解碼供給側改革:房地產(chǎn)去庫存不是在找“接盤俠”

近期，我國房地產(chǎn)市場異常“火爆”，各大“地王”爭相“露臉”。6月3日，北京市國土局官網(wǎng)正式掛牌通州一宗多功能用地，地塊的起始價高達87億元，被冠上“超級地王”的稱號。相關統(tǒng)計顯示，今年以來，22個熱點城市已誕生超過100個“地王”。對此，專家指出，當前，我國房地產(chǎn)市場分化現(xiàn)象較為嚴重，一、二線城市“地王”、高價房屢見不鮮，需要注意防范泡沫，而三、四線城市則是去庫存的重點，應著眼長遠，加強與城鎮(zhèn)化相結合，讓居民既買了房，也提高了生活水平，而不是簡單地找人“接盤”房地產(chǎn)庫存。

有成績但任務仍艱巨

房地產(chǎn)去庫存正由地方到全國開始交出一些不錯的“成績單”。部分省市去庫存已有所收效，截至4月底，廣東省商品房庫存15697萬平方米，比去年年底下降655萬平方米；一季度海南省房地產(chǎn)銷售面積和銷售額分別同比增長78.1%和73.9%，成為近年來增幅新高；截至4月底，寧夏吳忠市房地產(chǎn)庫存110.9萬平方米，較2015年底下降48.7萬平方米。

就全國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)而言，國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎表示，今年以來，商品房銷售量價齊升，房地產(chǎn)去庫存取得明顯進展。1-4月份，全國商品房銷售面積同比增長36.5%，銷售額增長55.9%；4月末，全國商品房待售面積7.27億平方米，已連續(xù)兩個月減少。

雖已取得一定成績，但房地產(chǎn)去庫存任務仍較為艱巨。中國物流信息中心武威表示，5月房地產(chǎn)業(yè)商務活動指數(shù)和新訂單指數(shù)均呈現(xiàn)連續(xù)兩個月回落走勢，指數(shù)均在50%以下，顯示市場供需兩端均顯疲弱，結合數(shù)據(jù)的變化，雖然今年以來一、二線城市的房地產(chǎn)銷售有所升溫，但難掩三、四線城市庫存依然較大的壓力。

“當前，不少三、四線城市房地產(chǎn)庫存不降反升，這是需要注意的。前期大量的住房建設積累了較大庫存，居民較弱的購買力、不活躍的市場交易又無助于緩解庫存壓力，而當?shù)鼐用褓彿康臐摿俺擎?zhèn)化的作用也沒有很好地發(fā)揮，這些都限制了三、四線城市去庫存的推進。”中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍在接受本報記者采訪時說。

需消化但并不是“轉嫁”

“較大的庫存壓力對我國經(jīng)濟的影響不容忽視。”趙錫軍表示，房地產(chǎn)市場與消費、投資、生產(chǎn)及金融等多個領域密切相關，影響面很大，首先，大量庫存浪費了很多資源，特別是一些爛尾樓、“死城”讓很多資源固化在上面而無法得到使用，對地方經(jīng)濟、就業(yè)及稅收都產(chǎn)生了負面影響；其次，庫存的積累也意味著不少銀行等金融機構無法收回地產(chǎn)商的貸款，這會增加銀行的不良資產(chǎn)，不利于金融市場穩(wěn)定；再者，一些地方缺乏規(guī)劃的住房建設會增加再開發(fā)的難度，可能給城市帶來不可修復的損害。

為了保障經(jīng)濟的健康發(fā)展，去庫存是必然之路，但不是通過轉嫁庫存壓力及風險來實現(xiàn)。國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵指出，當前社會上有一種看法認為，加快農(nóng)民工市民化，是要讓農(nóng)民工當房地產(chǎn)市場的“接盤俠”。這顯然是一種誤讀，農(nóng)民工進城的確是“去庫存”最主要的利好，但這并不是說農(nóng)民工市民化就是鼓勵農(nóng)民工買房。

找人“接盤”樓市庫存也無益于解決問題，反而可能影響經(jīng)濟健康發(fā)展。法國巴黎銀行亞洲首席經(jīng)濟學家陳興動表示，如果只是單一地讓農(nóng)民群體大量買房，則農(nóng)民的購買力可能會因此下降，買房后會減少農(nóng)民在其他方面的消費，這并不利好經(jīng)濟。

華南理工大學公共政策研究院助理研究員譚銳指出，近年來，由于北京、上海、深圳等大城市房價“暴漲”，居民連夜排隊搶購住房，有的人甚至把整棟樓買下來再賣，這實際上是將開發(fā)商的庫存變?yōu)橥顿Y者的庫存，高庫存的問題并沒有得到真正解決。

盯重點還需“量體裁衣”

要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的去庫存，還應該強調(diào)“量體裁衣”。趙錫軍指出，當前，去庫存的重點在三、四線城市，而一、二線城市則是要防止過度開發(fā)投資，防范樓市過熱，特別要防投資性需求借居民剛性需求的名義過度刺激樓市。

清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心主任李稻葵表示，特別反對僅僅為了短期去庫存采取“飲鴆止渴”的辦法，比如零首付、場外配資，這樣會埋下房地產(chǎn)泡沫的種子，去庫存的根本在三、四線城市，應該加快城鎮(zhèn)化，可以引導農(nóng)村居民先租后買，暫時可以由政府的某個基金將房子買下來，租給農(nóng)民住，使房子先用起來。

“推進城鎮(zhèn)化，讓農(nóng)民工市民化，應打破農(nóng)民工進城門檻，解決就業(yè)問題，鼓勵大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新，延長中小企業(yè)壽命。同時對房地產(chǎn)市場的供給側進行結構性改革，降低房價，讓農(nóng)民工買得起城里的好房。”清華大學政治經(jīng)濟學研究中心主任蔡繼明說。

趙錫軍表示，三、四線城市去庫存不是短期內(nèi)能夠解決的，必須放眼長遠，要緊緊抓住與城鎮(zhèn)化結合這一重點方向，要推動產(chǎn)業(yè)與就業(yè)的聚集，重視公共服務、醫(yī)療衛(wèi)生等配套設施的建設，既要讓居民買得了房，也要讓居民的生活水平隨之提高，這是一個良性的過程，而不是簡單地讓誰“接盤”房地產(chǎn)庫存。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。