地王背后隱藏風(fēng)險(xiǎn)：房企迎來生死存亡之際

自5月11日以來，上海6場土地拍賣拍出了173億元，也將其各自所在區(qū)域的地價(jià)推到了前所未有的高度。

雖然這些看似非理性競價(jià)的地王目前還只是個(gè)案，尚不足以反映上海整體土地市場的行情。但是，不可否認(rèn)，面對(duì)上海日益稀缺的土地供應(yīng)，不斷飆漲的土地價(jià)格，除了改變方針轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市以外，為了堅(jiān)守一線城市，為了公司未來的可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商似乎也只能迎難而上。

爭先恐后拿地

作為一線城市，上海向來是兵家必爭之地。

最近的6幅住宅用地拍賣，尤其是2幅泗涇地塊和周浦地塊，參與競拍房企都在30家以上，大部分均為耳熟能詳?shù)拇笈崎_發(fā)商，其中不乏保利、招商、華潤、金茂、信達(dá)、中電建、遠(yuǎn)洋等央企，也有融創(chuàng)、恒大、碧桂園、龍湖、世茂等上市公司。

最終，奉賢南橋地王樓板價(jià)突破22600元/平方米，松江泗涇地王樓板價(jià)刷新至38300元/平方米，浦東周浦地王的樓板價(jià)更是達(dá)到43600元/平方米的高位，創(chuàng)出上海外環(huán)外土地價(jià)格新高。

在消息傳出之后，各大研究機(jī)構(gòu)紛紛以“瘋狂”、“非理性”等字眼來形容參與土拍的開發(fā)商。

不過，拿地開發(fā)商似乎并不以為然。

在拿下泗涇10-05地塊的當(dāng)天，格力地產(chǎn)就在其官網(wǎng)發(fā)布“捷報(bào)”稱：“加大資源獲取是格力地產(chǎn)在2016年的工作會(huì)議上部署的四項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。此次上海再次拿地，為格力地產(chǎn)在今年資源獲取方面添上濃濃一筆。”格力地產(chǎn)方面認(rèn)為，該公司在泗涇拿地，進(jìn)一步鞏固了其在上海的市場地位，再次彰顯了其進(jìn)軍全國一線城市的信心和決心。

而融創(chuàng)中國董事長孫宏斌更是在北京壹號(hào)院的發(fā)布會(huì)上大談融創(chuàng)對(duì)于泗涇地王的“野心”。“我們上海拿的這個(gè)項(xiàng)目小，又是低容積率項(xiàng)目，環(huán)境也好。38000的地價(jià)我們還是能接受的，”孫宏斌對(duì)媒體表示，“我們這個(gè)地拿下來造樓，成本也要57000左右，起價(jià)我們肯定要賣6萬以上了。”

事實(shí)上，盡管土地價(jià)格不斷飆漲，但看好一線城市、有意拿地的開發(fā)商依然前赴后繼。

5月19日，三湘股份就發(fā)布公告稱，為增加該公司經(jīng)營性土地儲(chǔ)備，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展力，計(jì)劃參與近期上海市某塊經(jīng)營性土地使用權(quán)的競買活動(dòng)。

日前，中渝置地副主席及董事總經(jīng)理林孝文也在股東大會(huì)上表示，公司去年出售七個(gè)位于內(nèi)地二三線地區(qū)項(xiàng)目，套現(xiàn)近100億元。對(duì)于出售項(xiàng)目，林孝文表態(tài)稱，主要因?yàn)樵摴静豢春枚€地區(qū)前景，套現(xiàn)所得資金會(huì)改為投資于更高回報(bào)的城市，如北京、上海等內(nèi)地一線地區(qū)。

上海建設(shè)用地已到天花板

那么，為什么上海宅地能夠拍出如斯高價(jià)呢？

作為泗涇地塊參與競拍的房企，龍湖地產(chǎn)旗下的龍湖新壹城項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人李經(jīng)理向《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）說道：“目前，上海已將建設(shè)用地鎖定在3226平方公里，未來可供開發(fā)的土地只剩約5%。因此，上海的土地供應(yīng)尤其是優(yōu)質(zhì)住宅用地的供應(yīng)，已經(jīng)到了極度稀缺的程度。在‘3.25’調(diào)控政策升級(jí)之后，上海未來會(huì)大力推行住宅持有政策，泗涇的雙子地王可以說是新政開始大規(guī)模推行之前最后的‘遺珠’，也因此格外受到地產(chǎn)商的青睞。”

確實(shí)，目前上海建設(shè)用地已到“天花板”。2015年底上海市委公布的《中共上海市委關(guān)于制定上海市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》提出，截止到2014年，全市建設(shè)用地已達(dá)3124平方公里，開發(fā)強(qiáng)度為46%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過紐約、東京、香港等國際大都市?！督ㄗh》提出，“十三五”規(guī)劃建設(shè)用地要實(shí)現(xiàn)負(fù)增長，就是到2020年要守住3185平方公里的紅線，比原來的規(guī)劃目標(biāo)減少41平方公里。未來五年，新增建設(shè)用地只有約60平方公里。

《東地產(chǎn)》注意到，近年來，上海住宅用地供應(yīng)已經(jīng)逐年遞減。2013年，上海住房用地計(jì)劃供應(yīng)量為1000公頃；2014年，這一數(shù)值減少了三成，為700公頃；而到了2015年，商品住宅供應(yīng)計(jì)劃面積更進(jìn)一步縮減至400-600公頃，其中還包含有保障性住房面積，換言之，真正的普通商品房住宅用地就更少了。

隨著土地供應(yīng)的不斷減少，上海住宅用地越加稀缺，土地價(jià)格自然節(jié)節(jié)走高。而在《東地產(chǎn)》記者認(rèn)為，5月11日以來的地價(jià)狂飆，還與土地供應(yīng)節(jié)奏有著很大的關(guān)系。

《東地產(chǎn)》記者從一份《周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDPO-1001單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》獲悉，除了此次保利地產(chǎn)以43600元/平方米樓板價(jià)競得的A-03-11地塊以外，這一單元內(nèi)還有8幅可供出讓的住宅用地，涉及的土地面積合計(jì)約34萬平方米。假設(shè)，此次周浦鎮(zhèn)西社區(qū)PDPO-1001單元推出的不是1幅地塊，而是2幅、3幅，甚至4幅地塊，情況就會(huì)截然不同。37家房企爭奪3幅、4幅地塊與37家房企爭搶1幅地塊相比，競爭力度大大減少，激烈程度自然就不可同日而語。顯而易見，要想抑制地價(jià)上漲幅度，加快土地供應(yīng)節(jié)奏可能是唯一的方法。

房企生死存亡之際

近兩年來，隨著上海土地價(jià)格不斷上漲，面粉貴過面包已經(jīng)成為常態(tài)。最近的一周，南橋、泗涇、周浦、長興島等區(qū)域的地價(jià)更被推到前所未有的高價(jià)。那么，開發(fā)商真的沒有旁觀者冷靜嗎？

一位經(jīng)營房地產(chǎn)數(shù)十年的業(yè)內(nèi)人士告訴《東地產(chǎn)》記者，現(xiàn)在能否堅(jiān)守一線城市，對(duì)于不少房企來說，已經(jīng)到了生死存亡之際。

從去年下半年到今年一季度，上海樓市一片向好，項(xiàng)目銷售金額大漲，大批房企都在上海市場收獲了大把的現(xiàn)金。此前，年銷售額在500億元以上的中大型房企，往往會(huì)將項(xiàng)目在全國鋪開。但是近年來，越來越多的房企將項(xiàng)目集中在一線城市。一線城市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及成長能力，是那些三、四線城市無法相比的。

“你們都說現(xiàn)在上海的地貴，難道半年以后、一年以后的地，會(huì)比現(xiàn)在便宜嗎？”一位房地產(chǎn)人士反問《東地產(chǎn)》記者，“一切都是為了公司的可持續(xù)發(fā)展，總體說來，無論市場如何，一線城市的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較小。再貴也要去拿，如果拿不到地，就沒有在上海可持續(xù)發(fā)展的籌碼了。”

合富輝煌房地產(chǎn)上海公司策略總監(jiān)黃欣偉指出：“過去幾年上海的房價(jià)已經(jīng)驗(yàn)證了‘只要等得起，明天面包一定會(huì)比今天的面粉要貴’。房企基于對(duì)房價(jià)消化能力的信心，上海房地產(chǎn)市場僧多粥少，地已經(jīng)不夠分的情況下，稍微超出理性分析的搶地行為，也是可以被理解的。”

一位國有企業(yè)開發(fā)商這樣告訴《東地產(chǎn)》記者：“經(jīng)過這么多年的發(fā)展，我們一步一步看到，開發(fā)商規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力是最強(qiáng)的。拿地之前，他們往往就已經(jīng)測算好，有了50%以上成功的可能性才會(huì)去拿地。”

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也發(fā)表了他的看法：“我認(rèn)為，這些房企都是準(zhǔn)備用時(shí)間換空間，即用2年、3年甚至更長時(shí)間去等待這塊區(qū)域房價(jià)上升，再推出相關(guān)產(chǎn)品?？紤]到當(dāng)前的資金價(jià)格相對(duì)較低，時(shí)間換空間在策略上完全可行。以周浦地王為例，房價(jià)一年翻一番不可能，3年可能性較大，4、5年翻一番基本是行業(yè)內(nèi)的共識(shí)。”

以大寧金茂府為例，方興地產(chǎn)在2014年的拿地樓板價(jià)就高達(dá)47609元/平方米，已經(jīng)與周邊在售精裝房價(jià)格相當(dāng)，當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)分析這一項(xiàng)目的保本價(jià)為70000元/平方米。

2015年4月，方興大寧金茂府正式開盤，首批房源的開盤價(jià)定在70000元/平方米左右，基本打平。通過對(duì)區(qū)域、產(chǎn)品、客戶的精準(zhǔn)定位，大寧金茂府得到了市場認(rèn)可。其首先推出兩棟位置不好的樓（位于高架邊），以相對(duì)較低的單價(jià)突出項(xiàng)目的性價(jià)比，開盤當(dāng)月即簽約229次。隨后，金茂府通過后續(xù)的一批批房源，慢慢提高價(jià)格，獲得利潤。截至目前，金茂府均價(jià)已經(jīng)達(dá)到90000元/平方米的高位，成功用時(shí)間換取了空間。當(dāng)然，在這段時(shí)間里，開發(fā)商的資金實(shí)力、融資成本亦受到了考驗(yàn)。

但是，有能力在一線城市拿地的開發(fā)商，往往都是在資金實(shí)力、操盤能力等方面都較為出色的企業(yè)，比如保利、融創(chuàng)等。他們對(duì)于市場有自己的預(yù)判，他們對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出旁觀者。

5月19日，融創(chuàng)中國行政總裁汪孟德就在股東大會(huì)上明確表示，近日拿下的上海和太原地塊土地價(jià)格在預(yù)測范圍內(nèi)，“管理層判斷項(xiàng)目以后的經(jīng)營表現(xiàn)應(yīng)該是好的”。

地王背后隱藏風(fēng)險(xiǎn)

而在大型房企堅(jiān)守一線城市的同時(shí)，面對(duì)滬上土地市場日益激烈的廝殺，不少中小型房企已經(jīng)開始另謀出路。

逸合投資經(jīng)理倪小玲發(fā)出感嘆：“不管上海土地怎么稀缺，現(xiàn)在已經(jīng)有點(diǎn)到瘋狂的地步了。像我們房企，包括我之前所在的五洲集團(tuán)，作為中小房企，沒法跟保利之類去拼，面對(duì)這種很熱門的地塊，我們是肯定不會(huì)去參與的，其實(shí)利潤空間極其有限，客戶群體也會(huì)出現(xiàn)明顯壓縮。”

“我們經(jīng)過理性的測算，拿類似地塊風(fēng)險(xiǎn)的確非常高，我們資金壓力非常大。我們會(huì)調(diào)整戰(zhàn)略，改變產(chǎn)品方向。上海已經(jīng)不屬于我們重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，土地開發(fā)會(huì)更多的放在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的二三線城市，長三角區(qū)域地價(jià)與房價(jià)比較平穩(wěn)的地方，”倪小玲進(jìn)一步告訴《東地產(chǎn)》，“不一定是純住宅，也會(huì)考慮辦公，有些辦公地塊相比住宅會(huì)便宜很多，可以做總部商務(wù)等。”

另一方面，自從“3.25”新政發(fā)布以來，上海樓市迅速上升的態(tài)勢(shì)便得到抑制，成交量明顯縮水，大量外地購房者受限，更多的人選擇觀望。在這樣不明朗的市場形勢(shì)之下，土地價(jià)格不斷飆漲的背后也隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。

“泗涇或者周浦拍出這么高的價(jià)格，這是市場供求行為。在這種地價(jià)情況下，以后上?？赡芫蜎]有剛需了，只有豪宅與更豪宅。只有往高端做，才可能會(huì)帶動(dòng)上海整個(gè)一輪物業(yè)產(chǎn)品的更新?lián)Q代和升級(jí)，”黃欣偉說道，“我覺得上?？倳?huì)有最后一棒，房價(jià)總有到頂?shù)囊惶?。只不過在這種土地游戲里面，開發(fā)商也是身不由己。因?yàn)樽罱@段時(shí)間價(jià)格的快速飆升，是建立在前期很長一段時(shí)間，幾年里價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng)基礎(chǔ)上的一個(gè)跳升，但跳升本身就有風(fēng)險(xiǎn)。”

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉更是明確指出：“表面看，一線城市量價(jià)齊升，地王頻出也推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲，但是，這背后潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)也在積累，當(dāng)下半年及明年樓市進(jìn)入調(diào)整期時(shí)，房價(jià)面臨下降，對(duì)于銀行來講，去年下半年以來的房貸資產(chǎn)會(huì)縮水，金融風(fēng)險(xiǎn)增加，此時(shí)銀行必然會(huì)收緊開發(fā)貸款以及個(gè)人按揭貸款的口子。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。