房企捂盤惜售搭售重出江湖 多地嚴查違規(guī)售房

《經(jīng)濟參考報》記者獲悉，隨著市場升溫，“一房難求”重現(xiàn)，在此背景下，開發(fā)商捂盤惜售、強制捆綁搭售變相漲價等現(xiàn)象頻生。為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，南京、合肥等地已開始對房企捂盤惜售等違規(guī)行為嚴查管控。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年多個二線城市房價瘋狂上漲，固然有一線城市政策收緊后資金外溢的原因，但房企違規(guī)惡意制造恐慌也在某種程度上助推了漲價。應建立全國聯(lián)網(wǎng)的黑名單制度，抬高房企違規(guī)成本。

貓膩“不捂盤才是傻”

“現(xiàn)在一二線城市房子不愁賣，捂一下市場更熱，賣得更高。”一位不愿透露姓名的開發(fā)商對《經(jīng)濟參考報》記者坦言，在一些熱點城市，買房就和買白菜一樣，瘋了搶，而且土地又熱，不捂盤才是傻。

3月初開始，南京物價局會同南京市房產(chǎn)局，對商品房銷售價格行為開展了專項檢查。南京市物價局負責人表示，富力南京地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的富力尚悅居涉嫌捂盤惜售。截至4月，該樓盤第11棟在領銷售許可證5個多月后仍沒賣出一套房子。

南京市物價局價監(jiān)局局長徐軍表示，目前已經(jīng)責令其按備案公示價格對外銷售。但對于開發(fā)商捂盤惜售行為，目前暫時還沒有相應的處罰措施，但如果開發(fā)商再不對外公示開售的話，他們將提請房產(chǎn)部門對該樓盤進行封盤。

業(yè)內(nèi)人士表示，富力捂盤的原因可能是因為房價的變化。他介紹，根據(jù)南京市物價部門的規(guī)定，房子如果3個月沒賣掉，就可以申請重新調(diào)整價格，目前南京樓市整體大好，開發(fā)商有可能不滿意之前申報的價格。

據(jù)了解，富力尚悅居10、11號樓領取銷售許可證的時間為去年10月24日，11棟的申報均價為15100元/平方米，10棟的申報均價為14900元/平方米。但到今年1月30日，8、9、12號樓領取銷售許可證時，該樓盤8棟的申報均價已漲至17529元/平方米，9棟的申報均價為17964元/平方米，12棟的申報均價為17231元/平方米。目前，該樓盤對外報價已經(jīng)超過18000元/平方米，但公司表示已無房可售。

富力并不是捂盤惜售的個例。位于南京市江寧區(qū)的一房地產(chǎn)項目，原本計劃在4月份推出近百套房源，但在物價部門申報價格時被告知，價格不能超過18000元/平方米，較目前售價僅有500元上漲空間。“總公司房價目標是2017年3.2萬元/平方米，但是現(xiàn)在物價部門控價嚴格，房價很難達到他們的預期，暫時就不推新房源了。”上述項目營銷人員說。

南京林業(yè)大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠認為，去年以來南京樓市進入價格快速上漲通道，所以部分樓盤捂盤惜售，與政府博弈。另外，現(xiàn)在南京市場供應量不足，這個預期也刺激了部分房企通過捂盤惜售、毛坯改精裝等方式變相漲價。

合肥方面，市場更是持續(xù)出現(xiàn)“一房難求”的局面。4月初，《經(jīng)濟參考報》記者走訪位于繁華大道上的某家樓盤，該樓已封盤，該售樓部的工作人員說，接總部通知暫時不向市場銷售。問及什么時候能買，工作人員回應，“具體時間也不能確定，但開盤價格應該比之前要高一些。”

伎倆“先買車位才能買房”

2016年1月，合肥某大型房企推房時被爆出“先買車位才能買房”，700個車位引發(fā)購房者連夜排隊認籌。值得注意的是，平日僅賣到8到10萬元的車位，價格卻已漲至40萬元到50萬元。

“車位的價格其實是房價的隱形上漲。”有業(yè)內(nèi)人士介紹，合肥市物價局對于已經(jīng)開盤過的項目有3個月限制漲價的規(guī)定，超過3個月，漲幅限制在2%以內(nèi)，半年在5%以內(nèi)。因此，開發(fā)商為了繞開這樣的規(guī)定，便利用不被限制的車位將漲價的幅度補足。

這一行為引發(fā)合肥各大中房企的效仿。一個車位開價四五十萬，先買車位才能獲得購房資格。但由于市場需求旺盛，現(xiàn)有存量又較少，就算“房子車位一起買”，依舊擋不住購房者的熱情。

北京也出現(xiàn)了捆綁銷售的現(xiàn)象。此前北京一繁華區(qū)域的項目，購房者在準備簽約時被告知，若購買該項目，首付比例需較正常情況下的30%上調(diào)至45%，其原因是購房者在獲得該套住房的同時，也將獲得位于遼寧丹東的一套住房。

合肥學院房地產(chǎn)研究所所長朱德開表示，房價進入快速上漲周期后，供給相對不足的條件下，樓市將進入賣方市場。他分析稱，2015年合肥市土地出讓明顯減少，新開工商品房面積有所下降，有預售的新房面積相對不足。在此情況下，當需求受政策刺激集中釋放后，供需矛盾累積到一定程度開始爆發(fā)，再加上一些開發(fā)商捂盤惜售等不規(guī)范市場行為，房地產(chǎn)市場便呈現(xiàn)出過熱勢頭，連帶二手房市場也量價齊升，不少區(qū)域二手房單價遠超新房備案價，“倒掛”嚴重。

事實上，除二手房倒掛外，土地價格的倒掛更為明顯。6月2日北京延慶拍出延慶新城05街區(qū)R2二類居住用地，成交樓面價高達3.1萬元。這意味著，對于目前延慶住房成交均價僅在12062元/平方米來說，地價已是當前房價的三倍。

同日，深圳龍華區(qū)域上塘地塊出讓，最終由電建聯(lián)合體以82.8億奪得，成為深圳年度總價地王和龍華區(qū)域地王，5.6萬的地價接近甚至超過了周邊在售項目房價。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，高昂的拿地成本進一步推升房價上漲預期。

重罰抬高違規(guī)成本

4月1日，合肥市房地產(chǎn)管理局等四部門聯(lián)合出臺了樓市調(diào)控新政，將加強市場監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預售許可證》后，須在10日內(nèi)全部公開房源并一次性對外銷售；對商品住房已達到預售條件，但不及時申請預售許可的項目，經(jīng)督促拒不申報的，將要求開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。

同時調(diào)整了申請預售的規(guī)模，其中，單次申請預售最低規(guī)模建設規(guī)模小于建筑面積2萬平方米的商品住房項目，開發(fā)企業(yè)宜一次性申請預售；建設規(guī)模大于建筑面積2萬平方米的商品住房項目，確需分批預售的，每次申請預售規(guī)模不宜低于建筑面積2萬平方米（尾盤除外），從而擴大商品住房有效供應量。

針對此前市場出現(xiàn)的購買住房捆綁車位等銷售行為，合肥市還要求規(guī)范車位（庫）等各類銷售管理，商品住房配套規(guī)劃建設的產(chǎn)權(quán)車位（庫），須在該住房項目竣工驗收后方可銷售和出租，不得銷售或通過長期租賃等方式變相銷售人防車位（庫）。對違反這一規(guī)定的，相關部門要聯(lián)合嚴厲查處，及時公開曝光典型案例。

但截至目前，針對合肥此前違規(guī)的具體項目與針對該項目的處罰，《經(jīng)濟參考報》記者對相關管理部門進行采訪，未能得到任何答復。

“違規(guī)成本過低是房企頻繁違規(guī)銷售的主因。”業(yè)內(nèi)人士表示，一個盤捂盤三個月，漲價多掙幾千萬元到幾億元，但監(jiān)管部門處罰最多也就交幾萬元。

朱德開提出，應及時調(diào)整土地供應節(jié)奏，加大有效供給，調(diào)整市場預期，逐漸緩解供需矛盾。同時，曝光并嚴懲一批開發(fā)商捂盤惜售、捆綁銷售等行為，確保市場交易秩序良好。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。