上海土拍八宗“最”

歷經(jīng)了長(zhǎng)達(dá)6日的競(jìng)拍，上海首批集中供地收官，累計(jì)出讓金額857億元。其中，涉宅地塊實(shí)際出讓27宗，總建面363.54萬平方米，總成交價(jià)約731億元。

整體來看，上海此次土拍通過設(shè)置中止價(jià)、最高報(bào)價(jià)和一次性書面報(bào)價(jià)，有效地控制地價(jià)，平均溢價(jià)率位于較低位。新規(guī)則下，有房企滿意而歸，亦有房企黯然退場(chǎng)。

復(fù)盤這場(chǎng)土拍，有京東卓越跨界組合聯(lián)手拿地、保利大手筆揮金454億元押注12宗地，也有闊別上海土地公開市場(chǎng)10年之久的復(fù)星再度回歸、任性的碧桂園兩度棄權(quán)后仍摘得3宗地塊……

最錦鯉

金地

金地在此輪土拍中的好運(yùn)氣是毋庸置疑的。27宗涉宅地中，金地上演“帽子戲法”，以68.53億元的總價(jià)拿下了3宗，和碧桂園、中建并列拿地?cái)?shù)量榜第一。

當(dāng)然，金地的好運(yùn)氣并不只是體現(xiàn)在數(shù)量上。

6月22日，金地在8家房企中殺出重圍，以0差價(jià)競(jìng)得純宅地松江區(qū)車墩鎮(zhèn)SJC10022單元07-07、08-01號(hào)地塊；兩天后，其又一舉奪下嘉定馬陸、南門2幅純宅地。

合計(jì)來看，在上海首輪集中供地中，金地榮膺進(jìn)入一次書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)拿地最多的房企，以及首家在一天內(nèi)收獲2幅一次書面報(bào)價(jià)地塊的房企。

去年以來，金地一直是滬上土拍市場(chǎng)的活躍客。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2020年，金地在上海的拿地金額達(dá)到157億元，排名第二，僅次于香港置地。

金地對(duì)上海市場(chǎng)的重倉(cāng)，年報(bào)數(shù)據(jù)勾勒的更為顯著。2020年，金地在上海共新增了8宗地塊，分別位于嘉定、金山、閔行、青浦及松江。補(bǔ)倉(cāng)之后，公司該年在上海的在建住宅項(xiàng)目數(shù)量為10個(gè)，另有10個(gè)住宅項(xiàng)目已經(jīng)竣工。

此番在松江、嘉定兩區(qū)連落三子，將進(jìn)一步豐厚公司在上海的土儲(chǔ)，同時(shí)夯實(shí)金地在上海的市場(chǎng)份額。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，金地在上海的全口徑銷售額為175.6億元，力壓招商蛇口、大華、萬科等房企成為銷售金額榜的TOP1，去年其在上海的全口徑銷售額尚且只有48.45億元。

最土豪

保利

保利無疑是首輪上海集中供地中最土豪的房企。

首日一鳴驚人吞下靜安區(qū)靈石社區(qū)百億地塊后，保利又在最后一日擊敗同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的另外17家房企，將本次土拍中最搶手的寶山區(qū)羅店地塊收入囊中。

一頭一尾的兩宗地塊共計(jì)耗資123.48億元，保利也憑此成為本輪土拍中拿地金額最高的房企。

實(shí)際上，保利在此輪土拍中的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止123.48億元。

網(wǎng)傳消息顯示，在上海的首次集中供地中，保利共報(bào)名了12幅地塊?！秶?guó)際金融報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)，這12宗地的競(jìng)買保證金就高達(dá)70.07億元。按上限價(jià)計(jì)算，上述地塊的監(jiān)管資金總額達(dá)到了384.29億元。

換而言之，為爭(zhēng)奪這12宗地塊，保利的入門費(fèi)超過了454億元。而截至2021年一季度，保利的賬面貨幣資金不過為1305.77億元，較2020年末的1460.08億元下降了10.57%。

事實(shí)上，保利對(duì)上海市場(chǎng)一直頗為看重，2020年，保利在上海的銷售規(guī)模超100億元。公司同期在上海共擁有15個(gè)項(xiàng)目，其中寶山區(qū)與靜安區(qū)各有一個(gè)。

這其中，位于寶山區(qū)的保利葉上海目前已無可開發(fā)面積，而靜安區(qū)的寶源路南側(cè)項(xiàng)目還處于擬建狀態(tài)，保利的權(quán)益占比僅33%。靜安區(qū)寶源路南側(cè)項(xiàng)目為其在2020年底與融信、招商聯(lián)合競(jìng)得，這也是去年上海核心地區(qū)的最后一塊純宅地。

此番兩宗地塊的摘得，不僅讓保利進(jìn)一步擴(kuò)充了靜安區(qū)內(nèi)的市場(chǎng)份額，同時(shí)補(bǔ)足了公司在寶山區(qū)的項(xiàng)目空缺。

最任性

碧桂園

兩度棄權(quán)下，碧桂園依然摘得了此次集中供地下的3宗地塊。

作為報(bào)名階段的種子選手，此次碧桂園共參與了9宗地塊的爭(zhēng)奪，僅次于報(bào)名了12宗地的保利。

此次碧桂園表現(xiàn)神勇，所報(bào)地塊均進(jìn)入了競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。當(dāng)其他房企還在費(fèi)力爭(zhēng)奪入場(chǎng)資格時(shí)，輕而易舉拿到“門票”的碧桂園已經(jīng)甩出了兩張“棄權(quán)”。

6月22日，松江區(qū)車墩地塊的競(jìng)拍中。評(píng)分環(huán)節(jié)中華企業(yè)、安徽新華+安徽置地聯(lián)合體出局，碧桂園同保利、旭輝、建發(fā)、金地、路勁共6家房企如愿通關(guān)，最終一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，碧桂園出乎意料地選擇了棄權(quán)。

同樣的劇情隨后也在青浦區(qū)上演。

6月23日，碧桂園報(bào)名參與的兩宗青浦涉宅地出讓。其中，趙巷地塊備受熱捧，引得12家房企傾力角逐，僅在第一輪評(píng)分環(huán)節(jié)便有半數(shù)房企被刷下，戰(zhàn)況慘烈。保利、金地、碧桂園等6家企業(yè)堪堪晉級(jí)，最終碧桂園因報(bào)價(jià)墊底而錯(cuò)失該地。另一幅位于青浦的夏陽(yáng)街道地塊，卻未得到碧桂園的青睞，成為了第二宗被碧桂園“棄權(quán)”的地塊。

碧桂園的兩度棄權(quán)引發(fā)熱議，彼時(shí)有觀點(diǎn)認(rèn)為，碧桂園此舉是信心不足，在競(jìng)爭(zhēng)中意識(shí)到自己對(duì)于該地塊的把握能力不大，其他競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)板塊的熟悉程度更高。此外以三四線城市為主的戰(zhàn)略布局也導(dǎo)致其在上海拿地決心不夠。

這一論斷很快被推翻，棄權(quán)兩次后，碧桂園卻突然像“開了掛”一樣在接下來兩天里先后斬獲了嘉定南翔地塊、閔行華漕地塊和寶山新江灣地塊，其中兩宗地更是0差價(jià)成交，錦鯉附身。

此次土拍中，碧桂園的策略可謂先抑后揚(yáng)，兩次“棄權(quán)”，保障了受讓管理分不受影響，從而有更大把握入圍心儀地塊，最終發(fā)力于此，連下三地。

最失意

大華

上海集中供地，本土作戰(zhàn)的大華自然不能缺席，其前后報(bào)名8宗宅地，累計(jì)支付保證金逾28億元。與報(bào)名數(shù)量相當(dāng)?shù)谋坦饒@、金地最終斬獲3宗地塊不同，廣撒網(wǎng)的大華顆粒無收。

8宗地塊中有3宗地塊未能入圍，5宗地塊進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)未中標(biāo)。

大華距離成功曾經(jīng)很近，近到只有十萬元。

楊浦定海社區(qū)地塊無疑是其報(bào)名地塊中區(qū)位最好、最有望競(jìng)得的一宗。該地塊僅有金隅、楊浦城投和大華三家企業(yè)報(bào)名，采用直接競(jìng)價(jià)方式競(jìng)拍，報(bào)價(jià)至第27輪，金隅便以13.926億元報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，最終大華給出了14.026億元的偏高價(jià)格，與金隅的13.999億元偏低報(bào)價(jià)拉開距離，而楊浦城投則以14.025億元更接近中間價(jià)的優(yōu)勢(shì)摘得該地塊。

大華這般以微小差距錯(cuò)失地塊的戲碼此番多次上演。

寶山淞南地塊一次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中，大華報(bào)價(jià)332760萬元，與0差價(jià)拿地的碧桂園僅差10萬元；在松江佘山一次性報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)中，大華報(bào)價(jià)246110萬元，高出最終競(jìng)得者雅居樂報(bào)價(jià)10萬元，再次惜敗。

此外，大華報(bào)名的寶山羅店地塊、嘉定南門地塊以及嘉定南翔地塊在評(píng)分環(huán)節(jié)均未能入圍，甚至都沒有競(jìng)價(jià)機(jī)會(huì)。

對(duì)于深耕上海、報(bào)名8宗卻全部錯(cuò)失的大華而言，儼然成為了本屆最失意房企。

最遺憾

旭輝

兩次以“最低分位差”敗北的旭輝成了此次上海集中供地中最遺憾的角色。

旭輝的遺憾不僅是沒有斬獲，更因?yàn)槠鋵?duì)多塊地給出的報(bào)價(jià)極為接近各家報(bào)價(jià)的平均價(jià)，最終卻以微小差距與之擦肩而過，抱憾而歸。

在松江車墩地塊競(jìng)價(jià)角逐中，碧桂園棄權(quán)后，僅剩保利、旭輝、建發(fā)、金地、路勁5家企業(yè)參與競(jìng)價(jià)，各家成功率都有所提升。最終，該地被金地以22.47億元0差價(jià)摘地，旭輝和建發(fā)分別以10萬元之差惜敗。

意難平的還有12家房企圍獵的青浦趙巷地塊，旭輝躲過了評(píng)分被刷的明槍，卻沒有躲過“造化弄人”的暗箭。在首輪報(bào)價(jià)中，中國(guó)鐵建、旭輝出價(jià)最為接近平均價(jià)，均只有5萬元之差，分位差絕對(duì)值只有0.1%。根據(jù)規(guī)則如差價(jià)相同，則低價(jià)者勝出，最終中鐵建憑借低于均價(jià)5萬元的優(yōu)勢(shì)將趙巷地塊收入囊中，成交價(jià)24.82億元。

同樣因5萬元之差而失之交臂的，還有崇明陳家鎮(zhèn)地塊。該地是旭輝報(bào)名參拍的地塊中，競(jìng)爭(zhēng)房企數(shù)量最少的，僅有中建八局、大華、建發(fā)、中電建、新城、亞通6家與旭輝同臺(tái)，亞通最先被淘汰，第一輪競(jìng)價(jià)中，旭輝報(bào)價(jià)62640萬元，6家房企出價(jià)的平均價(jià)為62635萬元，相差只有5萬元，分位差絕對(duì)值0.23%，為全場(chǎng)最低之一，另一家為出價(jià)62630萬元的建發(fā)。

最終趙巷情景再現(xiàn)，旭輝含恨敗北。旭輝一度很接近這些地塊，但最終與之擦肩而過。

最神押注

中駿、楊浦城投

在保利報(bào)名12宗地繳納保證金逾70億元方才摘得兩宗地、大華報(bào)名8宗無一競(jìng)得的情況下，中駿和楊浦城投的一擊即中更顯難得。

本次松江廣富林街道有兩宗相鄰地塊出讓，一街之隔體量相當(dāng)，兩幅地塊南側(cè)為松江大學(xué)城小區(qū)，西側(cè)不遠(yuǎn)處為廣富林遺址公園，東側(cè)即在建的印象城購(gòu)物中心，在板塊內(nèi)區(qū)位較好。中駿卻唯獨(dú)對(duì)其中的松江廣富林23-02地塊青睞有加，僅報(bào)名了該宗地塊，同時(shí)參與競(jìng)拍的還有首創(chuàng)、五礦和中華企業(yè)3家。

現(xiàn)場(chǎng)舉牌競(jìng)價(jià)很快到達(dá)了中止價(jià)17.328億元，進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)。最終，首創(chuàng)報(bào)價(jià)17.427億元、五礦報(bào)價(jià)17.433億元、中駿報(bào)價(jià)17.43億元、中華企業(yè)報(bào)價(jià)17.432億元，平均價(jià)為17.4305億元，中駿在這場(chǎng)評(píng)估戰(zhàn)中最接平均價(jià)，拿下該地塊，成交樓面價(jià)16849元/平方米，溢價(jià)率為8.49%。

同樣“好運(yùn)加持”的還有楊浦城投，作為一家上海楊浦本土房企，其在此次競(jìng)拍中僅報(bào)名了區(qū)域內(nèi)楊浦定海社區(qū)地塊一宗宅地，并以14.025億元價(jià)格拿下了該地塊，報(bào)價(jià)僅低于大華10萬元，成交樓面價(jià)64040元/平方米，溢價(jià)率9.21%。

兩家房企目標(biāo)明確，下手穩(wěn)準(zhǔn)，成為了本屆最準(zhǔn)押注者。

最跨界組合

京東&卓越

根據(jù)上海土拍規(guī)則，如果兩家房企聯(lián)合拿地，兩家房企都要減扣分?jǐn)?shù)，如果組成合資公司拿地，聯(lián)合體分?jǐn)?shù)為零，因此上海市場(chǎng)開發(fā)商聯(lián)合拿地或者組成聯(lián)合體的意愿不高。

房企抱團(tuán)興致不高，跨界組合卻再度出圈。

上月底剛在北京土拍市場(chǎng)一戰(zhàn)成名的深圳寫字樓“一哥”卓越，尚未從退地風(fēng)波中抽身，便再度轉(zhuǎn)戰(zhàn)上海市場(chǎng)，外拓野心可見一斑。

6月18日上海土拍首日，卓越牽手京東拿下普陀萬里社區(qū)的地塊。這也是此次體量最大的一宗地，由于地塊出讓要求較高，需要重點(diǎn)引入互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)和零售等科技企業(yè)等，專注地產(chǎn)開發(fā)的傳統(tǒng)房企顯然不具備上述能力，渴望補(bǔ)倉(cāng)上海的卓越，關(guān)鍵時(shí)刻展現(xiàn)了自己的強(qiáng)大朋友圈，拉來京東助陣。

最終卓越和京東的聯(lián)合體以99.1億元的底價(jià)成交，樓板價(jià)30693.7元/平方米。

一家零售電商巨頭，一家深圳“寫字樓一哥”，看似并不交集的兩家如何聯(lián)合？實(shí)際上，卓越和京東結(jié)緣已久，卓越董事局主席李華為京東創(chuàng)始人劉強(qiáng)東的好友。此前劉強(qiáng)東卷入的“明尼蘇達(dá)州”事件，李華更是作為雙方溝通的中間人。

早在上海之前，卓越和京東的聯(lián)合體已經(jīng)在其他城市拿地。去年9月，雙方聯(lián)合以15.4億元摘得長(zhǎng)沙洋湖地塊，和此番普陀地塊的高門檻一樣，洋湖地塊的出讓條件中也包括引入一家世界500強(qiáng)互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)和零售行業(yè)企業(yè)設(shè)立省級(jí)以上總部。

傍上京東，讓原本在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域并不占優(yōu)勢(shì)的卓越有了更多助力。

最久別重逢

復(fù)星

實(shí)際上，去年普陀萬里地塊曾放出過一次，彼時(shí)的緋聞對(duì)象是復(fù)星，最終復(fù)星并未出手，闊別上海土地市場(chǎng)10年后，復(fù)星選擇了以徐匯濱江宣告回歸。

徐匯濱江地塊4月公示時(shí)并未上榜，因區(qū)位優(yōu)勢(shì)，“后補(bǔ)”出現(xiàn)后吸引了不少關(guān)注。此次出讓面積近4萬平方米，起始總價(jià)51.6億元，起始樓面價(jià)4.3萬元/平方米，地塊距離黃浦江岸僅300多米。最終復(fù)星以51.705億元競(jìng)得，溢價(jià)率0.21%，成交樓板價(jià)4.3萬元/平方米。

復(fù)星的斬獲市場(chǎng)并不意外，和普陀萬里地塊一樣，該地塊出讓要求較高，需重點(diǎn)引入生命健康產(chǎn)業(yè)總部，具備地產(chǎn)開發(fā)能力且有生命健康業(yè)務(wù)的，復(fù)星無疑是首選。

由于多元化業(yè)務(wù)的拓展，復(fù)星早已不是一家純粹的地產(chǎn)開發(fā)商，其甚至很久沒有出現(xiàn)在上海土地市場(chǎng)了，上一次在上海的拿地故事還要追溯到10年前的BFC外灘金融中心。

有行業(yè)人士對(duì)記者表示，BFC外灘金融中心的成功打造證明了復(fù)星對(duì)濱江地塊的打造能力，這也是其斬獲徐匯濱江地塊的優(yōu)勢(shì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。