長春第二批集中供地再遇冷，房企集合“兵力”圍獵熱點(diǎn)城市

財聯(lián)社（上海，記者王海春）訊，與廈門等南方城市集中供地成交的火熱態(tài)勢相比，位于東北地區(qū)的長春，兩輪集中供地出讓則顯得較為冷淡。

由于暫時無人報名競買，長春原本計劃于6月17日出讓的8宗地塊，提前終止了出讓。而長春在四月份首批集中供地出讓活動中，也有11宗地塊終止出讓，還有2宗地塊遭遇流拍。

受訪業(yè)內(nèi)人士向記者表示，綜合已完成首批集中供地城市的情況來看，不同城市之間分化明顯。熱度較高的城市，對土拍做出嚴(yán)格的限制條件，這使得開發(fā)利潤受到擠壓。但即便如此，出于項目周轉(zhuǎn)速度、戰(zhàn)略布局和可持續(xù)發(fā)展等方面的考慮，房企拿地?zé)崆槿匀桓邼q。

究其原因，業(yè)內(nèi)人士分析，主要是部分房企想在頻度不高的集中供地活動中，把握住進(jìn)入熱門市場的機(jī)會，實(shí)現(xiàn)自身的戰(zhàn)略布局。

長春土拍“遇寒流”背后

6月15日，長春市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布了一則關(guān)于終止《長公資土掛〔2021〕183號公告》掛牌出讓活動的公告，終止出讓的原因為無人報價。

公告顯示終止出讓的地塊共有8宗，分別位于經(jīng)開保稅區(qū)、空港、汽開區(qū)。

據(jù)悉，這已是長春集中供地第二次遇冷，該市于4月15日舉行的首批集中供地出讓，已遇過到類似的情況。

從長春首批集中供地結(jié)果來看，原計劃出讓的51宗土地中，有11宗提前終止掛牌。最終，首批集中供地成交38宗宅地中32宗為底價成交，2宗流拍，成交總金額193.08億元。首批集中供地溢價率3.3%，較2020年全年溢價率下降1.1個百分點(diǎn)。

分析人士認(rèn)為，土拍遇冷，一方面與城市能級和市場需求等相關(guān)，再者也與當(dāng)?shù)厥袌鱿鄬ζ椒€(wěn)有關(guān)。

據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年五月長春新建商品住宅樣本平均價格9286元/平方米，環(huán)比上漲0.14%。從二手市場情況來看，長春五月份二手住宅樣本平均價格9838元/平方米，環(huán)比下降0.06%。

“土地市場冷與熱，從不同的角度來看，得出的分析結(jié)果情況并不一樣。對購房者而言，地價、房價平穩(wěn)是好事，因為不必急于入市，購房選擇空間可能相對大一些。但對房企來說，可能會遇到利潤太低或去化速度不夠快的問題，因而投資布局會相對謹(jǐn)慎。”高力國際中國區(qū)一位董事表示。

城市間土地市場分化或加劇

據(jù)安信證券研究報告，在首批集中供地的城市中，7個南方城市熱度較高，廈門、重慶、杭州、深圳熱度領(lǐng)先。其中平均溢價率最高的是廈門，達(dá)33.4%，平均配建比例達(dá)9.6%。

一周前的6月10日，廈門又進(jìn)行了今年第二批次集中供地，共出讓11宗涉宅地塊，總起價274億元。此次出讓共吸引超過20家房企競拍，角逐較為激烈。有媒體統(tǒng)計，廈門第二批集中供地平均溢價率25.99%，其中正榮所拍集美區(qū)2021JP01地塊溢價率高達(dá)40.18%。最終，總成交金額達(dá)到344億元。

對于土地市場冷熱不均，匯生國際融資有限公司CEO黃立沖認(rèn)為，這與城市能級及房企情況都有一定的關(guān)聯(lián)度。例如，即便部分熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地塊，出讓條件較為嚴(yán)格，項目的利潤被攤薄，但出于利潤、布局的影響，房企仍需要尋求在這些城市發(fā)展的機(jī)會。

“房企之所以要在低利潤城市拿地，主要是考慮到資金的安全性。地價高不代表房企沒有利潤，只是利潤被壓縮了，利潤率被限定在一定空間內(nèi)。像深圳、成都、杭州這樣的城市，房企不擔(dān)心房子會賣不出去，只要房企資金鏈不出問題，利潤基本是可以保障的。而一些三四線城市的地價雖然便宜，但如果拿錯地，這其中的風(fēng)險可能需要相當(dāng)長的時間才能消化掉。”黃立沖在接受記者采訪時說。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，“考慮到房企今年整體資金情況較緊張，房企只能集中‘兵力’打集中戰(zhàn)，先投入一部分資金到最受關(guān)注的城市中。”

張波向記者指出，房企對首批集中供地預(yù)期較高，因此整體熱度較高，但由于房企資金受限，后續(xù)能否持續(xù)保持較高關(guān)注度也是個問題。

張波認(rèn)為，考慮到房企會有選擇地關(guān)注重點(diǎn)城市，因此后續(xù)集中供地城市的分化可能會進(jìn)一步加劇，“重點(diǎn)城市關(guān)注度即使沒有第一批次那么高，不過其在房企的關(guān)注排序中預(yù)計仍然不會太靠后。但第一次集中供地?zé)岫鹊偷某鞘?，是否會進(jìn)一步降溫，還是可能會有所升溫值得關(guān)注。”

集中供地下房企資金迎大考

據(jù)中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額13274億元，拿地規(guī)模同比增長14.3%，而50家代表房企五月份單月拿地總額同比增長了32.1%。另一個變化是，1-5月，50家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為80.8%，較1-4月有所下降。

中指土地高級分析師張曉飛表示，今年1-5月拿地規(guī)模之所以出現(xiàn)顯著增長，主要是由于五月份北京、杭州、南京、蘇州等11個熱點(diǎn)一、二線城市集中供地拉高了總規(guī)模。

“權(quán)益金額有所下降，與房企合作拿地力度有所增強(qiáng)有關(guān)。前五個月房企拿地的權(quán)益金額占比雖然較前四個月有所降低，但依舊高于去年同期。”張曉飛補(bǔ)充道。

戴德梁行分析人士認(rèn)為，首輪集中供地中，熱點(diǎn)城市土拍限制條件多、規(guī)則復(fù)雜、拿地門檻提高成為趨勢。對房企而言，結(jié)合上年“三道紅線”融資新規(guī)帶來的資金方面的壓力，今年集中供地規(guī)則下，房企的資金實(shí)力、調(diào)度能力、拿地策略、綜合運(yùn)營能力以及低利潤下融資能力等進(jìn)一步遭遇考驗。

“在這樣的背景下，實(shí)力雄厚的大中型房企似乎更有優(yōu)勢，而小型房企則不得不面對發(fā)展空間被進(jìn)一步擠壓的窘境。”戴德梁行這位分析人士表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。