政策、機遇與北上深房價 城市觀點論壇閉幕

5月17日，城市觀點論壇以“資產(chǎn)的時代”為主題，走進“一線中的一線城市”北京，并舉辦“商業(yè)模式-輕資產(chǎn)風口”為課程的學徒計劃。

觀點地產(chǎn)新媒體邀請著名經(jīng)濟學家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮，著名經(jīng)濟學家、中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家向松祚，中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)主席黎明楷，首都機場地產(chǎn)集團有限公司董事長李洪，陽光100中國控股有限公司常務(wù)副總裁范小沖，億達中國控股有限公司執(zhí)行董事高煒等嘉賓，與北京及環(huán)渤海區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)精英一同，共同找尋政策下一線城市動力及房地產(chǎn)發(fā)展的創(chuàng)新思路。

2016年的房地產(chǎn)政策

著名經(jīng)濟學家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮在活動表示中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了分化，分化主要體現(xiàn)在一線城市和三四線城市之間的分化，二線城市內(nèi)部出現(xiàn)了明顯的分化，以及市場的成交量和開發(fā)商土地增量相比較出現(xiàn)的分化。

陳淮指出一線城市從今年一季度和二季度的前半部分，成交量迅速放大，而三四線城市的去庫存進展不理想。同時，如南京、合肥、蘇州、杭州、廈門等城市相對在一線城市之后也比較火爆，但80%的省會級及重要城市并沒有多大的供給。

陳淮表示今年春節(jié)前后一線城市的成交量和價格突然出現(xiàn)了異動，實際上是兩個主要的因素，一是沉寂了幾年的被壓抑的改善性需求突然爆發(fā)，二是由此帶出了一種恐慌性的需求。

雖然后來上海、深圳因此出現(xiàn)了政策方面的調(diào)整，但這樣的調(diào)整還稱不上是“調(diào)控”。陳淮續(xù)稱：“不管有沒有后來的這些一線城市的調(diào)控，實際上二季度末、三季度初這個趨勢肯定會停下來，因為改善性需求在逐步釋放。”今年的房地產(chǎn)政策并非從房地產(chǎn)方面進行限制，而是應(yīng)對國民經(jīng)濟短期運行的穩(wěn)定，在貨幣政策、財政政策方面做一些調(diào)整。

房地產(chǎn)2016年的政策就是棚戶區(qū)改造。陳淮表示此前棚戶區(qū)改造大部分是指國有大型工礦企業(yè)農(nóng)林牧場員工集中居住區(qū)的改造，現(xiàn)在也包括了老舊城區(qū)進行改造。這樣的棚戶區(qū)改造將有利于城市整體改造，有利于市場化參與，還容易為此前十年累積的一些新體制性難題尋找解決途徑。

對于近期國務(wù)院出臺的鼓勵購租并舉措施，陳淮表示，去年以來，政策特別明確鼓勵個人和企業(yè)，也就是企業(yè)法人、機構(gòu)購買存量房，用于出租或是其他方式獲取收益，也就是持有資產(chǎn)，鼓勵人們在房地產(chǎn)業(yè)的投資性需求。這個政策調(diào)整不僅連接了投資性的需求，而且更大、更靈活、更多層次地滿足了低端群體的需求。

陳淮解釋稱，沒有人買第二、第三、第五套房，哪里來的租賃市場？“簡單地把租賃市場歸納為投資或者投機性需求加以遏制，顯然是不合時宜、需要改進的。”

北上深房價繼續(xù)看漲

最后一場以“北上深的房價還會漲嗎？”為主題的北京行圓桌討論上，參與的房企代表與專家就房價的形勢發(fā)表了看法，大家對于一線城市房價將繼續(xù)呈上漲趨勢都表示認可。

著名經(jīng)濟學家、社科院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮雖然表示在一定周期內(nèi)房價會有漲有跌還是一直漲，是說不太清楚的，但總體來看，隨著城市格局和城鎮(zhèn)化的進程，房價會有越來越明顯的波動周期，這已經(jīng)是顯而易見的。

陳淮表示，優(yōu)質(zhì)城市的資產(chǎn)會越來越貴，這也是符合規(guī)律的。

首都機場地產(chǎn)集團有限公司董事長李洪將對房價的判斷分為長期和短期兩種，認為在短期內(nèi)會受調(diào)控政策、貨幣政策等影響，但長期來看市場需求仍是供不應(yīng)求的。

陽光100中國控股有限公司常務(wù)副總裁范小沖稱，房價的趨勢在一線城市還是上漲的，主要是因為人口在增長，資源也在往這些地方集中。

泰禾集團副總裁沈力男以互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的角度舉例，稱像北京這樣的城市地價基本已占到房價的6-7成，是不能用互聯(lián)網(wǎng)思維的方式來降價的。

而萬科高端事業(yè)部運營總監(jiān)高興雖然并未正面回答北上深的房價問題，但卻以北京成交量越來越多的千萬元頂豪市場舉例，稱從過去兩年頂豪市場的成交量及價格變化情況就可以看出，北京這方面市場是有著強烈需求的。

原因一是現(xiàn)在的家庭結(jié)構(gòu)所決定；二是房地產(chǎn)在當前的投資渠道保值和增值效果是比較好的；三是有更多有品質(zhì)的人愿意為了更高品質(zhì)的生活花錢買房。

不過，中國農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟學家向松祚在現(xiàn)場提出了警惕，表示房地產(chǎn)在過去十多年狂飆突進，是有客觀的必然性和需求的，但很多人總是認為中國經(jīng)濟增長要永遠依靠房地產(chǎn)，這個想法是非常危險的。

除了一線城市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)看好之外，中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)主席黎明楷也提出，未來的房地產(chǎn)機遇不僅是在北上廣，應(yīng)該是城市群，比如珠三角、長三角的城市群，“看城市群的布局，不止是核心城市，包括周邊其實都有一些發(fā)展機會。”

黎明楷指出，城市群的發(fā)展分為幾個階段，一是人口流入核心城市，二是因城市生活需求較高人口又出現(xiàn)外流，三是慢慢形成城市群，四是外溢效應(yīng)。從中國的情況來看，長三角和珠三角正處于第三到第四階段，而成渝片區(qū)和中西部還處于第一個階段到第二階段之間。

當城市群發(fā)展進入第三、第四階段時，房地產(chǎn)會出現(xiàn)一些特征，如新建住宅會減少，交易主要以存量為主，寫字樓和商業(yè)的新增供應(yīng)也是以存量房改造為主。住宅租賃市場更加活躍，商業(yè)地產(chǎn)模式也會逐步過渡到持有為主。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。