二線城市地王頻出樓市火爆 南京廈門等地庫存下調

中原地產最新數據顯示，在二線城市繼續(xù)“高調”的背景下，房地產庫存繼續(xù)下行。其中，合肥庫存套數16198套，181.8萬平方米，庫存面積同比下滑63.9%；南京庫存套數24625套，302.5萬平方米，同比下滑53.9%；蘇州則以23908套，388.8萬平方米庫存，同比下調49.6%。

業(yè)內人士指出，在一線城市購房收緊下，資金出現外溢，一線城市周邊以及部分重點二線城市市場活躍。這種情況下，控制房價的壓力明顯增加，合肥、南京、蘇州等二線城市政策收緊預期愈演愈烈。

火爆庫存劇減價格跳漲

中原地產數據顯示，截至5月30日，重點監(jiān)測的10大城市庫存明顯減少。具體來看，十大一二線城市合計庫存為36.77萬套，4834.7萬平方米，環(huán)比4月份的4948萬平方米繼續(xù)下調2.3%，而同比方面，跌幅更是高達27.4%。

中原地產市場總監(jiān)張大偉表示，一線城市中的上海與深圳在政策影響下，庫存出現了增加，但被稱為“四小龍”的南京、廈門、合肥、蘇州二線城市庫存卻依然快速下調。

具體來看，截至30日，5月南京庫存套數24625套，庫存面積302.5萬平方米，面積環(huán)比下調16.3%，同比則下調高達53.9%；廈門方面，庫存套數17614套，庫存面積245萬平方米，庫存面積環(huán)比下調15.3%；合肥方面，庫存套數16198套，181.8萬平方米，庫存面積環(huán)比下調5.8%，同比下調高達63.9%。

張大偉認為，3月份一線城市出臺不同力度的約束性政策，抑制了一線城市的價格上漲，而且從限購、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大，導致市場活躍。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，一線城市的房價偏高，部分投資投機資金開始撤出一線城市，進入二線城市，這使得此類二線城市的價格漲幅開始超越一線城市。

以合肥為例，今年4月份，合肥新建商品住宅價格指數環(huán)比上漲5.8%，同比上漲17.6%；二手住宅價格指數環(huán)比上漲6.8%，同比上漲30.4%。兩項指標在70個大中城市中均位居第一，處于“領漲”態(tài)勢。

據介紹，今年以來，合肥市房地產市場持續(xù)升溫，呈現出多年罕見的“火熱”景象，住宅類商品房價格大幅上漲，市場持續(xù)出現“一房難求”局面。安徽省經濟信息中心預測處發(fā)布的報告顯示，一季度，合肥市住宅市場量價齊漲，商品房和住宅銷售面積分別增長33.2%和40.4%。開發(fā)商捂盤惜售、強制捆綁搭售變相漲價等現象頻生。

高漲地王頻出風險集聚

在房價大幅上漲的背景下，土地市場頻繁刷新新高，“四小龍”尤甚。具體來看，中原地產數據顯示，2016年以來，南京、合肥、廈門、蘇州四個二線城市合計成交住宅土地75宗，供應住宅用地953萬平方米，平均溢價率高達126.08%，較2015年的50.73%大幅上漲116%。土地出讓金方面，蘇州、南京、杭州、合肥同比漲幅均超過100%，蘇州漲幅更是高達867%。

張大偉表示，一方面，一線城市土地空間已然不足，房企開始集中圍獵二線城市；另一方面，寬松的貨幣政策也是促成房企積極搶地的原因。“在過去幾個月，整體信貸政策寬松，大部分房企發(fā)債成本明顯降低，最低甚至在3%左右，導致房企積極補充庫存?！?/p>

張大偉指出，由于土地價格上漲明顯超過房價上漲，未來房價上漲預期更加強烈，將帶來巨大風險。

中原地產研究部數據顯示，截至25日，年內搶地最積極的房企合計拿地為3887億元，合計建筑面積為6187.7萬平方米，平均拿地成本為6283元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只有4231元每平方米，這意味著，房企拿地平均成本增幅高達48.4%。

具體來看，2016年前5個月土地出讓過程中各種地王地塊多達150宗，遠超2015年全年的100宗。其中，全國住宅類地塊，樓面價超過2億元，溢價率超過100%的地塊合計有107宗，除了10宗在一線城市上海、3宗在廣州以外，其他全部在二線城市。

對此，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，南京、蘇州這些城市，房價沒什么泡沫，但地價肯定是有泡沫的?！斑@么多年了，蘇州的房價一直是在2萬元，南京的房價都沒有超過3萬元，一下子樓面價超過3萬元甚至到4萬元。這個肯定是不對的，我們會非常小心?！?/p>

“應對現階段土地熱保持警惕。”孫宏斌說，房價不可能每年都往上漲，這一輪房價漲這么快，已經把后面好多年的上漲空間消化掉了。

張大偉也認為，應關注地價推動的高房價下帶來的高杠桿和泡沫風險。他指出，目前所有地王都有較大的虧損可能，過去幾年全國的地王目前基本都在虧損或者平本銷售。數據顯示，相較于土地成本50%以上的增幅，公布銷售業(yè)績的30家房企前4月銷售均價在1.15萬元每平方米，銷售價格同比上漲12%，土地價格上漲明顯超過了房價上漲。

張大偉表示，由于拿地成本增加近50%，未來房價上漲預期更加強烈，而一旦房價進入調整周期，房企很可能面臨巨大的銷售難題。應警惕房企激進購地所帶來的杠桿泡沫風險。

降溫政策收緊箭在弦上

政策收緊預期愈加明顯。近日，南京市政府有關部門就表示，南京將采取有力措施，嚴格落實控地價、控房價“雙控”要求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

其指出，目前南京房地產市場總體平穩(wěn)，同時也存在部分地塊高溢價成交、局部地區(qū)房價階段性較快上漲等問題，因此，南京將實行土地出讓最高限價辦法，在熱點區(qū)域的住宅用地出讓時，由市政府設定地塊的土地出讓最高限價，對競買人報價超過最高限價的，終止土地出讓，競價結果無效；同時嚴格落實控房價準許成本，物價主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房價格申報指導時，對土地出讓溢價超過45%以上部分的保障房建設資金，不計入其房價的準許成本，不作為申報價格的組成部分。

近期漲幅最高的合肥也被曝出或于6月出臺收緊新政。《經濟參考報》記者了解到，5月召開的一次合肥市委中心組理論學習會議上，合肥市主要領導就明確表示，要加強樓市調控，防止過快增長。合肥市房地產管理局相關負責人則稱，后期不排除重新出臺限購限貸等調控政策。據悉，目前合肥九個區(qū)的限購政策已草擬完畢，待市政府批準，而限購執(zhí)行或以交易備案時間為準。

蘇州方面也被曝出，已制定好收緊新政，包括購房者須滿足繳納社保一年以上，個人所得稅繳納2年以上以及買房須居住證滿一年等硬性規(guī)定。

對此，原中國房地產協會副會長朱中一表示，房價在短時間內過快上漲存在透支和盤整的風險。因此，應及時調整土地供應節(jié)奏，加大有效供給，調整市場預期，逐漸緩解供需矛盾。

易居研究院研究員曹倪娜也認為，針對市場火爆、房價上升較快的區(qū)域，地方出臺的“收緊”型政策信號明顯，包括提高居民非首套住房貸款比例、提高限購門檻、加強房地產市場監(jiān)管以及更有計劃地制定土地出讓計劃等。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。