北京商住房“全面限購”是真是假？

北京至少有56家開發(fā)商擁有商住類產(chǎn)品，存量總計(jì)約為818.9萬平方米。按照商住產(chǎn)品存量排行，北京前十大開發(fā)商分別是：綠地、萬科、天恒置業(yè)、北京城建、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、美融加、建工集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、天洋控股。

在剛過去的三天端午小長假，北京樓市商住項(xiàng)目迎來井噴。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，端午小長假期間（6月9日-6月11日），北京商品住宅（不含保障房與自住房）共成交2503套，其中商住類產(chǎn)品共成交2286套，占比高達(dá)91%。而從成交排行來看，端午期間成交套數(shù)排名前十的項(xiàng)目均為商住產(chǎn)品，其中排行首位的項(xiàng)目尚峰壹號三天實(shí)現(xiàn)簽約941套，林肯公園簽約636套，兩個(gè)項(xiàng)目成交之和即占了全部商品住宅成交的63%。多家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析，端午小長假成交量的暴漲緣于商住限購傳言。

5月5日通州商住限購之后，市場傳言門頭溝商住產(chǎn)品暫停網(wǎng)簽，隨即業(yè)內(nèi)開始流傳“北京商住將全面限購”的傳言。后來發(fā)現(xiàn)門頭溝商住產(chǎn)品暫停網(wǎng)簽只是例行項(xiàng)目，“北京商住將全面限購”的傳言也未得到證實(shí)。但還是引起了開發(fā)商的緊張，通州“商住”限購的結(jié)果讓開發(fā)商對政策更加敏感。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月通州商住限購之后，區(qū)域全月商住類產(chǎn)品成交僅271套，僅相當(dāng)于4月成交量的4%。于是，北京其他區(qū)域一些商住項(xiàng)目出于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，開始抓緊簽約。

一位開發(fā)商內(nèi)部人士介紹，據(jù)他了解，限購已經(jīng)是大概率事件了，只是時(shí)間還不確定。相關(guān)的細(xì)節(jié)或許還在斟酌中。一些開發(fā)商已經(jīng)迅速推進(jìn)了賣樓的速度，北京中原地產(chǎn)分析師張大偉統(tǒng)計(jì)，在剛剛過去的端午節(jié)假期，排名前兩位的項(xiàng)目，分別簽約了44.52億和34.06億元。以奪得年內(nèi)銷冠的順義區(qū)商住項(xiàng)目尚峰壹號為例，截至6月13日，該項(xiàng)目簽約已經(jīng)達(dá)到了57.25億元，但其中近54億元是最近幾天簽約。也就是說，從2015年8月項(xiàng)目開盤開始，到現(xiàn)在接近10個(gè)月時(shí)間內(nèi)，此項(xiàng)目此前9個(gè)月銷售額只有約3億元。

張大偉認(rèn)為，從這一點(diǎn)來看，端午期間成交套數(shù)排名前兩位的加起來能達(dá)到1000多套，其真實(shí)交易的可能性并不大，其過戶可能為避免可能的限購。如果真的限購實(shí)施，這些項(xiàng)目成為公司購買，未來的稅費(fèi)+貸款難度將導(dǎo)致這個(gè)市場非常困難。

從某數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)獲得的“2012-2015商住供應(yīng)情況及開發(fā)情況”看，北京至少有56家開發(fā)商擁有商住類產(chǎn)品，存量總計(jì)約為818.9萬平方米。按照商住產(chǎn)品存量排行，北京前十大開發(fā)商分別是：綠地、萬科、天恒置業(yè)、北京城建、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、美融加、建工集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、天洋控股。但由于存在合作開發(fā)、交叉持股等情況，該數(shù)據(jù)未必很準(zhǔn)確。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年截至目前，北京“商住”項(xiàng)目簽約首次超過了住宅。截至6月11日，北京新建商品房中，住宅簽約20742套，而公寓類物業(yè)簽約達(dá)到了26336套，在合計(jì)4.7萬套成交中，公寓占比高達(dá)55.9%，這一比例是歷史最高點(diǎn)，在2015年這一比例為28.5%，之前的基本比例都在30%以內(nèi)。

在北京的房地產(chǎn)市場中，一直存在著將原本規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公，但卻開發(fā)設(shè)計(jì)或改造成具有獨(dú)立廚衛(wèi)、上下水等用于居住的項(xiàng)目。商改住現(xiàn)象的存在，說明了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不平衡。商業(yè)、辦公用地超過需求能力的供應(yīng)，造成大量閑置，而住宅市場在嚴(yán)厲的限購政策下依然供不應(yīng)求。

多位分析師認(rèn)為，如果這部分產(chǎn)品被限購，將對整個(gè)北京樓市產(chǎn)生巨大震蕩性的影響。今后最好的辦法是合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并從規(guī)劃角度嚴(yán)格控制商改住。

熱點(diǎn)

商住項(xiàng)目成交量緣何超住宅？

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2010年至今，北京商住公寓的成交情況在大趨勢上并未有明顯的上漲或下跌，基本呈穩(wěn)定狀態(tài)。而普通商品住宅的成交套數(shù)及新增供應(yīng)套數(shù)呈明顯的下跌趨勢，最終在2016年被商住公寓反超。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：出現(xiàn)公寓成交超過住宅的主要原因是住宅高端化。隨著商品房住宅的高端化，目前北京新房、二手房住宅的門檻基本都在300萬-400萬元左右，這樣，200萬元以內(nèi)的這部分需求只能選擇“商住”類物業(yè)。而在過去兩年，北京住宅土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，包含了大量的公建類物業(yè)，特別是在近郊區(qū)、郊區(qū)，商業(yè)氛圍欠缺，這樣這些土地更多建設(shè)成為包含居住功能的公寓類產(chǎn)品。另外，限購政策持續(xù)影響，一線城市資產(chǎn)保值升值預(yù)期依然強(qiáng)烈，這種情況下，因?yàn)橘I不了住宅，部分投資者選擇了購買公寓。

關(guān)注

北京“商住限購”樓市將跌30%？

截至目前，“北京商住全面限購”依然只是一個(gè)傳言，雖然有多家開發(fā)商對媒體表示正在應(yīng)對將到來的商住項(xiàng)目限購。甚至有媒體報(bào)道，13日下午的某個(gè)論壇上，原本計(jì)劃參會(huì)的幾個(gè)開發(fā)商負(fù)責(zé)人，都未到場，據(jù)傳是去住建委參加有關(guān)商住限購的會(huì)議。但北京青年報(bào)記者從相關(guān)部門并未得到確定的消息，有市場人士認(rèn)為，不排除部分開發(fā)商借勢炒作，推銷賣房。

但通州的先例讓市場氣氛變得緊張。今年5月5日，通州商住產(chǎn)品全面限購，市場迅速進(jìn)入“速凍期”，整個(gè)5月成交僅相當(dāng)于4月成交量的4%。亞豪機(jī)構(gòu)分析師郭毅認(rèn)為，一旦商住限購，市場格局將發(fā)生重大調(diào)整。而在限購消息出臺(tái)之前，商住類項(xiàng)目仍將繼續(xù)加快出貨，預(yù)計(jì)6月北京商住成交量將再創(chuàng)歷史新高。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012-2015年，北京出讓純住宅和純商辦用地218宗，規(guī)劃建筑面積3083萬平方米，出讓商住及含商住類土地156宗，規(guī)劃建筑面積2399萬平方米。但僅有877萬平方米形成市場供應(yīng)，僅占全部2399萬平方米出讓面積的36.56%。商住房的潛在供應(yīng)量十分龐大，甚至超過商品住宅的供應(yīng)量。

依據(jù)張大偉的計(jì)算，北京未來公寓類潛在供應(yīng)為21萬套左右，按照年均2萬套的成交量計(jì)算，至少還可以賣10年，如果市場限購，成交量將下跌80%-90%，成交價(jià)格起碼下滑30%以上。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。