多個(gè)二線城市庫存不夠賣3個(gè)月 或刺激房?jī)r(jià)再飆漲

由于近期二線城市房地產(chǎn)過熱，多個(gè)重點(diǎn)二線城市目前去庫存周期僅為3個(gè)月左右的水平（合肥2個(gè)月、南京2個(gè)月、蘇州3個(gè)月），意味著這些地區(qū)新房?jī)H夠賣2—3個(gè)月，庫存明顯不足。這種情況或?qū)⑹沟么祟惓鞘薪谕恋亟灰谆钴S度白熾化升級(jí)，房?jī)r(jià)在高昂地價(jià)的作用下也將加速上漲。市場(chǎng)已從“偏熱”過渡到“過熱”，政策來不來？怎么來？已成為了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，目前多個(gè)二線城市房?jī)r(jià)漲幅速度已經(jīng)甩超北上廣深，而地王的誕生速度及溢價(jià)率之高足以令人咋舌，27日杭州一地塊以123.18億元成交，不僅成為杭州歷史上首宗百億地王，也創(chuàng)造了2016年以來全國(guó)范圍內(nèi)的最高價(jià)。

焦灼的現(xiàn)狀：

二線城市房?jī)r(jià)漲幅甩超北上廣深

杭州誕生百億地王成為全國(guó)最高地價(jià)

高溢價(jià)率已成長(zhǎng)三角城市地價(jià)標(biāo)配

4月65個(gè)城市房?jī)r(jià)有所上漲，上漲城市比例達(dá)93%。這是時(shí)隔28個(gè)月再次出現(xiàn)“普漲”形勢(shì)。值得注意的是，部分二線城市漲幅驚人，已然經(jīng)過一線城市。數(shù)據(jù)顯示，4月房?jī)r(jià)漲幅前十位中的絕大多數(shù)為二線城市。新建住宅價(jià)格增幅前十位僅上海、北京兩個(gè)上榜。4月二線城市中，合肥漲勢(shì)迅猛，環(huán)比漲幅高達(dá)5.8%，廈門環(huán)比上漲5.3%，南京環(huán)比上漲4.4%，惠州環(huán)比上漲3.3%，杭州、福州分別上漲3%。對(duì)比一線城市，上海環(huán)漲3.6%，北京環(huán)漲3%，廣州環(huán)漲2.4，深圳環(huán)漲2.3%。據(jù)此看來，二線城市房?jī)r(jià)漲幅已超一線城市。

二線城市房?jī)r(jià)之所以漲幅如此之大，是因?yàn)楦邼q的地價(jià)推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲。據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，截至5月15日，包括四大一線城市以及南京等熱點(diǎn)二線城市共計(jì)21城，2016年共有110幅土地陸續(xù)產(chǎn)生了地王，瘋狂的搶地使得土拍市場(chǎng)，動(dòng)輒出現(xiàn)超過100%甚至400%的溢價(jià)率。到了本月月末，杭州更是平地起驚雷，27日一地塊以123.18億元成交，不僅成為杭州歷史上首宗百億地王，也創(chuàng)造了2016年以來全國(guó)范圍內(nèi)的最高價(jià)。

在二線城市中，最令人矚目的當(dāng)屬長(zhǎng)三角城市，據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者了解，在“5月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)排名前十”榜單中，長(zhǎng)三角區(qū)域獨(dú)攬九個(gè)席位。其中，南京杭州先后刷新全國(guó)年內(nèi)總價(jià)地王。中指院數(shù)據(jù)顯示，“5月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)排名前十”榜單中，杭州、南京、蘇州分別以123.2億元、88億元、55.2億元的成交價(jià)位列前三甲?？梢钥匆姡谂琶忧暗某山坏貕K中，較高的溢價(jià)率已成為“標(biāo)配”。在前十地塊中，除去位列第八的武漢，剩下的杭州、南京、蘇州、上海、寧波均為長(zhǎng)三角城市。其中，南京更是有4幅地塊入榜。

重點(diǎn)二線城市庫存吃緊告急新房?jī)H夠賣2—3個(gè)月

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至4月末，全國(guó)商品房待售面積72690萬平方米，比3月末減少826萬平方米。就具體城市而言，蘇州、南京、合肥等部分二線城市已經(jīng)出現(xiàn)可售房源嚴(yán)重不足的現(xiàn)象。而多數(shù)的三四線城市仍是去庫存的重點(diǎn)、難點(diǎn)區(qū)域。具體城市來看，35個(gè)城市中，去庫存周期環(huán)比上升的城市有8個(gè)，包括深圳、濟(jì)寧、上海等城市；去庫存周期環(huán)比下跌最明顯的是天津、北海和青島，相比3月份分別減少了2.6個(gè)月、2.2個(gè)月和1.8個(gè)月。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有21個(gè)城市的庫存量出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì)，其中合肥、蘇州和南京的同比跌幅較大，跌幅分別高達(dá)60.7%、54.6%和47.9%。而這3個(gè)城市目前去庫存周期僅僅為3個(gè)月左右的水平（合肥2個(gè)月、南京2個(gè)月、蘇州3個(gè)月），意味著這些地區(qū)新房?jī)H夠賣2—3個(gè)月，庫存明顯不足。在庫存吃緊的情況下，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房企瘋狂搶地，搶地則會(huì)令地價(jià)溢價(jià)率愈來愈高，地王誕生頻率加快，而地價(jià)的瘋狂上漲的后面，則會(huì)羊毛出在羊身上，房?jī)r(jià)同步飆高，在庫存異常吃緊的情況下，二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來究竟能有多瘋狂呢？

市場(chǎng)已從“偏熱”已到“過熱”政策來不來？怎么來？

根據(jù)易居研究院持續(xù)跟蹤監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，樓市已經(jīng)由此前的“偏熱”逐漸接近“過熱”。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)解釋說，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房?jī)r(jià)整體環(huán)比漲幅如果超過1%，則處于“過熱”區(qū)間。從五燈圖分布來看，1~2月份全國(guó)房?jī)r(jià)處于“合理”區(qū)間，而到了3月份位于“偏熱”區(qū)間，到了4月份則步入“過熱”區(qū)間。隨著部分二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，70城房?jī)r(jià)上漲的節(jié)奏在加快，控制房?jī)r(jià)的壓力明顯增加。

在此背景下，近期屢屢傳出將出現(xiàn)政策收緊的情況，然而政策何時(shí)來，如何來我們暫不得知。政策是謹(jǐn)慎的，因?yàn)橄拶?gòu)、限貸等措施，對(duì)市場(chǎng)需求影響極大，能夠在短時(shí)間內(nèi)使得需求急劇萎縮，從而大幅影響房?jī)r(jià)未來走勢(shì)。目前我們也看到，部分城市已經(jīng)做了一些微調(diào)，例如南京、蘇州出臺(tái)地價(jià)、房?jī)r(jià)“雙控”政策等。

但如果市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)供地減少、房企拿地意愿增加、土拍白熾化、溢價(jià)率攀高、房?jī)r(jià)同步飆漲，去化率再增加，這種情況導(dǎo)致市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇，那政策一定會(huì)出臺(tái)，讓市場(chǎng)回歸理性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。