專家：萬科股權再造背后的都市圈樓市新形態(tài)

萬科股權再造即將落幕，這是樓市跑馬圈地時代結束的標志，更是我國樓市存量時代和都市圈時代到來的標志，搭建在軌道上的樓市將迎來新機遇。今年以來，面對京滬穗深的高房價，都市圈內二、三線城市商品房銷售量價迅速攀升，顯示“都市圈化”在草根層面已在自發(fā)推進。軌道交通的大發(fā)展，無疑將是都市圈進一步發(fā)展的堅實支撐。“軌道+物業(yè)”，將高效率擴展都市圈周邊的空間，再造“中心區(qū)-衛(wèi)星城”的都市人口、產業(yè)分布新格局。

持續(xù)了大半年的萬科股權之爭快逼近落幕時分了。

當所有人期待復牌日到來，揭曉“謎底”時，萬科股權之爭又現(xiàn)“新劇情”。6月12日，萬科與深鐵舉行戰(zhàn)略合作備忘錄簽字儀式，并召開新聞發(fā)布會。事實上，這個儀式是對3個月前萬科宣布通過定向增發(fā)引入深鐵的“補辦”儀式。當然，萬科聯(lián)姻深圳地鐵（下簡稱“深鐵”）能否如愿，很大程度上取決于華潤、寶能、安邦和萬科管理層博弈的結果。

3個月前，讓萬科空歡喜一場的萬科深鐵聯(lián)姻簽字儀式之所以草草取消，原因就在于萬科第二大股東華潤出人意料地對“引入深鐵”表達了不滿情緒。作為鐵桿支持萬科近20年的“老大哥”，華潤意外發(fā)難，讓此前撲朔迷離的“寶萬之爭”，萬科管理層革新股權構架，鋪墊城市配套服務運營商轉型徒增幾多懸疑。盡早平息股權之爭是頭等大事，在復牌的前一周，萬科深鐵高調簽字，或已為這次股權之爭落地做好了準備。

引起各方廣泛注意的是，這次簽字儀式前的“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”意味深長。一則，深鐵董事長林茂德表態(tài)要全力推進“地鐵+萬科”合作，王石則以深鐵“軌道+物業(yè)”與萬科轉型方向高度契合來回應，向外界傳達了“郎情妾意”的聯(lián)手決心；二則，同步引入東莞、重慶地鐵投資方，并遞延至國內軌道建設PPP及“一帶一路”，意味著萬科與深鐵的合作絕非限于深圳市場，而是要挖掘都市圈及海外市場紅利。

另外，各路大佬們在論壇上反復強調萬科與深鐵的合作背景，即房地產和城市化都進入“下半場”，前者告別了“黃金時代”，正在開啟“刮骨療傷”的轉型；后者進入了大都市圈時代，未來人口和財富都將向都市圈轉移。樓市“下半場”遇上大都市圈時代，便是“軌道+物業(yè)”發(fā)展的良機，也是樓市的“鉑金時代”。而萬科這次先行一步，在全國已開發(fā)了20個地鐵上蓋物業(yè)、與國內地鐵公司合作開發(fā)了37個項目。

同時，王石強調，萬科地鐵項目利潤率要高出一般項目30%。同時，作為全球最大的住宅專業(yè)開發(fā)商，萬科“工廠化”的成本控制、近乎主權的融資成本、城市配套（教育和物業(yè)等）先行轉型、國內核心城市占有、海外開拓等方面的優(yōu)勢，在國內開發(fā)商中無出其右。在都市圈內的核心城市地價、房價普漲的情況下，“軌道+物業(yè)”勢必要尋找開發(fā)成本低、產品打造能力強的開發(fā)商。

由此可見，在股權分散、資本市場“一股獨大”而管理層持股弱勢的情況下，萬科深鐵“先論壇、后簽字”的高調之舉，意在向市場和股東們傳達一個強烈的信號，即支持兩者聯(lián)姻才能分享地鐵經濟紅利。同時，這也是在向第一、二大股東寶能、華潤拋出“橄欖枝”，支持萬科引入深鐵是共贏之舉。就寶能而言，在其舉牌萬科的資金中，有三分之二是靠高現(xiàn)金短期躉繳萬能險融資獲得的，考慮巨大的到償還壓力、復牌后萬科股票可能的補跌風險，特別是與深鐵聯(lián)姻將有助于提升萬科股票的PE，估計寶能投支持票的概率較大。

華潤新掌門傅育寧“變臉”，當與其履新后的華潤發(fā)展戰(zhàn)略和壓力有關。當前，產能過剩、電商沖擊，華潤在建材、零售、電力等主業(yè)上的靚麗業(yè)績已難持續(xù)，在零售和醫(yī)藥上開始“做減法”。新一輪央企重組風雨欲來，上層要求央企發(fā)揮“穩(wěn)增長”關鍵作用，作為2015年華潤業(yè)績最大功臣（貢獻集團26.5%的利潤）的地產板塊空前受寵，這就是為何集團要將華潤置地打造為“千億房企”的原因所在。

今年，深圳區(qū)域預計貢獻華潤置地30%的業(yè)績，將再拔頭籌。華潤置地也早已將深圳舊房改造作為沖刺“千億房企”的主攻方向。但是，逐鹿深圳舊房改造的龍頭房企云集，而房價、地價高漲導致拆遷成本高漲，舊改風險加大。在萬科牽手深鐵形成了強強組合之后，一方面，“地鐵+物業(yè)”將成為華潤置地的競爭對手；另一方面，華潤股權也會被稀釋，希望以大股東優(yōu)勢整合萬科、做大地產的戰(zhàn)略變得渺茫。

但是，如果沒有寶能的支持，即便華潤反對也是白搭。而且，此次簽字儀式和新聞發(fā)布會上，作為深鐵“娘家人”的深圳國資委、中國軌道資本投資“一哥”——中軌集團、中國城市軌道交通協(xié)會均表示支持，希望深圳在軌道物業(yè)開發(fā)和支持都市圈上發(fā)揮帶頭作用，一定程度顯示政府的態(tài)度。而且，雙方有意識地將此次合作上升到PPP和“一帶一路”的改革高度，也使得華潤投反對票顧慮大增。

同時，近期各地“地王”中70%為“央企造”，據(jù)悉近期已有央企被“約談”。作為國家頂梁柱的央企，在穩(wěn)增長、促改革中發(fā)揮中流砥柱的作用，也是華潤要考慮的重大因素。2015年，萬科每10股分紅7.2元，股息支付率達45%，再次贏得上市公司“分紅牛”稱號。無論從哪方面看，在“遍地是錢卻找不到去處”和“資產配置荒”的當下，持有股票做財務投資者，分享萬科PE抬升紅利，不啻為華潤的最優(yōu)選擇。

依據(jù)上述分析，筆者認為，華潤投贊成票的可能性也較大。萬科股權再造即將落幕，這是樓市跑馬圈地時代結束的標志，更是我國樓市存量時代和都市圈時代到來的標志，搭建在軌道上的樓市將迎來新機遇。去年以來的樓市大分化，以及近期熱點城市“地王不斷”，已顯示出人群開始向都市圈遷徙的傾向。目前，京滬穗深軌道對城市交通的分擔率分別為42%、51%、47%和28%，而東京、倫敦、紐約已達到了80%至90%的水平，這是我國都市圈集聚能力的阻滯所在。

“軌道+物業(yè)”，一方面將高效率擴展都市圈周邊的空間，再造“中心區(qū)-衛(wèi)星城”的都市人口、產業(yè)分布新格局。今年以來，面對京滬穗深的高房價，都市圈內二、三線城市商品房銷售量價迅速攀升，顯示“都市圈化”在草根層面已在自發(fā)推進。軌道交通的大發(fā)展，無疑將是都市圈進一步發(fā)展的堅實支撐；另一方面，高房價和高地價驅使下，大城市空間重塑的改造成本高不可攀，“軌道+物業(yè)”帶來的空間增值效應，通過物業(yè)銷售兌現(xiàn)，將為這種再造和集約利用提供充足的資金流，而樓市的“鉑金時代”就藏在這中間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。