4月樓市“新跡象”：三線城市整體房價由降轉升

本周，國家統(tǒng)計局發(fā)布了4月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，從多方數據來看，4月樓市格局發(fā)生微妙變化。一線城市樓市經歷“火熱”3月后，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均雙收窄；二線城市迅速“接棒”成為房價上漲新陣地；此前偏冷的三線城市去庫存作用發(fā)酵，房價出現(xiàn)上漲苗頭，房價同比綜合平均已由降轉升。

對此，業(yè)內人士分析認為，4月份全國房價步入“過熱”區(qū)間，各地控房價壓力明顯增加，未來或催生包括“限購”在內的諸多調控政策。

一線樓市上演“反轉劇情”

房價環(huán)比漲幅收窄北京二手房網簽量大跌

統(tǒng)計局18日發(fā)布的數據顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有65個，比上月增加3個。從漲幅來看，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅在1%以上的城市有22個，比上月增加4個，環(huán)比漲幅在5%以上的城市有2個，比上月增加1個；最高漲幅為5.8%，比上月擴大0.4個百分點。

“房價總體繼續(xù)上漲，上漲城市個數繼續(xù)增加。”國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉在18日解讀數據時表示，但城市間漲勢出現(xiàn)新變化，一線城市漲幅較上月有所放緩，其中，北上廣深四個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比漲幅均雙收窄，深圳二手住宅價格環(huán)比甚至出現(xiàn)下降。

近一段時間，深圳新房房價同比漲幅在全國范圍內一直遙遙領先，即使在一線城市房價漲幅趨緩的4月份，深圳新建商品房價格同比漲幅仍高達63.4%。

但值得注意的是，深圳二手房價格卻出現(xiàn)了近一年半來的首次下跌。2014年10月，深圳二手房市場開始復蘇，房價指數環(huán)比增幅由負轉正，此輪上漲態(tài)勢一直持續(xù)到今年3月，歷時18個月。

“這一變化與深圳部分二手房房東開始理性定價有關。”上海易居房地產研究院報告指出，觀察一季度新房和二手房整體價格走勢，增幅曲線走勢基本一致，到了4月份，二手房市場增幅略收窄，而一手房市場繼續(xù)強勢。這說明包括開發(fā)類企業(yè)、房東等市場預期和定價策略略有分歧。

再來看北京市場，走過“火熱”3月的房地產市場，開始呈現(xiàn)回落跡象。中新網記者梳理發(fā)現(xiàn)，4月份，北京新建商品房價格環(huán)比漲幅為3.0%，較3月3.3%的漲幅略有收窄。

根據鏈家市場研究部的監(jiān)測數據，4月北京二手住宅網簽量環(huán)比下跌17.6%。究其原因，主要有兩個方面：一是年后至3月底，成交量大幅上升導致交易量集中，交易流程速度放緩；二是滬、深兩地限購政策的出臺，對市場參與者的心理預期產生影響，觀望情緒滋生。

二線城市“黑馬”換不停

合肥4月漲最兇蘇州發(fā)“大招”穩(wěn)市場

與一線樓市的“降溫”走勢不同，二線城市接連遭遇“高燒”，且漲幅領先的“黑馬”城市頻繁更迭，從此前的南京、杭州、廈門到4月崛起的合肥，二線樓市的“受熱”面積在不斷擴大。

中新網(微信公眾號：cns2012)記者梳理發(fā)現(xiàn)，4月房價環(huán)比漲幅前十位的城市中絕大多數為二線城市，其中，合肥漲勢最兇，新房價格環(huán)比漲幅高達5.8%，廈門和南京的環(huán)比漲幅分別為5.3%、4.4%，位列二、三位。

有業(yè)內人士甚至將合肥、廈門、南京以及未列入70大中城市統(tǒng)計的蘇州，并稱為二線樓市“四小龍”。

樓市升溫的另一端，一些城市的土地市場亦“高燒”不退。近期，在蘇州、杭州、南京等地均出現(xiàn)了明顯的“地王”扎堆現(xiàn)象。

中國指數研究院5月3日發(fā)布的報告稱，4月二線城市土地出讓金總額達到了1176億元，占全國土地出讓金總額的八成，同比增加247%。蘇州位居全國土地出讓金首位，該市土地出讓金規(guī)模達到347.9億元。同比暴增44139%。

為防“地王”頻現(xiàn)，蘇州市國土資源局繼5月17日緊急撤地后，18日晚間再發(fā)掛牌出讓補充公告。對10塊出讓地塊設定最高報價，對報價超過最高報價的終止土地出讓，競價結果無效。

業(yè)內普遍認為，這次蘇州設置地價紅線，是對現(xiàn)下瘋狂土地市場放了“大招”。“此類限價做法在目前土地市場上比較罕見，能夠使得后續(xù)土地市場降溫，也能夠規(guī)避房企高價拿地的風險。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，從政策層面看，房價過熱，或催生包括限購在內的政策實施。

此前媒體報道稱，5月17日晚，蘇州傳出限購消息，主要內容包括購房者須滿足繳納社保一年以上，個人所得稅繳納2年以上等舉措，以防炒房和補繳社保。而在今年3月蘇州確實曾推出被稱為“蘇十條”的樓市調控政策，旨在強化商品房價格管理。

三線城市不甘當配角

房價同比漲幅由降轉升上漲苗頭顯現(xiàn)

相比一、二線城市樓市的“過熱”格局，三線城市自開年以來就一直保持著“低溫”去庫存狀態(tài)。

然而，在樓市整體回暖的大環(huán)境下，三線樓市在4月也出現(xiàn)了些新變化。數據顯示，4月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市分別有46個和47個，三線城市同比綜合平均已由降轉升，開始上漲。

“三線城市受庫存去化周期過高的影響，房價難以大漲，總體保持在小幅上漲的狀態(tài)之中。但也應該看到，三線城市房價繼續(xù)下跌的可能性已經不大。”嚴躍進稱。

三線城市房價試探性上漲的同時，交易量也有所回升。來自上海易居研究院4日發(fā)布的報告稱，4月份，機構監(jiān)測的唐山、淮安、濰坊、常州、莆田等11個三線城市新建商品住宅成交面積為312萬平方米，環(huán)比增長2.6%，同比增長39.1%。

由此來看，上月三線樓市成交受二線城市的影響，呈現(xiàn)出相對火熱的態(tài)勢。對比2010年以來的月度數據，三線城市成交創(chuàng)下了階段新高。這與三線城市積極去庫存的政策導向有很大關聯(lián)。

“三線城市觀望情緒在快速消散，購房者積極購房的意識趨于增強。”上述報告指出。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。