北京房價或?qū)⒂瓉砉拯c 新房成交環(huán)比降3成

“調(diào)高報價是絕對沒人看，維持報價是可能沒人看，調(diào)低報價也許才有人看。”這幾天，經(jīng)紀人李成（化名）不停地和買房人念叨著他的“看房寶典”。來自中介機構(gòu)的監(jiān)測顯示，5月中上旬，北京二手房成交量繼續(xù)萎縮。中介人士分析，預計7月份，北京房價或?qū)⒂瓉砉拯c。

蹲點1小時

看房人為零

“暴飲暴食了一餐后，接著就得節(jié)食幾天。”向路過的行人派發(fā)房源傳單被拒后，經(jīng)紀人李成頗為郁悶地搖了搖頭。上周末的一個下午，他幾乎又是無功而返。

李成口中的“暴飲暴食”，指的就是春節(jié)前后的二手房成交熱。作為有著3年經(jīng)驗的老經(jīng)紀人，他每天哪怕是坐在門店里打幾個電話，都有可能找到一位買家。可自從4月開始，市場行情一落千丈，買完房的人自是不再來中介門店，沒有買房的人也因為更加猶豫而選擇“暫不看房”。

不得已之中，為了抓住客戶，李成又拾起了過去“蹲點”的老辦法，每逢周末的下午，在來來往往的街道邊支上房源板，印刷好房源傳單，站在原地逮看房人。然而，上周日下午4點到5點，本該是街上行人最多的時候，除了中途有兩個行人停下來看了一眼房源信息之外，就沒有人上來仔細詢問價格，更別提有人表示出看房的意愿。他手中的傳單，也只派發(fā)出去十幾張。

“哎，又是一個毫無收獲的下午。”呆在路邊樹蔭下無所事事的李成在聊天中告訴記者，如今的二手房市場正如他的師父總結(jié)的——調(diào)高報價是絕對沒人看，維持報價是可能沒人看，調(diào)低報價也許才有人看。

4萬元以上房源少人問津

李成的說法并非“危言聳聽”。記者發(fā)現(xiàn)，隨著看房人數(shù)的劇減，“足夠有誠意”報價也漸漸成為二手房源能引來看房人的關(guān)鍵。

以東三環(huán)潘家園區(qū)域為例，3月份，該區(qū)域的小戶型報價已經(jīng)被抬升到4萬元/平方米，而到了本月，超過這樣的報價已經(jīng)引不來看房人。“我這套房子，降了20萬元，才總算有人看了。”市民董女士告訴記者。董女士在潘家園東里有一套大約80平方米的兩居，之前報價300萬元，一直約不到看房人。上一周，著急的董女士將報價調(diào)低了20萬元，果然在周末來了兩位看房人。“不過，他們給我的感覺是只想看看，不想真心買，我在考慮要不要繼續(xù)降價。”

該區(qū)域的經(jīng)紀人也告訴記者，區(qū)域里有不少房源，之前業(yè)主在市場好時將報價單價調(diào)整到43000元至44000元，現(xiàn)在半個月過去了，也找不到一個愿意來看房的客戶。

房價變化會比交易量滯后3個月

來自中介機構(gòu)的統(tǒng)計也顯示，隨著購房需求的萎縮，樓市實際交易量正持續(xù)減少。來自偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)計顯示，5月1日至5月20日，全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽5130套，環(huán)比4月同期下降了33.8%；成交均價為32800元/平方米，與4月同期基本持平。而二手住宅方面，5月1日到5月20日，全市共網(wǎng)簽14202套，較4月同期下降了16%；成交均價為43000元/平方米左右，與上月同期相比基本持平。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，房價的變化，一般要比交易量的變化滯后3個月左右。3月初北京樓市的實際交易量開始減少，現(xiàn)在已經(jīng)顯現(xiàn)出止?jié)q勢頭，市場的降溫已經(jīng)開始影響業(yè)主的定價，主動調(diào)高房屋售價的業(yè)主由之前的八成左右降至目前的不足五成，部分大戶型高總價房源已經(jīng)出現(xiàn)降價現(xiàn)象。北京樓市整體步入新一輪降溫周期，預計六七月份，北京房價或?qū)⒂瓉砉拯c。

6月36盤預計入市

大戶型供應增加

根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計，6月北京商品住宅市場預計將有36個項目入市，其中包括中國鐵建花語金郡、京漢東方匯、首開華潤城等的17個純新盤，以及包括華潤·萬橡府、天資華府、首開香溪郡等19個老項目后期。其中，17個項目主打90平方米以上中大戶型。

據(jù)了解，6月份已經(jīng)進入房企上半年銷售節(jié)點，因此大量房企入市主動性增強，加之5月央行突然收緊信貸，將對下半年樓市形成一定不利影響，房企因此抓緊搶收業(yè)績。另外，從近期北京住宅市場表現(xiàn)來看，庫存6.5萬套處于低位水平，政策方面除部分區(qū)域外，整體并未出現(xiàn)收緊，因此現(xiàn)階段市場需求依然旺盛，項目頻頻出現(xiàn)開盤熱銷場面，這一市場熱度也促使開發(fā)商加大力度推出新貨量。統(tǒng)計顯示，包括首開香溪郡、天資華府、首創(chuàng)禧瑞墅等項目均為5月入市熱銷之后，6月順勢加推。

從入市項目特征來看，6月預計入市項目當中主打中大戶型的項目明顯占據(jù)主導。其中27個普宅以及別墅項目當中，17個項目均主打90平方米以上中大戶型，只有9個有少量90平方米以下中小戶型。更多的小戶型供應，來源于另外9個公寓和商住項目。

這一供應特征也正與需求特征相符。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，5月截至19日，純商普宅成交當中三居室占比42%，居各套型之首，面積段則以130平方米以上大戶型居首，占比37%。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，市場以大戶型為主導主要是受到兩方面的影響，一方面從供應方來看，近兩年由于地價的不斷攀升使得開發(fā)商更熱衷于打造大戶型產(chǎn)品，通過大戶型產(chǎn)品來提升項目品質(zhì)增強市場接受度，從而達到保證利潤或提升利潤的目的；另一方面“二孩兒”的全面放開帶來家庭人口的增多，也使得市場當中大戶型需求也在明顯上升。另外今年重啟的“90/70”土地政策更給大戶型市場“加了一把火”，未來大戶型產(chǎn)品的供應減少也使得這類產(chǎn)品近期供需強勁，而這一趨勢特征也將延續(xù)今年全年，在明年“90/70”項目逐漸入市之后才會出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。