二線城市頻“放風(fēng)”穩(wěn)控樓市 接棒一線領(lǐng)漲全國(guó)

4月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅排行前十的多為二線城市，按照漲幅順序分別為合肥、廈門(mén)、南京、上海、惠州、北京、杭州、福州、天津和無(wú)錫。

對(duì)合肥的市民來(lái)說(shuō)，今年的樓市讓不少人目瞪口呆：房?jī)r(jià)漲幅在全國(guó)名列前茅、800套房子5000人搶號(hào)、市委書(shū)記喊話稱房?jī)r(jià)打擊城市競(jìng)爭(zhēng)力……即使這樣，4月份的合肥繼續(xù)領(lǐng)漲全國(guó)。

合肥的瘋狂樓市，是目前上漲主力從一線城市轉(zhuǎn)移到二線城市的一個(gè)縮影。

5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，70城中65城的房?jī)r(jià)上漲，占比超過(guò)90%。這也是27個(gè)月以來(lái)最高上漲記錄。

二線城市成為漲價(jià)的關(guān)鍵一環(huán)。4月環(huán)比上漲排名前十位的城市中，除了上海和北京均為二線城市，其中合肥新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲5.8%，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲6.8%，均位列第一。

此外，廈門(mén)、南京、惠州等城市也進(jìn)入漲幅榜前十位。這使二線城市房?jī)r(jià)穩(wěn)控措施出臺(tái)的可能性再度增加。

在5月17日，一則南京和蘇州或?qū)⒂拶?gòu)的消息在朋友圈傳出。5月18日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者向蘇州市房管局求證，稱暫未收到有關(guān)再出限購(gòu)的消息。但就在當(dāng)日，蘇州出臺(tái)限制地王的新政，稱部分地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。

二線城市成漲價(jià)“排頭兵”

剛剛過(guò)去的4月，樓市已經(jīng)不單純是回暖，更呈現(xiàn)出明顯的“偏熱”行情。

其中，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅1.1%，相比3月份0.9%的增幅出現(xiàn)了擴(kuò)大，增幅為12個(gè)月以來(lái)最大。

而且房?jī)r(jià)同比上漲城市自2014年9月份以來(lái)首次超過(guò)50個(gè)，達(dá)到51個(gè)，比上月40個(gè)增加11個(gè)，創(chuàng)20個(gè)月最高上漲城市數(shù)量新紀(jì)錄。

與此同時(shí)，成交量也明顯放大，根據(jù)此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，前4月，全國(guó)商品房銷售面積3.60億平方米，同比增長(zhǎng)36.5%；銷售額2.77萬(wàn)億元，增長(zhǎng)55.9%。

和此前相比，4月樓市呈現(xiàn)全面上漲的勢(shì)頭，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉介紹，房?jī)r(jià)上漲的行情由一線城市、二線城市開(kāi)始“傳染”三線城市。

4月份的一個(gè)明顯特征是，二線城市房?jī)r(jià)成為4月排頭兵，房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)開(kāi)始強(qiáng)于一線城市。

劉建偉介紹，4月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅中，一線城市比上月收窄0.7%。

值得一提的是，此前一度領(lǐng)漲全國(guó)的深圳樓市在4月迎來(lái)降溫，不僅新建商品房住宅環(huán)比漲幅收窄，二手房住宅環(huán)比更是出現(xiàn)19個(gè)月以來(lái)的首次下降，幅度達(dá)到0.4%。

相比之下，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的測(cè)算，二三線城市4月新建商品房的環(huán)比漲幅分別擴(kuò)大0.3和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，4月的70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅排行前十的多為二線城市，按照漲幅順序分別為合肥、廈門(mén)、南京、上海、惠州、北京、杭州、福州、天津和無(wú)錫。

土地市場(chǎng)亦是驚人。4月，全國(guó)300城樓面均價(jià)環(huán)比漲43%，同比漲65%。其中，二線城市成交樓面均價(jià)達(dá)3007元/平米，環(huán)比漲53%，同比暴漲180%。

“按照目前的市場(chǎng)狀況，樓面價(jià)超過(guò)房?jī)r(jià)已經(jīng)成為常態(tài)。雖然地王不完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但如此多地王的集中出現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響，也會(huì)短期影響市場(chǎng)預(yù)期。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

調(diào)控風(fēng)聲再起

在張大偉看來(lái)，一線城市的房?jī)r(jià)偏高，以及緊縮性的政策，是部分投資投機(jī)資金開(kāi)始撤出一線城市，進(jìn)入二線城市的重要原因。

但從另外一個(gè)角度來(lái)看，張大偉認(rèn)為，二線城市的過(guò)熱行情也將增加二線城市政策收緊的預(yù)期。

實(shí)際上，南京、合肥、蘇州等二線代表城市已經(jīng)從去庫(kù)存轉(zhuǎn)向了穩(wěn)控房?jī)r(jià)，比如蘇州在3月18日出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見(jiàn)》，被稱為“蘇十條”，通過(guò)強(qiáng)化商品房?jī)r(jià)格管理穩(wěn)控房?jī)r(jià)。

5月18日，蘇州市國(guó)土資源局于2016年4月20日發(fā)布了蘇地網(wǎng)掛〔2016〕3號(hào)蘇州市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告。經(jīng)市政府批準(zhǔn)，地塊設(shè)定最高報(bào)價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過(guò)最高報(bào)價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效。

除了最高“限價(jià)”外，蘇州市本地有項(xiàng)目的一位開(kāi)發(fā)商老總在受訪時(shí)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，5月17日下午，蘇州市政府的確召開(kāi)過(guò)有關(guān)穩(wěn)定房地產(chǎn)工作的例行會(huì)議，且在會(huì)議上討論了有關(guān)蘇州是否需要通過(guò)限購(gòu)穩(wěn)控樓市的議題。

除蘇州外，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者自全國(guó)型房企和咨詢、中介研究機(jī)構(gòu)獲悉，多個(gè)二線城市近期也在儲(chǔ)備和研究新一輪樓市政策，不排除重啟限購(gòu)、限貸的可能性，也將通過(guò)穩(wěn)定土地市場(chǎng)來(lái)穩(wěn)定樓市預(yù)期。

比如，針對(duì)合肥房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，合肥市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)汪菊喜公開(kāi)介紹，此輪合肥房?jī)r(jià)上漲主要有三大因素，分別是宏觀政策原因、合肥城市發(fā)展特點(diǎn)和地價(jià)上漲。宏觀政策，比如下調(diào)首套房首付比例，降低契稅和營(yíng)業(yè)稅等；而合肥城市發(fā)展特點(diǎn)，比如被列為全國(guó)交通樞紐城市等也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲；此外地價(jià)上漲也是房?jī)r(jià)上漲重要原因。他表示，若房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，未來(lái)不排除會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，如重啟限購(gòu)限貸。

另外，同策研究院總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，雖然熱點(diǎn)城市樓市量?jī)r(jià)齊升，地王頻出，且將進(jìn)一步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但這背后潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)也在積累。

據(jù)其了解，央行等相關(guān)部門(mén)也在熱點(diǎn)城市調(diào)研、儲(chǔ)備政策，其本人也參加了由央行代表參加的4月初在上海的一個(gè)內(nèi)部會(huì)議。

張宏偉認(rèn)為，如果熱點(diǎn)城市的樓市持續(xù)偏熱，未來(lái)限貸政策也不排除重啟或收緊。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。