土地集中供應(yīng)緩和熱點(diǎn)市場(chǎng)緊張情緒，地塊冷熱不均現(xiàn)象明顯

新華財(cái)經(jīng)上海5月21日電（記者 楊有宗、安娜）20日，上海土地市場(chǎng)網(wǎng)站發(fā)布《上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告》，也就是此前發(fā)布的2021年上海市第一批集中出讓宅地的詳細(xì)出讓公告。目前，2021年首輪宅地集中出讓正在22個(gè)城市逐漸展開(kāi)。由“雙集中”供地帶來(lái)的土拍政策變革正讓中國(guó)土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生著深刻變化，也令身處其中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及融資端面臨調(diào)整。從已集中拍地城市情況看，土地集中供應(yīng)緩和熱點(diǎn)市場(chǎng)緊張情緒，但同時(shí)城市內(nèi)地塊冷熱不均現(xiàn)象明顯。

上海：“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”多舉措為土拍降溫

根據(jù)上海此次供地計(jì)劃，一共供應(yīng)56幅土地。其中28幅土地屬于普通住宅用地，剩下的28幅土地，主要包括租賃住房用地、城中村地塊改造項(xiàng)目地塊、征收安置房項(xiàng)目地塊。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，從這個(gè)土地的結(jié)構(gòu)情況看，實(shí)際上主要以普通住宅用地為主，兼顧租賃用地和其他用地。這也進(jìn)一步說(shuō)明上海集中供地的一個(gè)特點(diǎn)，即從解決大城市住房問(wèn)題的角度出發(fā)，更多會(huì)從市場(chǎng)關(guān)注的普通住宅角度出發(fā)，積極增加供地。

在交易規(guī)則方面，此次上海首批集中出讓的住宅用地在競(jìng)價(jià)規(guī)則方面設(shè)定了地塊起始價(jià)格、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)；地塊最高報(bào)價(jià)一般限定為起始價(jià)的110%。此次土地出讓的競(jìng)價(jià)方式為“舉牌競(jìng)價(jià)+一次書面報(bào)價(jià)”，即先進(jìn)行舉牌競(jìng)價(jià)，舉牌競(jìng)價(jià)未達(dá)到中止價(jià)的，以價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人；當(dāng)舉牌競(jìng)價(jià)達(dá)到中止價(jià)時(shí)，交易轉(zhuǎn)入一次書面報(bào)價(jià)。一次書面報(bào)價(jià)不得超過(guò)最高報(bào)價(jià)，并以最接近一次書面報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得人。

“從這個(gè)規(guī)定可以看出，控制地價(jià)的政策依然較多，通過(guò)書面報(bào)價(jià)的做法，能夠防范盲目追高的報(bào)價(jià)方式。同時(shí)從實(shí)際過(guò)程看，也要求相關(guān)房企仔細(xì)計(jì)算地價(jià)的成本，理性科學(xué)報(bào)價(jià)。在類似競(jìng)價(jià)規(guī)則下，預(yù)計(jì)地價(jià)水平將趨穩(wěn)，也有助于后續(xù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

戴德梁行分析稱，上海在原有招掛復(fù)合出讓，自有資金監(jiān)管的土地交易規(guī)則不變的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實(shí)施限價(jià)競(jìng)價(jià)、舉牌競(jìng)價(jià)結(jié)合書面報(bào)價(jià)等，同時(shí)以具體操作細(xì)則杜絕“馬甲”拍地?？此茝?fù)雜的流程及新規(guī)，避免了土拍中可能出現(xiàn)的非正常操作，而地價(jià)聯(lián)動(dòng)基礎(chǔ)上的限價(jià)競(jìng)價(jià)及其它規(guī)則也一定程度抬高門檻，或多或少為此輪最后一場(chǎng)一線城市的大規(guī)模集中土拍降溫。

全國(guó)：地塊冷熱不均現(xiàn)象明顯競(jìng)標(biāo)主體相對(duì)多元

集中供地的初衷基于信息公開(kāi)及透明化，引導(dǎo)更加合理的供需關(guān)系。同時(shí)，政策要求重點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)量，并通過(guò)集中出讓的方式緩和熱點(diǎn)市場(chǎng)的焦慮和緊張氛圍，從而進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

市場(chǎng)分析指出，集中供地最直接的效果還在于，鼓勵(lì)政策性住房的供應(yīng)以及一系列限制性舉措令項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益大大壓縮，土地最高限價(jià)及住宅銷售指導(dǎo)價(jià)等措施大大降低了土地的溢價(jià)率，令地價(jià)盲目上漲、地王頻出的現(xiàn)象得到有效遏制。

除上海外，作為本輪集中供地中首個(gè)登場(chǎng)的一線城市，廣州推出了全年供應(yīng)計(jì)劃六成的住宅用地響應(yīng)“集中供地”“增加供應(yīng)”的要求，928.5萬(wàn)平方米的規(guī)劃建筑面積向市場(chǎng)展示出廣州可觀的未來(lái)供應(yīng)空間。但結(jié)合區(qū)域分布來(lái)看，僅一宗位于核心區(qū)，大部分土地供應(yīng)位于相對(duì)外圍的區(qū)域。

而從競(jìng)拍情況來(lái)看，也呈現(xiàn)出明顯的冷熱不均的局面：48宗出讓宅地中有4宗地塊因達(dá)到最高限價(jià)而進(jìn)入搖號(hào)階段，18宗溢價(jià)成交的地塊中不乏40%以上的高溢價(jià)，同時(shí)有20宗底價(jià)成交，甚至6宗宅地流拍。最終，48宗合計(jì)901億元起拍金額的宅地成交42宗摘金906億元，而以成交地塊核算溢價(jià)率約為11.7%，總體而言可謂達(dá)到以“量”穩(wěn)市的效果。

繼廣州大規(guī)模土拍之后，北京作為第二個(gè)集中供地的一線城市吸引了國(guó)內(nèi)大量實(shí)力房企的關(guān)注。而從土拍的各種限制條件來(lái)看，顯然北京比廣州嚴(yán)苛得多，包括土地最高限價(jià)、住宅銷售指導(dǎo)價(jià)、競(jìng)政策性住房比例、競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案等，都是對(duì)更加適合本地市場(chǎng)土拍模式的進(jìn)一步探索。

從市場(chǎng)反應(yīng)看，北京此輪30宗宅地全部成交，總成交額近1110億元，完成集中供地計(jì)劃的同時(shí)維持了7.1%的低溢價(jià)率，同時(shí)通過(guò)政策性住房、新型共有產(chǎn)權(quán)房的配建，對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的平穩(wěn)走向起到一定引導(dǎo)作用。

戴德梁行分析稱，從已完成今年首輪集中土拍的市場(chǎng)來(lái)看，呈現(xiàn)出諸多特點(diǎn)：具體區(qū)位、地塊冷熱不均現(xiàn)象明顯，熱點(diǎn)地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍熱度依然高漲；競(jìng)標(biāo)主體相對(duì)多元，民企靈活優(yōu)勢(shì)凸顯，聯(lián)合體強(qiáng)強(qiáng)合作共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南區(qū)研究部董事張曉端分析說(shuō)，首輪22城集中土拍已過(guò)半，熱點(diǎn)城市土拍限制條件多、規(guī)則復(fù)雜、拿地門檻提高成為趨勢(shì)。對(duì)房企而言，結(jié)合上年“三道紅線”融資新規(guī)給房企帶來(lái)的資金方面的壓力，集中土拍意味著對(duì)資金實(shí)力、調(diào)度能力、拿地策略、綜合運(yùn)營(yíng)能力以及低利潤(rùn)下融資成本等的全方位考驗(yàn)。在這樣的背景下，實(shí)力雄厚的大中型房企似乎更有優(yōu)勢(shì)，而小型房企或?qū)⒚鎸?duì)發(fā)展空間被進(jìn)一步擠壓的窘境。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。