北京高價(jià)地王只掙回11.7%地價(jià) 醞釀巨大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止目前北京歷史累計(jì)出讓的59宗樓面價(jià)超過3萬元人民幣的經(jīng)營性用地的土地出讓金合計(jì)為1919.38億，而截止2016年6月16日，銷售額只有224.8億——約占出讓金總價(jià)的11.7%，只相當(dāng)于一年的資金成本。有專家認(rèn)為，對(duì)于這1919.38億地王來說，未來3年如果銷售額不到2000億以上，很可能出現(xiàn)部分項(xiàng)目的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年是地王出現(xiàn)最頻繁的一年，北京作為一個(gè)典型城市，已經(jīng)出現(xiàn)了地王遍地的現(xiàn)象。從單宗地總價(jià)最高的全國50宗土地看，合計(jì)50宗地成交金額為2285.1億，其中國企來源的高達(dá)65.3%，1493.65億，在這一輪土地市場(chǎng)熱潮中占據(jù)了絕對(duì)主導(dǎo)。而從上述北京歷史地王的平均成本價(jià)看，樓面價(jià)平均高達(dá)3.8萬，按照基本成本測(cè)算，銷售價(jià)格需要在6萬左右。而目前北京的房?jī)r(jià)銷售均價(jià)在3.5萬左右，這部分地王入市的難度依然非常大。“按照目前地價(jià)超過房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，需要未來2年房?jī)r(jià)上漲100%以上，這些地王才能上市。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

張大偉告訴網(wǎng)易財(cái)經(jīng)，由于價(jià)格不支持，目前包括葛洲壩集團(tuán)在內(nèi)的部分地王樓盤很難入市，銷售壓力不小。對(duì)于一二線城市來說，未來一年房?jī)r(jià)不漲超過50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題，巨大的成本壓力將風(fēng)險(xiǎn)非常大。張大偉認(rèn)為，出現(xiàn)地王潮的根本原因是資金潮下的資產(chǎn)慌，地王蔓延導(dǎo)致市場(chǎng)全面高端化，當(dāng)樓面價(jià)超過房?jī)r(jià)已成為常態(tài)，集中出現(xiàn)的地王現(xiàn)象讓未來房?jī)r(jià)很難不受到影響。

整體市場(chǎng)看，北京、上海出讓的多宗住宅用地，要求都是7090用地，但這政策并沒有抑制住地王出現(xiàn)。整體看，未來剛需已經(jīng)只能在二手房市場(chǎng)。房企競(jìng)爭(zhēng)依然越來越激烈。按照目前地價(jià)超過房?jī)r(jià)的趨勢(shì)，需要未來2年房?jī)r(jià)上漲100%以上，這些地王才能上市。

二線城市地王頻繁出現(xiàn)，這將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，整體看，特別是南京、合肥、廈門蘇州，房?jī)r(jià)上漲的二線四小龍成為地王最密集的二線城市，房?jī)r(jià)如果沒有約束性政策，很可能會(huì)爆發(fā)式上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。