理性看待廈門當前樓市 拿地還需謹慎

近來，重點二線城市的樓市成為市場關(guān)注的焦點——4月，蘇州兩場土地拍賣，平均溢價率超過270%，樓面價邁入3萬元/平方米門檻；5月中旬，南京土地拍賣一天內(nèi)出現(xiàn)了88億元的2016全國總價地王、45213元/平方米的南京單價地王。而樓市方面，南京、蘇州、合肥等城市，無論成交量還是成交價格的漲幅均位居全國前列，北上廣深一線城市被遠遠甩在后面。

針對當前的市場情況，本報記者分別采訪了部分專業(yè)人士和權(quán)威機構(gòu)，為大家解讀當前的市場狀況，共同去發(fā)現(xiàn)亂象背后的真相，以便更理性地做出決策。

去庫存與去杠桿

一線降溫或傳導到二線

今年以來，在多重綜合因素的作用下，一線和重點二線城市的房地產(chǎn)市場波動異常，引起各方關(guān)注。

對此，廈門均和房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司董事長王崎認為，進入2016年，在去庫存的大背景下，中央財稅、貨幣政策雙管齊下，多項寬松政策更是使全國樓市出現(xiàn)整體性復蘇，并且?guī)臃績r上揚。資本逐利的本性，促使大量資金涌入房地產(chǎn)市場。

不過，王崎也提醒，目前一些一線城市政府相繼出臺了一系列限購限貸政策，以調(diào)控火爆的樓市，其效果也是立竿見影——去年房價漲幅最大的深圳近期出現(xiàn)了價量齊跌的態(tài)勢。隨著一線城市樓市進入新的調(diào)控期，其土地市場的火熱逐漸消退，而重點二線城市自然成為延續(xù)熱潮的陣地。

“如果說此前一線城市的漲價潮帶動了二線城市出現(xiàn)補漲，那么一線城市因政策調(diào)控引起的樓市突然降溫，相信也同樣很快傳導到二線城市。”王崎表示。

“權(quán)威人士”定調(diào)

后市預期不宜盲目樂觀

開年以來飆升的房價，以及放大的資金杠桿所構(gòu)成的潛在風險，已經(jīng)引起了政府的高度重視。日前，“權(quán)威人士”通過《人民日報》明確指出:“不能也沒必要用加杠桿的辦法硬推經(jīng)濟增長。”同時還提到，“要恢復房地產(chǎn)市場正常運行，去掉一些不合時宜的杠桿是必要的，但假如搞大力刺激，必然制造泡沫，這個教訓必須汲取。”

從近期中央官媒的表態(tài)來看，完成拉動經(jīng)濟增長的任務后，樓市刺激政策恐將收縮。也就是說，政府重大政策的定調(diào)，將很有可能帶來房地產(chǎn)市場降溫的預期。

此外，市場面也已經(jīng)在悄然發(fā)生變化。作為行業(yè)龍頭的萬科與信達聯(lián)合體在5月27日杭州拍出百億地塊，并摘下2016年全國總價地王后，卻又突然“撤伙”，這也反映了部分開發(fā)企業(yè)開始對未來樓市預期有所警覺，投資趨于理性。

當然，不管是掌握定價主動權(quán)的開發(fā)企業(yè)，還是掌握輿論導向的媒體，抑或是被恐慌情緒籠罩的購房者，都應該理性認識到房價降溫因素已經(jīng)生成。“有恐慌性的購買，必然也將有恐慌性的拋售，風險已在發(fā)酵，建議當前開發(fā)商拿地不要盲目樂觀”，王崎再次強調(diào)。

廈門住宅庫存有量

拿地或購房應理性謹慎

很多時候，信息的不對稱是造成市場恐慌的重要原因。雖然廈門1-5月份樓市表現(xiàn)依然為量價齊升，但相較其他熱點城市還是較平穩(wěn)的。更重要的是，廈門今年的土地市場情況可以總結(jié)為12個字——庫存有量，供應加大，節(jié)奏加快。

據(jù)圖智公司土地研究中心數(shù)據(jù)，截至2016年5月27日，廈門市商品住宅存量約800萬平方米（建筑面積，含已批未售、未動工及已動工未批準預售），加上今年擬推的200萬平方米（建筑面積）住宅用地，全市住宅總存量約1000萬平方米（建筑面積）。若按近幾年年均銷售量350萬平方米（建筑面積）計，可供市場消化3年，處于健康合理的庫存區(qū)間。可以說，廈門商品住宅一直保持長期穩(wěn)定的滾動庫存。

而且，今年以來，廈門市更是加快了土地供應節(jié)奏。繼4月22日成交1宗居住用地后，廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局又迅速組織研究分析，并發(fā)布了同安新城2016TP01、翔安新圩鎮(zhèn)X2016P02兩宗居住用地的出讓公告，新增供應總建筑面積達20.87萬平方米，將于明日公開出讓。

此外，近日又將有3宗位于翔安區(qū)洪鐘大道與翔安西路交叉口西北側(cè)用地具備出讓條件，規(guī)劃總建筑面積25萬平方米，計劃于6月上旬公告。此外，下半年仍有在今年供地計劃內(nèi)的，分布于海滄、集美、同安、翔安四區(qū)的約150萬平方米的居住用地會陸續(xù)推出。

規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀市場

促進廈門樓市健康穩(wěn)定

除了加大商住用地供應外，廈門市相關(guān)部門還采取了一系列措施手段來進一步穩(wěn)定樓市。記者從廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會了解到，近日，市國土房產(chǎn)局、人行廈門市中心支行聯(lián)合組織對二手房經(jīng)紀市場進行一次專項檢查。重點針對虛假房源信息，造謠、傳謠炒作發(fā)布不實信息、是否有違規(guī)提供金融服務以及經(jīng)紀機構(gòu)是否存在違規(guī)經(jīng)營等問題進行系統(tǒng)檢查。

通過檢查發(fā)現(xiàn)，經(jīng)紀機構(gòu)無證無照經(jīng)營、從業(yè)人員持證執(zhí)業(yè)比例較低、發(fā)布的房源信息多數(shù)未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面授權(quán)以及有部分機構(gòu)存在違規(guī)宣傳、開展金融服務等問題。此次檢查涉及面廣、針對性強，將有的放矢地規(guī)范經(jīng)紀市場。下一步，相關(guān)主管部門將對此次檢查發(fā)現(xiàn)的問題進行逐項查處并整改落實，加快建立更加有效的市場監(jiān)管機制。

對此，廈門市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會負責人表示，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀市場對促進廈門房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有著重要作用。“接下來我們還將進一步加大整頓力度，打擊投機炒作行為。”

通過專業(yè)人士和權(quán)威機構(gòu)的解讀，我們不難發(fā)現(xiàn)，廈門樓市并非如其表象的那樣沒地可供、無房可賣。事實上，廈門土地供應有保障、樓市庫存尚充足。從近期中央官媒到一線城市的表現(xiàn)看，市場降溫預期已成業(yè)內(nèi)普遍共識。為此，受訪的專家和機構(gòu)負責人都提醒各開發(fā)企業(yè)和社會大眾，無論拿地還是購房，還請理性面對，謹慎選擇。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。