進入5月,一場又一場地價狂飆的盛宴在上海灘拉開帷幕。
泗涇地王樓板價突破38000元/平方米,周浦地王樓板價超過43000元/平方米,就連偏遠的崇明長興島都拍出了15000元/平方米的樓板價,連日來的一場場土拍將上海土地市場的熱度爆到了頂點,眾多房地產(chǎn)媒體及業(yè)內(nèi)人士驚呼“太瘋狂”、“看不懂”。
這場地價狂飆的盛宴,也推升著市場漲價預期?!稏|地產(chǎn)財經(jīng)周刊》(以下簡稱“《東地產(chǎn)》”)調(diào)查發(fā)現(xiàn),地王周邊項目出現(xiàn)不同程度的漲價,市場似乎正在進入地王效應下的正反饋階段。
漲價預期
外郊環(huán)地段,如此高的土地溢價,以至于縱然成功拍得土地,也讓“恭喜”二字難以說出口。“真的要恭喜沒有拍到地的企業(yè)呢。”在5月11日,泗涇地王土拍結(jié)束后,一位開發(fā)商向《東地產(chǎn)》如是稱。
根據(jù)安居客發(fā)布的房價走勢數(shù)據(jù)顯示,今年5月,奉賢南橋新房均價為21642元/平方米;松江泗涇新房均價為27000元/平方米;浦東周康板塊新房均價為31666元/平方米。
在最近拍出的這4幅地王中,南橋新城地王的樓板價為22625元/平方米;泗涇地王樓板價在37600-38300元/平方米之間,周浦地塊樓板價更是高達43607元/平方米。
換言之,這4幅地王的樓板價都超出了所處區(qū)域的新房均價。
上海中原市場研究中心資深研究經(jīng)理龔敏表示,按照最新的拿地價格來說,未來,南橋地塊項目的房價至少35000元/平方米,泗涇地塊的房價將突破50000元/平方米,而周浦項目的保本價則在65000元/平方米左右。
這樣的保本價自然看得人瞠目結(jié)舌,但購房者真的愿意買單嗎?
《東地產(chǎn)》記者了解到,這次的地王對新房市場確實產(chǎn)生了一定的推動作用。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出,一些新盤在地王誕生前就剛剛有過漲價的動作;而另一些項目短期可售房源不多,但受到地王信心提振,紛紛“放風”下批房源會漲價,如金地項目就預計下批房源或漲3000-4000元/平方米。
上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟同樣表示,在新房市場成交量低迷的情況下,5月的土拍盛況給樓市添了把火,而與不少項目選擇封盤形成對比的是,部分項目選擇借機跑量,取得了不錯的成績。
買家承受力
有中介工作人員告訴《東地產(chǎn)》:“泗涇板塊本身并沒有相關產(chǎn)業(yè)導入,整體規(guī)劃目前并不完善,以后能賣到50000-60000元/平方米的可能性不大。”
從小生活在松江的劉琦也向《東地產(chǎn)》表示:“泗涇房子賣到50000元/平方米以上令人覺得非常不可思議。我們對泗涇始終停留在農(nóng)田、農(nóng)地的印象,如果真的到50000元/平方米的話,也只能是個別項目,因為這里可選擇的項目還是蠻多的,50000元/平方米的價格并不太容易被普通人所接受。”
“我的預算是200多萬元,現(xiàn)在泗涇的房子賣30000元/平方米左右,我還可以接受的,9號線還可以直達徐家匯,”最近有意在上海購房的小向?qū)Α稏|地產(chǎn)》記者說,“但是,如果泗涇的房價變成50000-60000元/平方米的話,我想象不出來,接受不了。”
隨后,《東地產(chǎn)》記者實地走訪泗涇板塊發(fā)現(xiàn),自格力和融創(chuàng)在此拿地之后,泗涇居民紛紛奔走相告,二手房市場已暗流洶涌。
據(jù)上海中原地產(chǎn)新泗涇分行王經(jīng)理介紹,泗涇誕生新地王后市場被消息激活,原先雙休日訪客量相當少,并且買家也多是了解下市場行情而已。而上周末來客量比平時增加2成以上,買家對一些房源的感興趣度明顯增加。不過,由于市場處于低迷時期,暫時還沒有發(fā)現(xiàn)房東有跳價行為。如果地王效應持續(xù)發(fā)酵的話,不排除房東縮小議價空間的可能。
鏈家工作人員張燕也告訴記者,目前在祥和小區(qū)內(nèi),有部分房東之前掛出的房子已經(jīng)不賣了,等待下一波房價上漲。
對泗涇以后的發(fā)展,張燕也充滿信心:“開發(fā)商都不傻的,既然敢拿地就不愁賣不出去的,上海土地越來越少,泗涇以后的發(fā)展?jié)摿鸩奖煌诰颉?rdquo;
然而,《東地產(chǎn)》注意到,目前,除了泗涇地鐵站附近有部分商業(yè)和樓盤林立,地鐵站對面的很大一部分區(qū)域依舊處于荒蕪狀態(tài),發(fā)展完善恐怕仍需要一段不短的時間。
時間換空間
毫無疑問,在上海這樣的一線城市,房價水平居高不下,從來不缺地王的存在。象嶼、格力、融創(chuàng)、保利、泰禾等企業(yè)成功拿地之后,自然也成為人們茶余飯后談論的焦點。但在一錘定音之后,“地王”背后的壓力也清晰可見,縱觀過往歷史,失意與得意之間,只看市場是否愿意買單。
2009年12月,江蘇常發(fā)地產(chǎn)以9.1億元拿下上海嘉定新城中心區(qū)雙丁路北、溫泉路東地塊,折合樓板價12000元/平方米左右,溢價率高達425%,成為當年上海住宅用地溢價率之最。然而,2012年8月,該地王項目常發(fā)豪庭首次開盤,定價僅為13000元/平方米,部分低樓層房源單價只有11000-12000元/平方米。
當時有業(yè)內(nèi)人士表示,“這樣的定價,等于賣一套虧一套。”
同樣是在2009年,中海地產(chǎn)以70.06億元的總價奪下長風6B、7C地塊,成為新一任全國總價地王,賺足了眼球,折合樓板價22409元/平方米。當時,不少分析人士都表示,將來,長風地王的售價將在40000元/平方米以上。
2012年年初,該地王項目——中海紫御豪庭先后四次傳出“推遲入市”的消息,直至5月才首次開盤,最低價格僅為38000元/平方米,讓業(yè)界“大跌眼鏡”。
不過,隨著項目房源的分批次推進以及整體品質(zhì)得到市場肯定,中海紫御豪庭的價格也不斷攀升。2013年4月,中海紫御豪庭甚至售出了一套面積688平方米的獨立別墅,總價超過1億元,成交單價更是達到15.3萬元/平方米的高位。如今,長風板塊的新房均價已經(jīng)達到70000元/平方米左右。
“并不是所有的地王都能成功,也并不是所有大型房企都能駕馭地王,拿地之前,應先想想最壞的情況。”一個業(yè)內(nèi)人士對《東地產(chǎn)》如是說。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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