北京副中心未將通州全域納入 或影響周邊房價

炒作通州房價的投機(jī)客可以歇歇了。

5月24日到25日北京市委十一屆十次全會提出，下一步將要做好副中心155平方公里范圍的規(guī)劃，堅持基礎(chǔ)設(shè)施先行和生態(tài)環(huán)境建設(shè)優(yōu)先，扎實推進(jìn)市級行政機(jī)關(guān)搬遷，帶動公共服務(wù)資源轉(zhuǎn)移，注重創(chuàng)業(yè)就業(yè)與居住功能均衡，增強對中心城區(qū)疏解功能的吸引力。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉，上述155平方公里，主要是指原先確定的北京通州新城范圍。通州總面積906平方公里，新城只占整個通州面積的17%，且與河北廊坊的北三縣三河、香河、大廠并不接壤。

根據(jù)上述會議的精神，北京將高水平規(guī)劃建設(shè)城市副中心，加強與河北、天津等地的互聯(lián)互通，并與北京其他新城之間做好交通聯(lián)接的規(guī)劃。北京副中心社區(qū)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老配套指標(biāo)將全部高于中心城。

不過，通州仍需要解決所謂“睡城”問題，當(dāng)?shù)卦鹊墓I(yè)都在陸續(xù)遷出，而新興的商業(yè)、文化、教育等產(chǎn)業(yè)還有待發(fā)展。

中國社會科學(xué)院城環(huán)所副研究員王業(yè)強指出，在行政中心搬過去后，相應(yīng)的配套設(shè)施也要加快建設(shè)，以便解決有城無業(yè)的問題。他表示，通州下一步軌道交通要加快建設(shè)，商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套條件也要迅速跟上。

副中心僅限通州新城

根據(jù)北京市委十一屆十次全會議的精神，北京城市副中心155平方公里，也就是原先規(guī)劃的通州新城范圍。

此前有報道稱，通州全境將納入城市副中心，甚至有傳言稱廊坊北三縣要并入北京。這使得通州以及廊坊北三縣房價一度快速上漲，到目前為止，廊坊北三縣房價比去年同期漲幅高達(dá)一倍多。

北京市政府搬遷、城市副中心建設(shè)的消息傳出后，通州房價一度出現(xiàn)快速上漲，也帶動周邊的廊坊北三縣房價上漲。河北三河縣燕郊的房價有的達(dá)到了每平方米2萬元左右，比去年高出一倍不止，漲幅甚至超過了北京中心城區(qū)。

在這一背景下，通州出臺限購措施，商品房、寫字樓都限購，河北廊坊為此不得不中斷交易，也提出了限購措施。

中原地產(chǎn)分析師張大偉指出，過去炒作通州副中心的內(nèi)容太多，特別是廊坊北三縣，炒作因素甚至超過通州，實際上利好因素并不支撐這么高的漲幅。

“未來，如果資金投資回落、利好變現(xiàn)后沒有想象的那么大，廊坊北三縣房價就有可能進(jìn)入一個新的調(diào)整周期?！睆埓髠フf。

此前廊坊北三縣房價一直在劇烈波動，數(shù)年前炒作通州將成為副中心，通州的房價每平方米超過了3萬元，燕郊房價每平方米達(dá)到了1.5萬元左右。但是此后該消息一直難以證實，到去年年初，燕郊房價最低達(dá)到每平方米7000多元。

鑒于本次規(guī)劃的北京城市副中心面積只有通州全域的17%左右，這使得整個通州房價再炒作的意義不大。

根據(jù)國家京津冀協(xié)同發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組會議精神，整個京津冀，包括通州和廊坊北三縣的規(guī)劃，將實現(xiàn)一張藍(lán)圖。而北京副中心與廊坊北三縣之間不直接接壤，使得炒作北三縣納入北京的噱頭喪失。

根據(jù)北京市委會議傳出的消息，未來通州與廊坊北三縣將加強跨界地區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃工作，在城市副中心與中心城區(qū)、東部地區(qū)和北三縣之間建設(shè)大尺度綠色空間，防止連片發(fā)展，從而保證地區(qū)的生態(tài)安全與合理開發(fā)。

中國社會科學(xué)院城環(huán)所副研究員王業(yè)強指出，北京市行政機(jī)構(gòu)搬到通州新城，對當(dāng)?shù)赜休椛鋷幼饔茫@有一個逐漸的過程，之前的炒作通州全域納入副中心是媒體誤導(dǎo)。北京市政府行政區(qū)所占面積不會太大，還要為商業(yè)等預(yù)留用地。

有城無業(yè)問題待解

本次北京市委會議，提出要扎實推進(jìn)市級行政機(jī)關(guān)搬遷，帶動公共服務(wù)資源轉(zhuǎn)移，注重創(chuàng)業(yè)就業(yè)與居住功能均衡，增強對中心城區(qū)疏解功能的吸引力。

過去通州區(qū)的公共服務(wù)和就業(yè)機(jī)會少，但是居住的人口多，被稱為“有城無業(yè)”的睡城，這與北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊的“有業(yè)無城”形成了對比。

以統(tǒng)計年鑒數(shù)字為例，2013年通州常住人口132.6萬，比2005年的86.7萬，增加了50%以上，但是同期順義人口才從71.1萬增加到2013年的98.3萬，增速為30%以上。

通州2013年GDP（地區(qū)生產(chǎn)總值）為500.28億元，只有順義的1232億元的40%。但是通州的人口比順義多30%，這說明通州的很多人在此居住，但是未在當(dāng)?shù)貏?chuàng)造GDP。

通州人口增長快，基礎(chǔ)設(shè)施以及社會公共服務(wù)顯得有些跟不上，以平均開放病床數(shù)為例，2012年為2256.2張，不到房山區(qū)5228.1張的一半，房山區(qū)2013年人口101萬，比通州少30萬人。

考慮到通州目前傳統(tǒng)的一般附加值低的工業(yè)要遷出去，通州未來如何聚集發(fā)展一些新的產(chǎn)業(yè)，仍需要加緊研究。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市學(xué)院教授安樹偉指出，通州需要盡快增加學(xué)校和醫(yī)院，發(fā)展工業(yè)是空間不大，而155平方公里的通州新城（北京副中心）面積太小也難以容納。

“要吸引一些高端的產(chǎn)業(yè)并不容易，如果搞不好，即便市政府搬過去，很多人白天到通州上班，晚上還是回到市區(qū)老城。”他說。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者獲悉，目前北京正在規(guī)劃新的軌道交通，以及一些商業(yè)、科研等功能在通州新城落地。其中老機(jī)場到新機(jī)場將通過通州新城，且有多個換乘點。再加上北京東站作為到唐山、天津的新起點，也落戶在北京通州新城，可以帶動當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。不過因為拆遷的原因，北京新東站地址一變再變，仍未最后確定。

通州新城有望建設(shè)環(huán)球影視城，類似上海的迪士尼公園，大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，該影視城已于八通線和地鐵7號線對接。

中原地產(chǎn)分析師張大偉指出，通州若是文化、旅游等產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，就業(yè)崗位會有大的增加，有城無業(yè)的狀態(tài)會大有的改變。但是改觀的程度，要看投資的力度和政府搬遷的規(guī)模。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。