二手高端樓盤買家呈“低齡化”

高端樓盤業(yè)主多為高學(xué)歷年輕群體成為二手市場(chǎng)新趨勢(shì)。近日，有關(guān)部門印發(fā)《廣州市人才綠卡制度的通知》，為非廣州戶籍優(yōu)秀人才提供購(gòu)房的市民待遇，有利于樓市，有業(yè)內(nèi)人士分析，這與近期廣州二手市場(chǎng)出現(xiàn)的買家“低齡化”現(xiàn)象相符，并提出這是廣州二手市場(chǎng)未來(lái)健康繁榮的動(dòng)力。

近日，有關(guān)部門印發(fā)《廣州市人才綠卡制度的通知》（下稱《通知》），其中規(guī)定只要滿足一定前置條件的、暫無(wú)落戶意向的非廣州戶籍優(yōu)秀人才，申請(qǐng)人才綠卡后，可在購(gòu)房方面享受市民待遇。

現(xiàn)象一：

個(gè)別板塊高學(xué)歷業(yè)主占七成

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，人才綠卡制度的施行，或?qū)⒗檬袇^(qū)高端樓盤。房天下廣州二手房電商商圈經(jīng)理駱周育認(rèn)為，其所在的天河北板塊地處市中心，有不少高端樓盤，一套看似普通的房子動(dòng)輒也要400萬(wàn)元以上，而同時(shí)這里也是廣州高收入高學(xué)歷人才的聚集區(qū)之一：“據(jù)觀察，業(yè)主中畢業(yè)于重點(diǎn)大學(xué)的本科和研究生的占比達(dá)到了70%以上。”他認(rèn)為，一個(gè)區(qū)域高端人才的密集程度和該區(qū)域的房?jī)r(jià)水平、二手樓市繁榮程度是呈正相關(guān)的：“深圳自2015年3月以來(lái)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，除了受地少人多、供應(yīng)不足的影響外，外來(lái)的高學(xué)歷年輕群體不斷涌入，是最為根本的原因。”

廣州從2月底3月初開始，樓市就進(jìn)入了活躍成交期，二手房月成交量破萬(wàn)套，新樓盤去化周期也降到了9個(gè)月以內(nèi)。對(duì)于《廣州市人才綠卡制度的通知》，駱周育認(rèn)為該制度施行的本意是為了讓廣州能留住更多高素質(zhì)人才，而非針對(duì)樓市：“因此，近期樓市成交數(shù)據(jù)如何僅僅是一個(gè)參考而無(wú)法成為制度施行與否的決定因素。而且，盡管業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為該制度對(duì)高端市場(chǎng)而言是一個(gè)難得的利好，但考慮到高端市場(chǎng)的占比不高，且購(gòu)買周期長(zhǎng)于普通住宅，預(yù)計(jì)短期內(nèi)它對(duì)樓市的影響很難從成交量和房?jī)r(jià)上直接體現(xiàn)出來(lái)。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該政策的影響將是長(zhǎng)期性的：“因?yàn)樵诶^續(xù)執(zhí)行限購(gòu)的前提下，只有吸納更多的高收入高學(xué)歷高素質(zhì)人才，才能從根本上拉動(dòng)廣州樓市。”

現(xiàn)象二：

高端樓盤買家呈“低齡化”

與此同時(shí)，高端樓盤板塊也出現(xiàn)買家“低齡化”的趨勢(shì)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，以市中心天河北板塊為例，30歲以下年輕買家逐漸成為這里的購(gòu)買主力，占比在35%~40%之間，其中90后買家的比例也不斷提高，已經(jīng)占到了買家總數(shù)的15%~20%。有中介人士告訴記者：“2、3年前看到‘90后’來(lái)這里買房子還非常驚訝，現(xiàn)在已經(jīng)習(xí)以為常了。”

據(jù)觀察，這些年輕買家普遍的特點(diǎn)是家境好且學(xué)歷較高，不少身處在金融、互聯(lián)網(wǎng)、地產(chǎn)等收入較高的行業(yè)工作。中介人士認(rèn)為，以他們的薪酬水平估計(jì)，工作3~5年后的儲(chǔ)蓄加上來(lái)自父母的資助有機(jī)會(huì)承擔(dān)起百萬(wàn)元的首付。

在不少市區(qū)中心的高端樓盤板塊都存在類似的情況。業(yè)內(nèi)人士分析，原因一是金融、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的收入增幅明顯高于其他行業(yè)，最接近房?jī)r(jià)的漲幅，二是近兩三年來(lái)一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱與三線城市庫(kù)存量高企形成鮮明的反差，出于保值和升值的目的，越來(lái)越多的家庭愿意傾全家之力，幫助子女在一、二線城市的核心地段購(gòu)房置業(yè)。

據(jù)了解，過(guò)去在天河北、海珠新港東等高端市場(chǎng)較為集中的區(qū)域，買家主要是30歲以上且經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)很強(qiáng)的商界人士，他們往往在廣州有不止一套房，再次購(gòu)房的目的多是為了學(xué)位和改善生活環(huán)境。盡管現(xiàn)在這些群體依然是高端市場(chǎng)的主力，但是年齡層較低的“85后”甚至“90后”買家卻加快了入市步伐。

馬小姐生于1988年，中大研究生畢業(yè)后在珠江新城一家知名的律師事務(wù)所工作，其在外省的父母將家中多余的一套大房子賣出，為馬小姐提供80萬(wàn)元作為首付，再加上馬小姐工作兩年多存下的20萬(wàn)元，一口氣買下了天河北的一套小三房用于自住。“當(dāng)初我買房的時(shí)候，很多人都勸我不要買市中心的，太貴了每個(gè)月月供壓力大，可事實(shí)證明，每次樓市火的時(shí)候，市中心的房?jī)r(jià)漲得最快，現(xiàn)在我的同事都非常羨慕我，覺(jué)得我有眼光。”馬小姐的父母也非常慶幸自己當(dāng)初支持女兒買房。

中原研究部根據(jù)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，從2013年到2016年（1~4月）廣州二手住宅成交年齡段趨于低齡段走勢(shì)非常明顯，30歲以下的客戶成交從2013年~2016年（1~4月）成交占比分別為19.16%、22.73%、29.88%、31.29%。

剛需分析：

功能性板塊“低齡化”明顯

中原研究部客戶研究主任熊小洪表示，之所以會(huì)出現(xiàn)客戶呈年齡化趨勢(shì)主要有兩方面原因，一是目前房?jī)r(jià)已經(jīng)呈走高趨勢(shì)，中原二手住宅價(jià)格領(lǐng)先指數(shù)已經(jīng)連續(xù)上漲13個(gè)月，2016年4月房?jī)r(jià)同比上漲14%（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)：3月同比上漲20.3%），而廣州房?jī)r(jià)一直相對(duì)理性，3月客戶擔(dān)心房?jī)r(jià)補(bǔ)漲而積極入市，不少年輕型的首次置業(yè)的客戶加快了入市步伐；二是目前“80后、90后”大部分為獨(dú)生子女，受結(jié)婚買房、社會(huì)投資渠道較少等社會(huì)現(xiàn)象、文化的影響，越來(lái)越多的年輕一代會(huì)在父母支持下支付首付進(jìn)入買房大軍的行列，也促使購(gòu)房人群低齡化趨勢(shì)。

熊小洪認(rèn)為，廣州房?jī)r(jià)仍處于上漲趨勢(shì)，對(duì)于偏剛需的、功能性的板塊，會(huì)促使更多還未購(gòu)房的年輕客戶提前入手，而對(duì)于一些高端市場(chǎng)、綜合品質(zhì)高的板塊，由于房?jī)r(jià)高，年輕人支付能力有限，而中青年客戶群體有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，相對(duì)來(lái)說(shuō)更能承擔(dān)品質(zhì)較好物業(yè)房?jī)r(jià)的上漲，因此這一群體成交占比會(huì)提升。

越秀的東風(fēng)東板塊，由于以學(xué)位房為主要支撐因素，2013年~2016年（1~4月）18~30歲成交的客戶分別占比為9.43%、15.13%、17.04%、21.64%，客戶擔(dān)心學(xué)位房?jī)r(jià)格一直上漲，因此年輕型的家長(zhǎng)族也提前了入市步伐。

對(duì)于新的市場(chǎng)現(xiàn)象，市場(chǎng)存在不同的意見。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，購(gòu)房可能會(huì)限制年輕人流動(dòng)的動(dòng)力和發(fā)展，認(rèn)為年輕人應(yīng)該將資金用于自己的建設(shè)，而不是用于購(gòu)房。也有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，高學(xué)歷、年輕買家入市將成為促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展、活躍的動(dòng)力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。