二線樓市開始搶地 專家:不約束房價將爆發(fā)式上漲

2016年開年，二線城市地價房價迅速地進入快車道，由于一線城市土地稀缺，開發(fā)商在二線城市上演了一出又一出的“群雄逐鹿”。5月，信達地產(chǎn)以總價123億元摘得杭州首宗總價超過百億的地塊，隨后，杭州又出現(xiàn)了樓面價高達31404元/平方米的“熱電廠地塊”。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年截至6月13日，全國50個大城市合計土地出讓金達到了8727.8億，同比上漲了47%，二線城市占據(jù)榜首。此外，5月出現(xiàn)的高價地達到69宗，其中有56宗地王出現(xiàn)在二線城市，占據(jù)總數(shù)的九成。

市場現(xiàn)象

群雄逐鹿捧高二線城市地價

進入5月以來，二線城市的土地交易態(tài)勢也越發(fā)火爆。5月20日，杭州“熱電廠地塊”以23.61億元總價、31404元/平方米的樓面價出讓，溢價率89.56%，一舉刷新了區(qū)域地價紀錄。

而就在同一天，天津市河北區(qū)建昌道1號地塊經(jīng)過73輪競拍后，以16.5億元總價出讓，溢價率152%，樓面價達到23468元/平方米，也刷新了區(qū)域地價新紀錄。不僅如此，寧波、福州也在同一天上演著刷新地價紀錄的戲碼。因此，5月，也被業(yè)內(nèi)人士稱為“高價地月”，而總共69宗高價地有56宗出現(xiàn)在了二線城市。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年前4個月全國熱點的50個城市有117宗高價地，地價超過房價，也就是面粉貴過面包的現(xiàn)象已經(jīng)在二線城市全面鋪開。

火力集中蘇州南京最受寵

雖然開發(fā)商在二線城市普遍撒網(wǎng)，但是從交易金額上來看，蘇州、南京、合肥等則成為交易最為集中的城市，而這些城市恰好是房價上漲最迅速的城市。

5月24日，蘇州有11宗地塊進入拍賣程序，其中有8宗限價地塊。這8宗地塊最終成交時，有5宗土地的溢價率超過100%。其中，樓面價14097元/平方米的“蘇地2016-WG-27號”地塊溢價率最高，達到196%；溢價率達到116%的26號地塊則樓面價最高，達到19046元/平方米。最終，這11宗土地合計成交金額為235.7億元，土地平均溢價率115%。截至24日，蘇州年內(nèi)土地成交金額為754.4億元，同比漲幅高達860%。

在5月底的合肥土地拍賣會上，政府集中推出13宗地，有的地塊吸引近20家房企參與，位于包河區(qū)龍川路以北、關麓路以西的一占地70.76畝的地塊，吸引17家知名房企的激烈爭搶，經(jīng)過40余輪的加價“交鋒”，最終被建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司以15.92億元拿下，樓面地價約18750元／平方米，溢價率達350％。

原因分析

房價上漲二線城市最給力

中國指數(shù)研究院最新的百城房價指數(shù)顯示，5月全國百城住宅均價，環(huán)比上漲1.70%，同比上漲10.34%，已是連續(xù)10個月出現(xiàn)雙漲。而且，漲幅居前十位的城市全部為二線城市，依次是：廈門、合肥、無錫、南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌和珠海。

二線城市成為5月上漲主角，房價漲幅超過或接近3%。其中，廈門、合肥兩座城市的房價漲幅甚至接近6%。這意味著，如此下去，今年這些二線城市的房價上漲幅度會達到30%至40%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。在3月份，一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價格上漲。從限購、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大，所以導致在前4月資金寬松的情況下市場活躍。

張大偉認為，新建商品房數(shù)據(jù)中，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲的先鋒，首次出現(xiàn)了上漲前列基本全部二線房企的現(xiàn)象。合肥、廈門、南京以及蘇州的這“四小龍”將取代過去一線城市。

消化迅速去庫存效果初顯

雖然二線城市房價居高不下，但是消費者也相當“給面兒”，這些城市的去庫存能力不可小覷。

6月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布1—5月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的最新數(shù)據(jù)。

記者據(jù)此計算發(fā)現(xiàn)，5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速出現(xiàn)年內(nèi)首次下滑，較4月下滑了3.15個百分點。

此外，5月商品房銷售面積增速由4月的44.05%下滑至24.25%，這同樣是該數(shù)據(jù)年內(nèi)首次下滑；銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%。

而中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，二線城市的蘇州、南京、杭州、合肥，不僅僅房價漲幅明顯，四個城市也是2016年地王出現(xiàn)最頻繁的區(qū)域，這幾個城市本身的供需結構決定了這些城市領漲。

廈門、南京、合肥等城市目前的庫存處于明顯加速去化過程中，4個二線城市庫存合計1207萬平方米，同比1月份的1650萬平方米下調(diào)了27%。而一線城市只下調(diào)了6%。

未來趨勢

二線城市房價若不約束

將爆發(fā)式上漲

國發(fā)智庫研究院執(zhí)行院長沈剛表示，二線城市土地市場持續(xù)火爆，這說明開發(fā)商“轉戰(zhàn)”二線熱點城市步伐加快。一線城市根據(jù)自身發(fā)展需要，調(diào)整部分城市功能，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來越嚴，開發(fā)商的準入門檻越來越高，地產(chǎn)開發(fā)項目越來越少且成本越來越高，導致開發(fā)商開始大規(guī)模布局二線熱點城市。

但二線城市房地產(chǎn)市場風險也逐步增加，一些高價地的樓面價已超過區(qū)域房價，不少房企不惜透支全年利潤甚至借債瘋狂搶地。二線城市房地產(chǎn)市場抵御風險的能力不如一線城市，拿地開發(fā)商的預期不一定能實現(xiàn)。這些風險不光開發(fā)商要注意，當?shù)卣惨鹱銐虻恼J識。

但是對于現(xiàn)在已經(jīng)成交的高價地，未來房價空間是多少？入市的難度有多大？張大偉表示，這將成為2016-2017年最大的疑問。他認為，市場的豪宅化開始，一線城市地價飛漲，其中北京的平均商品房住宅樓面價已經(jīng)全面超過3.7萬/平方米。這種情況下，未來豪宅化難以避免。房企未來運營的難度越來越大。

張大偉認為，二線城市地王頻繁出現(xiàn)，這將影響后續(xù)二線房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，整體看，特別是南京、合肥、廈門、蘇州這二線“四小龍”成為高價地最密集的二線城市，房價如果沒有約束性政策，很可能會爆發(fā)式上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。