廣州以房養(yǎng)老試點(diǎn)大限將至 試水兩年前景堪憂

截至2015年，中國(guó)60歲以上老年人超過(guò)2.1億。他們追求“善終”的觀念未變，養(yǎng)老的形式卻已逐漸多元化。

試點(diǎn)兩年的“以房養(yǎng)老”新政將在6月30日迎來(lái)“大限”。然而，北京、上海、廣州、武漢等四大試點(diǎn)城市交出的答卷顯示，僅有47人38戶辦理完所有流程。廣州為14人11戶。

“以房養(yǎng)老”會(huì)否因成績(jī)慘淡而夭折？對(duì)此，開(kāi)展此業(yè)務(wù)的保險(xiǎn)公司透露，“以房養(yǎng)老”不但會(huì)繼續(xù)做，而且還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)。

試水兩年前景堪憂

保險(xiǎn)公司透露：7月1日后還會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)

2014年，保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，“以房養(yǎng)老”這種新型養(yǎng)老模式，率先在北京、上海、廣州、武漢試水。

這個(gè)“舶來(lái)品”遭遇了“水土不服”。近日，上海保監(jiān)局副局長(zhǎng)李峰披露，截至5月20日，全國(guó)參與“以房養(yǎng)老”共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。相對(duì)于全國(guó)的2億多老年人來(lái)講，可謂滄海一粟。

如今，四大城市試點(diǎn)的大限將至，“以房養(yǎng)老”這項(xiàng)政策會(huì)否夭折？對(duì)此，開(kāi)展此業(yè)務(wù)的國(guó)內(nèi)商業(yè)保險(xiǎn)公司昨日向羊記表示，7月1日后，該項(xiàng)政策還會(huì)延續(xù)，而且試點(diǎn)范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，但具體事宜不便透露。

“任何新事物，都有一個(gè)接受的過(guò)程。”該保險(xiǎn)公司工作人員在接受業(yè)務(wù)咨詢時(shí)表示，“中國(guó)的老齡化問(wèn)題在加劇，廣州這樣的城市，老齡化程度比全國(guó)更高，老三區(qū)（越秀、荔灣、海珠）約有20%，我們做過(guò)調(diào)研，一些街道的老年人口達(dá)到23%。我們的信心很堅(jiān)定，做法是沒(méi)錯(cuò)的，會(huì)往前走。”

新式養(yǎng)老顧慮多多

街坊：抵押了房子，還能住得安心嗎？

作為試點(diǎn)城市之一，廣州市交出的答卷是，辦完手續(xù)的有14人11戶。成績(jī)不甚理想。這樣的政策為何難以開(kāi)展？廣州的老年街坊有何顧慮？還要看看老年人的實(shí)際需求。

小尹是活躍在番禺市橋的義工，在她服務(wù)過(guò)的街坊中，不少“鰥寡孤獨(dú)”，其中有一對(duì)60多歲的老夫婦，曾向她咨詢過(guò)“以房養(yǎng)老”的事。

據(jù)了解，老夫婦無(wú)兒無(wú)女，兩人相依為命。年輕時(shí)，阿姨做臨工、阿叔擺攤做點(diǎn)小生意，省吃儉用過(guò)日子，在二十多年前購(gòu)買了一套商品房，安了家。因兩人都沒(méi)有購(gòu)買養(yǎng)老保險(xiǎn)，無(wú)法領(lǐng)取養(yǎng)老金，幸好身體還算健康，如今退而不休，做點(diǎn)擺攤的小生意，掙點(diǎn)生活費(fèi)。

“他們年紀(jì)大了，不想再早出晚歸，希望每個(gè)月有固定的生活來(lái)源。”小尹告訴記者，他們也曾有過(guò)賣掉房子拿一筆錢(qián)再租房住，或住養(yǎng)老院的想法，但又不愿離開(kāi)幾十年習(xí)慣了的生活環(huán)境，“一個(gè)簡(jiǎn)單的愿望是，每天出門(mén)，都有熟悉的人打招呼”。

對(duì)于“以房養(yǎng)老”，他們心里有著很多擔(dān)憂：把房子抵押了，每個(gè)月能拿多少錢(qián)？是不是對(duì)方說(shuō)了算，自己會(huì)不會(huì)虧？抵押了房子，還能住得安心嗎？還是把房子給堂哥的兒子吧，“百年”后還要靠他們料理身后事，但每個(gè)月就沒(méi)有固定生活來(lái)源了……

專業(yè)人士解讀政策

房產(chǎn)價(jià)值的90%用來(lái)養(yǎng)老，370萬(wàn)房產(chǎn)可月領(lǐng)9000元

小尹替老人咨詢了保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的工作人員王小姐。

像上述提到的老夫婦，對(duì)房子擁有房屋獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，且年齡滿足要求，基本符合“以房養(yǎng)老”的規(guī)定。他們需要帶上房產(chǎn)證、身份證、戶口簿、結(jié)婚證來(lái)辦理業(yè)務(wù)，評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值、核實(shí)產(chǎn)權(quán)關(guān)系、婚姻關(guān)系等。

房產(chǎn)價(jià)值的90%將用來(lái)養(yǎng)老，具體按照保監(jiān)會(huì)給出的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。曾經(jīng)有老人把廣州淘金東的一套105平方米的房子用作“以房養(yǎng)老”，當(dāng)時(shí)估值370萬(wàn)元，現(xiàn)今老人每月到手9000元。

辦理手續(xù)過(guò)程中，還要確定一個(gè)“指定繼承人”，兩老“百年”后，指定繼承人擁有優(yōu)先贖回房產(chǎn)的權(quán)利，如果不想贖回，則與保險(xiǎn)公司一起處理房子。

王小姐舉了個(gè)例子。假如這套房子評(píng)估價(jià)值為100萬(wàn)元，目前老人60歲，每月領(lǐng)取2000-3000元，30年以后，兩老都“走”了，假設(shè)保險(xiǎn)公司這些年來(lái)連本帶息支付給老人150萬(wàn)元，而那時(shí)房子賣出了200萬(wàn)元，200萬(wàn)元抵本息150萬(wàn)元還剩50萬(wàn)元，那么這50萬(wàn)元將歸指定繼承人所有。

如果房子沒(méi)有升值，只賣出了100萬(wàn)元，100萬(wàn)元抵本息150萬(wàn)還差50萬(wàn)元，這50萬(wàn)元由保險(xiǎn)公司承擔(dān)，指定繼承人無(wú)需負(fù)責(zé)。這里說(shuō)的利息，按照銀行的貸款利率來(lái)算，并且不變動(dòng)，為既定的5.5%。

據(jù)介紹，房屋作抵押后，房子的權(quán)屬在老人生前不發(fā)生任何變化，房產(chǎn)證依然在老人手里，無(wú)需擔(dān)心住得不安心，如果想半途中斷“以房養(yǎng)老”，只需歸還本息即可。

以房養(yǎng)老或存死穴

專家：面臨四大風(fēng)險(xiǎn)，須有一系列的制度環(huán)境作為保障

對(duì)“以房養(yǎng)老”，觀察者認(rèn)為這是“雷聲大雨點(diǎn)小”，風(fēng)險(xiǎn)太大，甚至認(rèn)為在國(guó)內(nèi)沒(méi)有實(shí)施的政策土壤。實(shí)行者卻對(duì)此充滿信心。這種模式將何去何從？

中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員張敬偉認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”模式，存在不適合傳統(tǒng)養(yǎng)老的倫理道德風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)難以預(yù)測(cè)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、抵押房產(chǎn)價(jià)值難以實(shí)現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)、70年產(chǎn)權(quán)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)等，這些風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)中了“以房養(yǎng)老”的死穴。

對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)公共管理學(xué)院教授李長(zhǎng)安指出，要順利推行“以房養(yǎng)老”政策，須有一系列的制度環(huán)境作為保障。比如美國(guó)、加拿大等國(guó)家，普遍都有遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財(cái)產(chǎn)由子女繼承，那么就需要交納不菲的遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅，使得民眾愿意用“以房養(yǎng)老”的方式進(jìn)行養(yǎng)老。

對(duì)此，王小姐說(shuō)，一些風(fēng)險(xiǎn)已由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。比如老人擔(dān)心的利率問(wèn)題，按既定利率5.5%計(jì)算，不存在利率上浮而導(dǎo)致老人利益受損。此外，因房地產(chǎn)價(jià)格下行波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也是由保險(xiǎn)公司方面承擔(dān)。比如處理房產(chǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)下跌，價(jià)值低于老人已經(jīng)領(lǐng)取的本金和利息，繼承者可以選擇放棄房產(chǎn)且無(wú)需補(bǔ)差價(jià)。

不過(guò)，王小姐坦言，試點(diǎn)中確實(shí)也遇到了一些問(wèn)題。比如，《中華人民共和國(guó)繼承法》中提出，如果老人的法定繼承人“缺乏勞動(dòng)能力又沒(méi)有生活來(lái)源”，就要為法定繼承人提供基本生活保障。老人在簽署“以房養(yǎng)老”協(xié)議時(shí)，沒(méi)法判斷法定繼承人日后的生活將面臨怎樣的變故，如果殘疾了，怎么保障其基本生活？“我們是承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)的”。

未來(lái)“以房養(yǎng)老”將面臨著怎樣的發(fā)展空間？羊城晚報(bào)將持續(xù)關(guān)注。

新詞解

何謂以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老，就是老人將擁有的房屋抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處分權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處分權(quán)，處分所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。

他山石

荷蘭最早實(shí)施“以房養(yǎng)老”

今安在？

有研究指出，“以房養(yǎng)老”模式最早是在荷蘭提出并進(jìn)行運(yùn)作的，得到推廣的時(shí)間是在20世紀(jì)90年代。該段時(shí)間是多數(shù)老人的住房貸款基本償清或完全償清，房子價(jià)格也在不斷地上升，房子處于升值階段，然而現(xiàn)實(shí)中荷蘭老齡人未來(lái)養(yǎng)老金和銀行存款卻不多，該群體希望能夠有更多的資金用于生活上周轉(zhuǎn)或過(guò)上尊嚴(yán)的晚年生活。即便是最先開(kāi)展此項(xiàng)政策的荷蘭也因房?jī)r(jià)下行、利率上浮等問(wèn)題陷入困頓。目前荷蘭很多老人群體正吞食著“以房養(yǎng)老”這一養(yǎng)老服務(wù)模式所帶來(lái)的苦果，導(dǎo)致目前荷蘭老人群體不會(huì)再考慮用“以房養(yǎng)老”這種養(yǎng)老服務(wù)模式來(lái)過(guò)退休后的晚年生活。

實(shí)際上，國(guó)內(nèi)對(duì)“以房養(yǎng)老”的嘗試，早在2005年就開(kāi)始。安徽工業(yè)大學(xué)公共管理與法學(xué)院楊哲的研究顯示，南京、北京、上海、杭州、重慶等地相繼對(duì)“以房養(yǎng)老”進(jìn)行了嘗試，其中，南京的做法與“倒按揭”相似；北京的做法是將老人的房產(chǎn)出租，租金支付老人在老年公寓的費(fèi)用；上海則直接將房產(chǎn)變賣給公積金中心，公積金中心返租給老人；杭州采取租房增收養(yǎng)老、售房預(yù)售養(yǎng)老、換房差價(jià)養(yǎng)老等方式；重慶則以老人或子女的房產(chǎn)作為典質(zhì)申請(qǐng)貸款。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。