惠州樓市進(jìn)入博弈期開(kāi)發(fā)商定價(jià)策略各異

深圳客購(gòu)房潮退留下了高房?jī)r(jià)，盡管部分本地置業(yè)者仍不斷入市，但為數(shù)更多的在前期市場(chǎng)被高房?jī)r(jià)擠壓出市場(chǎng)的剛需仍然只能觀望。惠州樓市向左還是向右，繼續(xù)高價(jià)還是降價(jià)售賣成為關(guān)注的焦點(diǎn)，市場(chǎng)就此進(jìn)入博弈周期。

記者注意到，當(dāng)前惠城、仲愷市場(chǎng)仍保持著周均破1000套的高位成交數(shù)，惠陽(yáng)、大亞灣等區(qū)域市場(chǎng)同樣高位運(yùn)行。而在記者走訪中，卻出現(xiàn)了新局面。盡管部分樓盤仍舊保持高位價(jià)格，但越來(lái)越多項(xiàng)目開(kāi)始降價(jià)兜售，發(fā)力去庫(kù)存。

針對(duì)這一情況，惠州樓市專家直言無(wú)論開(kāi)發(fā)商是維持高位還是降價(jià)銷售，都是企業(yè)根據(jù)自身狀況作出的應(yīng)激反應(yīng)。前期市場(chǎng)取得樂(lè)觀成交，且項(xiàng)目資源優(yōu)越，高價(jià)能逐步獲得購(gòu)房者認(rèn)同。而在前期忙著跟風(fēng)漲價(jià)的項(xiàng)目，深圳客撤場(chǎng)后，樓市進(jìn)入博弈周期，除了降價(jià)兜售吸引關(guān)注別無(wú)他法。

現(xiàn)象開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)各異

翻看官方成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，惠城仲愷和大亞灣市場(chǎng)仍舊維持高位，但結(jié)合市場(chǎng)銷售，跟隨深圳客的潮退出現(xiàn)新局面。

當(dāng)前的惠州樓市盡管不如前期市場(chǎng)深圳客扎堆般火熱，但基于高位的市場(chǎng)環(huán)境下，成交得到保障。而相較于此前市場(chǎng)樓盤普遍提價(jià)的現(xiàn)象，由于新貨供應(yīng)量增多，深圳需求的淡出市場(chǎng)，在供需格局出現(xiàn)變化的背景下，多個(gè)樓盤項(xiàng)目開(kāi)始重拾降價(jià)走量的老路子來(lái)吸引市場(chǎng)關(guān)注。

同時(shí)，依然堅(jiān)守的高價(jià)策略的項(xiàng)目引起關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士直言，部分開(kāi)發(fā)商由于項(xiàng)目占據(jù)優(yōu)質(zhì)資源，并在前期爆發(fā)市場(chǎng)取得充足銷售業(yè)績(jī)，“手中有糧，遇事不慌”。

A面不求速度，慢慢賣“項(xiàng)目賣得七七八八，不求速度，價(jià)格上來(lái)了就慢慢賣。”惠城水口某項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹。無(wú)獨(dú)有偶，這樣的情況在金山湖、惠博等區(qū)域多個(gè)樓盤同樣存在。

位于惠博沿江區(qū)域的星岸城項(xiàng)目較為典型。該項(xiàng)目一季度實(shí)現(xiàn)300多套的銷售量，超過(guò)2015年全年賣房數(shù)量。23日記者再度來(lái)到該項(xiàng)目，盡管近6000元/平方米的價(jià)格使得上門看房客戶減少，但銷售人員介紹，“價(jià)格就是這樣保持高位，不會(huì)調(diào)低價(jià)格。”

在金山湖片區(qū)，隨著惠大高速的開(kāi)通以及高鐵規(guī)劃的出爐，部分項(xiàng)目盡管銷售難以為繼，但仍然堅(jiān)持近萬(wàn)元的單價(jià)。銷售人員表示，未來(lái)項(xiàng)目周邊的交通線路將四通八達(dá)，不單是市內(nèi)，還與深圳、廣州相連，項(xiàng)目?jī)r(jià)值遲早會(huì)被認(rèn)可。世聯(lián)行副總胡光宇對(duì)此表示認(rèn)同。“項(xiàng)目都是根據(jù)實(shí)際情況來(lái)決定如何定價(jià)和如何銷售，不缺錢，沒(méi)有業(yè)績(jī)壓力，抬高價(jià)格賣慢點(diǎn)很正常。”他說(shuō)，這種局面在當(dāng)前惠州市場(chǎng)比較多。由于一季度深圳客入境太猛，很多企業(yè)都取得出乎意料的銷售業(yè)績(jī)，后續(xù)市場(chǎng)壓力減小。

B面快點(diǎn)賣，降點(diǎn)價(jià)無(wú)所謂

就像硬幣有正反兩面，面對(duì)前一階段的暖市，市場(chǎng)同樣是“幾家歡笑幾家愁”。隨著深圳客刺激下的躥漲市場(chǎng)逐步恢復(fù)平靜，進(jìn)入博弈市場(chǎng)的行情，部分企業(yè)處之泰若，但部分企業(yè)則開(kāi)始新一輪甩貨潮。

記者走訪中發(fā)現(xiàn)，在前期市場(chǎng)莫名漲價(jià)的部分樓盤開(kāi)始回調(diào)價(jià)格，并不斷推出特價(jià)房源，市場(chǎng)各類型優(yōu)惠明顯增多。“別的項(xiàng)目都漲，我們肯定要漲價(jià)。”在前期市場(chǎng)因?yàn)轫?xiàng)目不屬于博羅，而是屬于惠城區(qū)就倉(cāng)促調(diào)價(jià)的潤(rùn)城雙壁灣隨著熱潮退去即啟動(dòng)甩貨。據(jù)該項(xiàng)目最新發(fā)布信息，87—124平方米的3—4房單位，以及140—170平方米房源在售，折后均價(jià)6800元/平米。同時(shí)推出10套特價(jià)房送10萬(wàn)精裝修，最低6500元/平方米。較此前8000元/平方米以上的價(jià)格，降幅達(dá)1500—2000元/平方米?；净芈渲琳{(diào)價(jià)前的水平。

在仲愷樓市不斷升溫背景下，和暢國(guó)際項(xiàng)目則推出高優(yōu)惠。在剩余不到50套房源的情況下，價(jià)格為7500元/平方米左右，并可享受1.5萬(wàn)抵10萬(wàn)元的高額優(yōu)惠。對(duì)此，惠州樓市評(píng)論人范忠洲直言，盲目漲價(jià)并不能為樓盤帶來(lái)實(shí)際銷售，自然就不能帶來(lái)業(yè)績(jī)，等著市場(chǎng)熱潮一退，這一部分跟風(fēng)漲價(jià)的樓盤在業(yè)績(jī)壓力下自然只能采取降價(jià)銷售來(lái)吸引關(guān)注。

策略樓盤各自出招

面對(duì)市場(chǎng)樓盤呈現(xiàn)出的不同局面，胡光宇直言是在還躥漲市場(chǎng)的債。他說(shuō)，在購(gòu)房者扎堆出現(xiàn)的情況下，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)力消化存量，并未受到太多影響；部分企業(yè)則順勢(shì)啟動(dòng)報(bào)復(fù)性反彈，跟風(fēng)漲價(jià)拉高市場(chǎng)，但并未受到市場(chǎng)關(guān)注。

深圳客漸退，以往的爆發(fā)式交易成為了過(guò)去式，這在很大程度上將企業(yè)打回原形。盡管購(gòu)房者仍在不斷入市，但作為城市購(gòu)房主力的剛需族陷入觀望。范忠洲說(shuō)，在躥漲的市場(chǎng)中，很大一部分剛需購(gòu)房者已被高房?jī)r(jià)擠壓出市場(chǎng)，隨著深圳客退去，留下的高房?jī)r(jià)仍然讓剛需族望而卻步。

胡光宇說(shuō)，供需之間的這種觀望和等待，實(shí)際上意味著市場(chǎng)進(jìn)入博弈階段。開(kāi)發(fā)企業(yè)是降價(jià)兜售吸引購(gòu)房者入市，還是延續(xù)高位的價(jià)格表現(xiàn)直接影響著后續(xù)市場(chǎng)的發(fā)展。具體到樓盤采取不同的銷售策略，范忠洲直言是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，降價(jià)不降價(jià)，前期市場(chǎng)的積累，企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和實(shí)力都是關(guān)鍵。同時(shí)，結(jié)合市場(chǎng)的前期表現(xiàn)，兩位樓市專家分別給出意見(jiàn)。

根據(jù)房源數(shù)量與品質(zhì)定價(jià)“企業(yè)有實(shí)力，項(xiàng)目資源好，自然價(jià)格就會(huì)比較高。”胡光宇說(shuō)，對(duì)于這一類型的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，更多是屬于價(jià)值回歸，例如華貿(mào)中心、中洲中央公園等項(xiàng)目，破萬(wàn)元的價(jià)格仍舊能夠取得良好銷售業(yè)績(jī)，說(shuō)明項(xiàng)目?jī)r(jià)值取得市場(chǎng)認(rèn)可，有資本傲嬌。

另外一種情況就與星岸城類似，在前期走量過(guò)程中取得較高業(yè)績(jī)量。項(xiàng)目調(diào)高價(jià)格并非跟風(fēng)行為，而是結(jié)合自身存量房源數(shù)以及工程進(jìn)度使然，調(diào)高價(jià)格控制銷售速度，已脫離業(yè)績(jī)壓力慢慢銷售。胡光宇將此類樓盤歸入“手中有糧，遇事不慌”的類型。

降低價(jià)格拉高性價(jià)比

范忠洲在分析該類企業(yè)時(shí)表示出惋惜，項(xiàng)目資源也不錯(cuò)，品質(zhì)也好，但是錯(cuò)過(guò)了最好銷售時(shí)機(jī)。他說(shuō)，比如雙壁灣，面對(duì)突降而至的深圳客、突降而至的交易高峰，不是抓緊去庫(kù)存，而是跟風(fēng)漲價(jià)銷售。然而記者注意到，盡管樓盤銷售人員一再表示項(xiàng)目屬于惠城區(qū)，但惠博沿線的區(qū)位仍難言優(yōu)越。

另有一種情況是見(jiàn)好就收型。盡管項(xiàng)目銷售價(jià)格較最高的時(shí)候有降低，但相比之前仍然處于高位。在項(xiàng)目無(wú)法與周邊樓盤比拼品質(zhì)的情況下，降低價(jià)格拉高性價(jià)比則成了吸引客戶的利器，從而獲得較可觀的銷售業(yè)績(jī)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。