上海土拍八宗“最”

歷經了長達6日的競拍，上海首批集中供地收官，累計出讓金額857億元。其中，涉宅地塊實際出讓27宗，總建面363.54萬平方米，總成交價約731億元。

整體來看，上海此次土拍通過設置中止價、最高報價和一次性書面報價，有效地控制地價，平均溢價率位于較低位。新規(guī)則下，有房企滿意而歸，亦有房企黯然退場。

復盤這場土拍，有京東卓越跨界組合聯手拿地、保利大手筆揮金454億元押注12宗地，也有闊別上海土地公開市場10年之久的復星再度回歸、任性的碧桂園兩度棄權后仍摘得3宗地塊……

最錦鯉

金地

金地在此輪土拍中的好運氣是毋庸置疑的。27宗涉宅地中，金地上演“帽子戲法”，以68.53億元的總價拿下了3宗，和碧桂園、中建并列拿地數量榜第一。

當然，金地的好運氣并不只是體現在數量上。

6月22日，金地在8家房企中殺出重圍，以0差價競得純宅地松江區(qū)車墩鎮(zhèn)SJC10022單元07-07、08-01號地塊；兩天后，其又一舉奪下嘉定馬陸、南門2幅純宅地。

合計來看，在上海首輪集中供地中，金地榮膺進入一次書面報價環(huán)節(jié)拿地最多的房企，以及首家在一天內收獲2幅一次書面報價地塊的房企。

去年以來，金地一直是滬上土拍市場的活躍客。據中指院數據，2020年，金地在上海的拿地金額達到157億元，排名第二，僅次于香港置地。

金地對上海市場的重倉，年報數據勾勒的更為顯著。2020年，金地在上海共新增了8宗地塊，分別位于嘉定、金山、閔行、青浦及松江。補倉之后，公司該年在上海的在建住宅項目數量為10個，另有10個住宅項目已經竣工。

此番在松江、嘉定兩區(qū)連落三子，將進一步豐厚公司在上海的土儲，同時夯實金地在上海的市場份額。

克而瑞數據顯示，2021年上半年，金地在上海的全口徑銷售額為175.6億元，力壓招商蛇口、大華、萬科等房企成為銷售金額榜的TOP1，去年其在上海的全口徑銷售額尚且只有48.45億元。

最土豪

保利

保利無疑是首輪上海集中供地中最土豪的房企。

首日一鳴驚人吞下靜安區(qū)靈石社區(qū)百億地塊后，保利又在最后一日擊敗同場競爭的另外17家房企，將本次土拍中最搶手的寶山區(qū)羅店地塊收入囊中。

一頭一尾的兩宗地塊共計耗資123.48億元，保利也憑此成為本輪土拍中拿地金額最高的房企。

實際上，保利在此輪土拍中的投入遠遠不止123.48億元。

網傳消息顯示，在上海的首次集中供地中，保利共報名了12幅地塊?！秶H金融報》記者統(tǒng)計，這12宗地的競買保證金就高達70.07億元。按上限價計算，上述地塊的監(jiān)管資金總額達到了384.29億元。

換而言之，為爭奪這12宗地塊，保利的入門費超過了454億元。而截至2021年一季度，保利的賬面貨幣資金不過為1305.77億元，較2020年末的1460.08億元下降了10.57%。

事實上，保利對上海市場一直頗為看重，2020年，保利在上海的銷售規(guī)模超100億元。公司同期在上海共擁有15個項目，其中寶山區(qū)與靜安區(qū)各有一個。

這其中，位于寶山區(qū)的保利葉上海目前已無可開發(fā)面積，而靜安區(qū)的寶源路南側項目還處于擬建狀態(tài)，保利的權益占比僅33%。靜安區(qū)寶源路南側項目為其在2020年底與融信、招商聯合競得，這也是去年上海核心地區(qū)的最后一塊純宅地。

此番兩宗地塊的摘得，不僅讓保利進一步擴充了靜安區(qū)內的市場份額，同時補足了公司在寶山區(qū)的項目空缺。

最任性

碧桂園

兩度棄權下，碧桂園依然摘得了此次集中供地下的3宗地塊。

作為報名階段的種子選手，此次碧桂園共參與了9宗地塊的爭奪，僅次于報名了12宗地的保利。

此次碧桂園表現神勇，所報地塊均進入了競價環(huán)節(jié)。當其他房企還在費力爭奪入場資格時，輕而易舉拿到“門票”的碧桂園已經甩出了兩張“棄權”。

6月22日，松江區(qū)車墩地塊的競拍中。評分環(huán)節(jié)中華企業(yè)、安徽新華+安徽置地聯合體出局，碧桂園同保利、旭輝、建發(fā)、金地、路勁共6家房企如愿通關，最終一次性報價環(huán)節(jié)，碧桂園出乎意料地選擇了棄權。

同樣的劇情隨后也在青浦區(qū)上演。

6月23日，碧桂園報名參與的兩宗青浦涉宅地出讓。其中，趙巷地塊備受熱捧，引得12家房企傾力角逐，僅在第一輪評分環(huán)節(jié)便有半數房企被刷下，戰(zhàn)況慘烈。保利、金地、碧桂園等6家企業(yè)堪堪晉級，最終碧桂園因報價墊底而錯失該地。另一幅位于青浦的夏陽街道地塊，卻未得到碧桂園的青睞，成為了第二宗被碧桂園“棄權”的地塊。

碧桂園的兩度棄權引發(fā)熱議，彼時有觀點認為，碧桂園此舉是信心不足，在競爭中意識到自己對于該地塊的把握能力不大，其他競爭者對板塊的熟悉程度更高。此外以三四線城市為主的戰(zhàn)略布局也導致其在上海拿地決心不夠。

這一論斷很快被推翻，棄權兩次后，碧桂園卻突然像“開了掛”一樣在接下來兩天里先后斬獲了嘉定南翔地塊、閔行華漕地塊和寶山新江灣地塊，其中兩宗地更是0差價成交，錦鯉附身。

此次土拍中，碧桂園的策略可謂先抑后揚，兩次“棄權”，保障了受讓管理分不受影響，從而有更大把握入圍心儀地塊，最終發(fā)力于此，連下三地。

最失意

大華

上海集中供地，本土作戰(zhàn)的大華自然不能缺席，其前后報名8宗宅地，累計支付保證金逾28億元。與報名數量相當的碧桂園、金地最終斬獲3宗地塊不同，廣撒網的大華顆粒無收。

8宗地塊中有3宗地塊未能入圍，5宗地塊進入一次性報價環(huán)節(jié)未中標。

大華距離成功曾經很近，近到只有十萬元。

楊浦定海社區(qū)地塊無疑是其報名地塊中區(qū)位最好、最有望競得的一宗。該地塊僅有金隅、楊浦城投和大華三家企業(yè)報名，采用直接競價方式競拍，報價至第27輪，金隅便以13.926億元報價達到上限價格，現場進入一次性書面報價環(huán)節(jié)，最終大華給出了14.026億元的偏高價格，與金隅的13.999億元偏低報價拉開距離，而楊浦城投則以14.025億元更接近中間價的優(yōu)勢摘得該地塊。

大華這般以微小差距錯失地塊的戲碼此番多次上演。

寶山淞南地塊一次報價環(huán)節(jié)中，大華報價332760萬元，與0差價拿地的碧桂園僅差10萬元；在松江佘山一次性報價環(huán)節(jié)中，大華報價246110萬元，高出最終競得者雅居樂報價10萬元，再次惜敗。

此外，大華報名的寶山羅店地塊、嘉定南門地塊以及嘉定南翔地塊在評分環(huán)節(jié)均未能入圍，甚至都沒有競價機會。

對于深耕上海、報名8宗卻全部錯失的大華而言，儼然成為了本屆最失意房企。

最遺憾

旭輝

兩次以“最低分位差”敗北的旭輝成了此次上海集中供地中最遺憾的角色。

旭輝的遺憾不僅是沒有斬獲，更因為其對多塊地給出的報價極為接近各家報價的平均價，最終卻以微小差距與之擦肩而過，抱憾而歸。

在松江車墩地塊競價角逐中，碧桂園棄權后，僅剩保利、旭輝、建發(fā)、金地、路勁5家企業(yè)參與競價，各家成功率都有所提升。最終，該地被金地以22.47億元0差價摘地，旭輝和建發(fā)分別以10萬元之差惜敗。

意難平的還有12家房企圍獵的青浦趙巷地塊，旭輝躲過了評分被刷的明槍，卻沒有躲過“造化弄人”的暗箭。在首輪報價中，中國鐵建、旭輝出價最為接近平均價，均只有5萬元之差，分位差絕對值只有0.1%。根據規(guī)則如差價相同，則低價者勝出，最終中鐵建憑借低于均價5萬元的優(yōu)勢將趙巷地塊收入囊中，成交價24.82億元。

同樣因5萬元之差而失之交臂的，還有崇明陳家鎮(zhèn)地塊。該地是旭輝報名參拍的地塊中，競爭房企數量最少的，僅有中建八局、大華、建發(fā)、中電建、新城、亞通6家與旭輝同臺，亞通最先被淘汰，第一輪競價中，旭輝報價62640萬元，6家房企出價的平均價為62635萬元，相差只有5萬元，分位差絕對值0.23%，為全場最低之一，另一家為出價62630萬元的建發(fā)。

最終趙巷情景再現，旭輝含恨敗北。旭輝一度很接近這些地塊，但最終與之擦肩而過。

最神押注

中駿、楊浦城投

在保利報名12宗地繳納保證金逾70億元方才摘得兩宗地、大華報名8宗無一競得的情況下，中駿和楊浦城投的一擊即中更顯難得。

本次松江廣富林街道有兩宗相鄰地塊出讓，一街之隔體量相當，兩幅地塊南側為松江大學城小區(qū)，西側不遠處為廣富林遺址公園，東側即在建的印象城購物中心，在板塊內區(qū)位較好。中駿卻唯獨對其中的松江廣富林23-02地塊青睞有加，僅報名了該宗地塊，同時參與競拍的還有首創(chuàng)、五礦和中華企業(yè)3家。

現場舉牌競價很快到達了中止價17.328億元，進入一次性書面報價環(huán)節(jié)。最終，首創(chuàng)報價17.427億元、五礦報價17.433億元、中駿報價17.43億元、中華企業(yè)報價17.432億元，平均價為17.4305億元，中駿在這場評估戰(zhàn)中最接平均價，拿下該地塊，成交樓面價16849元/平方米，溢價率為8.49%。

同樣“好運加持”的還有楊浦城投，作為一家上海楊浦本土房企，其在此次競拍中僅報名了區(qū)域內楊浦定海社區(qū)地塊一宗宅地，并以14.025億元價格拿下了該地塊，報價僅低于大華10萬元，成交樓面價64040元/平方米，溢價率9.21%。

兩家房企目標明確，下手穩(wěn)準，成為了本屆最準押注者。

最跨界組合

京東&卓越

根據上海土拍規(guī)則，如果兩家房企聯合拿地，兩家房企都要減扣分數，如果組成合資公司拿地，聯合體分數為零，因此上海市場開發(fā)商聯合拿地或者組成聯合體的意愿不高。

房企抱團興致不高，跨界組合卻再度出圈。

上月底剛在北京土拍市場一戰(zhàn)成名的深圳寫字樓“一哥”卓越，尚未從退地風波中抽身，便再度轉戰(zhàn)上海市場，外拓野心可見一斑。

6月18日上海土拍首日，卓越牽手京東拿下普陀萬里社區(qū)的地塊。這也是此次體量最大的一宗地，由于地塊出讓要求較高，需要重點引入互聯網服務和零售等科技企業(yè)等，專注地產開發(fā)的傳統(tǒng)房企顯然不具備上述能力，渴望補倉上海的卓越，關鍵時刻展現了自己的強大朋友圈，拉來京東助陣。

最終卓越和京東的聯合體以99.1億元的底價成交，樓板價30693.7元/平方米。

一家零售電商巨頭，一家深圳“寫字樓一哥”，看似并不交集的兩家如何聯合？實際上，卓越和京東結緣已久，卓越董事局主席李華為京東創(chuàng)始人劉強東的好友。此前劉強東卷入的“明尼蘇達州”事件，李華更是作為雙方溝通的中間人。

早在上海之前，卓越和京東的聯合體已經在其他城市拿地。去年9月，雙方聯合以15.4億元摘得長沙洋湖地塊，和此番普陀地塊的高門檻一樣，洋湖地塊的出讓條件中也包括引入一家世界500強互聯網服務和零售行業(yè)企業(yè)設立省級以上總部。

傍上京東，讓原本在地產開發(fā)領域并不占優(yōu)勢的卓越有了更多助力。

最久別重逢

復星

實際上，去年普陀萬里地塊曾放出過一次，彼時的緋聞對象是復星，最終復星并未出手，闊別上海土地市場10年后，復星選擇了以徐匯濱江宣告回歸。

徐匯濱江地塊4月公示時并未上榜，因區(qū)位優(yōu)勢，“后補”出現后吸引了不少關注。此次出讓面積近4萬平方米，起始總價51.6億元，起始樓面價4.3萬元/平方米，地塊距離黃浦江岸僅300多米。最終復星以51.705億元競得，溢價率0.21%，成交樓板價4.3萬元/平方米。

復星的斬獲市場并不意外，和普陀萬里地塊一樣，該地塊出讓要求較高，需重點引入生命健康產業(yè)總部，具備地產開發(fā)能力且有生命健康業(yè)務的，復星無疑是首選。

由于多元化業(yè)務的拓展，復星早已不是一家純粹的地產開發(fā)商，其甚至很久沒有出現在上海土地市場了，上一次在上海的拿地故事還要追溯到10年前的BFC外灘金融中心。

有行業(yè)人士對記者表示，BFC外灘金融中心的成功打造證明了復星對濱江地塊的打造能力，這也是其斬獲徐匯濱江地塊的優(yōu)勢。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。