房地產(chǎn)行業(yè)增收不增利局面加劇 中小房企有喜有憂

房地產(chǎn)上市公司一季報(bào)顯示，多家上市房企實(shí)現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”，營(yíng)業(yè)收入和銷(xiāo)售面積均大幅增長(zhǎng)，個(gè)別公司單月業(yè)績(jī)創(chuàng)歷史紀(jì)錄。不過(guò)，由于調(diào)控政策收緊，5月一線城市成交量環(huán)比出現(xiàn)明顯下降。分析人士指出，房地產(chǎn)行業(yè)分化現(xiàn)象將更突出，龍頭房企業(yè)績(jī)向好。

一季報(bào)增收不增利

在去庫(kù)存和寬松信貸政策的作用下，一季度以上海和深圳為代表的一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)和成交量同比大幅增長(zhǎng)，這使得深耕一線城市的房企收獲明顯。

目前已經(jīng)公布一季報(bào)的137家滬深上市房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)到2238億元，同比增長(zhǎng)49.4%；預(yù)收賬款達(dá)到11433億元，同比大漲52.5%。

受一線城市商品房住宅結(jié)轉(zhuǎn)收入同比增加影響，部分上市房企今年一季報(bào)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)創(chuàng)下歷史新高。保利地產(chǎn)今年3月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)大幅提升，單月實(shí)現(xiàn)簽約金額222.34億元，同比增長(zhǎng)197%，環(huán)比增長(zhǎng)150%，創(chuàng)下3月單月歷史新高；萬(wàn)科一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積545.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額752.4億元，同比分別上升37.6%和59.5%，增速為近5年來(lái)同期最高。中糧地產(chǎn)一季度營(yíng)業(yè)收入同比增390.06%。

值得注意的是，受益于一線城市限購(gòu)和高地價(jià)的“溢出效應(yīng)”，一季度二線城市樓市升溫帶動(dòng)中小房企業(yè)績(jī)明顯增長(zhǎng)。新城控股、棲霞建設(shè)、福星股份等上市公司一季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，受惠于合肥、南京、蘇州、武漢等二線城市房市轉(zhuǎn)暖，其一季度業(yè)績(jī)明顯增長(zhǎng)。

不過(guò)，在營(yíng)收大幅增長(zhǎng)的背后，上市房企利潤(rùn)率同比繼續(xù)下滑。一季報(bào)顯示，上市房企平均毛利率和凈利率僅有29%和7%，同比均出現(xiàn)下降，尤其是去年同期凈利潤(rùn)率為9.8%，同比下降幅度達(dá)2.8個(gè)百分點(diǎn)。這說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)增收不增利的局面進(jìn)一步加劇。

中小房企有喜有憂

盡管一季度房地產(chǎn)行業(yè)整體向好，但房企業(yè)績(jī)分化明顯，滬深兩市137家上市房企中，有39家上市房企一季報(bào)出現(xiàn)虧損。

進(jìn)入二季度，部分城市樓市政策收緊，買(mǎi)家入場(chǎng)更趨謹(jǐn)慎。一線城市成交量已經(jīng)有所下滑。以北京為例，5月上半月，北京樓市成交環(huán)比下滑三成。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一季度爆發(fā)后，市場(chǎng)出現(xiàn)沖高回落跡象。整體上看，北京、上海、深圳均在調(diào)控影響下出現(xiàn)了放緩的跡象。

截至5月23日，按照申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)，兩市目前有29家上市公司公布了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告。目前公布半年業(yè)績(jī)預(yù)告的房企主要以中小房企居多。部分公司業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，其中城投控股、榮豐控股和冠城大通預(yù)計(jì)凈利同比大幅下降，榮盛地產(chǎn)、美好集團(tuán)、濱江集團(tuán)等仍保持較快的凈利增長(zhǎng)。前期表示將全面轉(zhuǎn)型的中茵股份則預(yù)計(jì)上半年凈利潤(rùn)同比大幅增長(zhǎng)。

盡管目前尚無(wú)龍頭房企發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，不過(guò)從4月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，該類(lèi)房企銷(xiāo)售面積和金額可望大幅增長(zhǎng)。萬(wàn)科今年前4個(gè)月銷(xiāo)售規(guī)模已突破千億大關(guān)。萬(wàn)科4月銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，4月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積264.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)80.6%；銷(xiāo)售金額356.5億元，同比翻倍。今年1-4月份累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積809.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1108.9億元，較去年同期數(shù)據(jù)分別同比增長(zhǎng)49.4%和73.0%。

保利地產(chǎn)公告顯示，4月實(shí)現(xiàn)簽約面積141.59萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.22%；實(shí)現(xiàn)簽約金額200.61億元，同比增長(zhǎng)50.24%。1-4月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積485.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)89.24%；實(shí)現(xiàn)簽約金額651.86億元，同比增長(zhǎng)98.39%。

此外，近期億翰智庫(kù)發(fā)布的《2016年1-4月中國(guó)典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排行榜TOP150》顯示，2016年1-4月，45家典型企業(yè)中有近一半的房企完成年度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)的三分之一。其中，首開(kāi)、恒大、深業(yè)、旭輝、越秀、融創(chuàng)等企業(yè)表現(xiàn)較好，已經(jīng)完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的40%以上。首開(kāi)股份(9.830,0.02,0.20%)和恒大地產(chǎn)前四月分別完成銷(xiāo)售金額123億元和907億元，分別完成全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的48%和45%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。