二線城市頻“放風”穩(wěn)控樓市 接棒一線領(lǐng)漲全國

4月70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比增幅排行前十的多為二線城市，按照漲幅順序分別為合肥、廈門、南京、上海、惠州、北京、杭州、福州、天津和無錫。

對合肥的市民來說，今年的樓市讓不少人目瞪口呆：房價漲幅在全國名列前茅、800套房子5000人搶號、市委書記喊話稱房價打擊城市競爭力……即使這樣，4月份的合肥繼續(xù)領(lǐng)漲全國。

合肥的瘋狂樓市，是目前上漲主力從一線城市轉(zhuǎn)移到二線城市的一個縮影。

5月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市房價數(shù)據(jù)，70城中65城的房價上漲，占比超過90%。這也是27個月以來最高上漲記錄。

二線城市成為漲價的關(guān)鍵一環(huán)。4月環(huán)比上漲排名前十位的城市中，除了上海和北京均為二線城市，其中合肥新房價格環(huán)比上漲5.8%，二手房價格環(huán)比上漲6.8%，均位列第一。

此外，廈門、南京、惠州等城市也進入漲幅榜前十位。這使二線城市房價穩(wěn)控措施出臺的可能性再度增加。

在5月17日，一則南京和蘇州或?qū)⒂拶彽南⒃谂笥讶鞒觥?月18日，21世紀經(jīng)濟報道記者向蘇州市房管局求證，稱暫未收到有關(guān)再出限購的消息。但就在當日，蘇州出臺限制地王的新政，稱部分地塊設(shè)定最高報價，對報價超過最高報價的，競價結(jié)果無效。

二線城市成漲價“排頭兵”

剛剛過去的4月，樓市已經(jīng)不單純是回暖，更呈現(xiàn)出明顯的“偏熱”行情。

其中，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比增幅1.1%，相比3月份0.9%的增幅出現(xiàn)了擴大，增幅為12個月以來最大。

而且房價同比上漲城市自2014年9月份以來首次超過50個，達到51個，比上月40個增加11個，創(chuàng)20個月最高上漲城市數(shù)量新紀錄。

與此同時，成交量也明顯放大，根據(jù)此前國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，前4月，全國商品房銷售面積3.60億平方米，同比增長36.5%；銷售額2.77萬億元，增長55.9%。

和此前相比，4月樓市呈現(xiàn)全面上漲的勢頭，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉介紹，房價上漲的行情由一線城市、二線城市開始“傳染”三線城市。

4月份的一個明顯特征是，二線城市房價成為4月排頭兵，房價上漲態(tài)勢開始強于一線城市。

劉建偉介紹，4月份新建商品住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅中，一線城市比上月收窄0.7%。

值得一提的是，此前一度領(lǐng)漲全國的深圳樓市在4月迎來降溫，不僅新建商品房住宅環(huán)比漲幅收窄，二手房住宅環(huán)比更是出現(xiàn)19個月以來的首次下降，幅度達到0.4%。

相比之下，根據(jù)國家統(tǒng)計局的測算，二三線城市4月新建商品房的環(huán)比漲幅分別擴大0.3和0.2個百分點。

21世紀經(jīng)濟報道記者根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，4月的70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比增幅排行前十的多為二線城市，按照漲幅順序分別為合肥、廈門、南京、上海、惠州、北京、杭州、福州、天津和無錫。

土地市場亦是驚人。4月，全國300城樓面均價環(huán)比漲43%，同比漲65%。其中，二線城市成交樓面均價達3007元/平米，環(huán)比漲53%，同比暴漲180%。

“按照目前的市場狀況，樓面價超過房價已經(jīng)成為常態(tài)。雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多地王的集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響，也會短期影響市場預期。”北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

調(diào)控風聲再起

在張大偉看來，一線城市的房價偏高，以及緊縮性的政策，是部分投資投機資金開始撤出一線城市，進入二線城市的重要原因。

但從另外一個角度來看，張大偉認為，二線城市的過熱行情也將增加二線城市政策收緊的預期。

實際上，南京、合肥、蘇州等二線代表城市已經(jīng)從去庫存轉(zhuǎn)向了穩(wěn)控房價，比如蘇州在3月18日出臺《關(guān)于進一步促進蘇州市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》，被稱為“蘇十條”，通過強化商品房價格管理穩(wěn)控房價。

5月18日，蘇州市國土資源局于2016年4月20日發(fā)布了蘇地網(wǎng)掛〔2016〕3號蘇州市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)網(wǎng)上掛牌出讓公告。經(jīng)市政府批準，地塊設(shè)定最高報價，對報價超過最高報價的，終止土地出讓，競價結(jié)果無效。

除了最高“限價”外，蘇州市本地有項目的一位開發(fā)商老總在受訪時告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，5月17日下午，蘇州市政府的確召開過有關(guān)穩(wěn)定房地產(chǎn)工作的例行會議，且在會議上討論了有關(guān)蘇州是否需要通過限購穩(wěn)控樓市的議題。

除蘇州外，21世紀經(jīng)濟報道記者自全國型房企和咨詢、中介研究機構(gòu)獲悉，多個二線城市近期也在儲備和研究新一輪樓市政策，不排除重啟限購、限貸的可能性，也將通過穩(wěn)定土地市場來穩(wěn)定樓市預期。

比如，針對合肥房價領(lǐng)漲，合肥市房地產(chǎn)管理局局長汪菊喜公開介紹，此輪合肥房價上漲主要有三大因素，分別是宏觀政策原因、合肥城市發(fā)展特點和地價上漲。宏觀政策，比如下調(diào)首套房首付比例，降低契稅和營業(yè)稅等；而合肥城市發(fā)展特點，比如被列為全國交通樞紐城市等也帶動了房價上漲；此外地價上漲也是房價上漲重要原因。他表示，若房價繼續(xù)上漲，未來不排除會出臺更嚴厲的調(diào)控措施，如重啟限購限貸。

另外，同策研究院總監(jiān)張宏偉認為，雖然熱點城市樓市量價齊升，地王頻出，且將進一步推動房價上漲，但這背后潛在的金融風險也在積累。

據(jù)其了解，央行等相關(guān)部門也在熱點城市調(diào)研、儲備政策，其本人也參加了由央行代表參加的4月初在上海的一個內(nèi)部會議。

張宏偉認為，如果熱點城市的樓市持續(xù)偏熱，未來限貸政策也不排除重啟或收緊。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。