專家：南京蘇州地價太貴泡沫明顯 拿地企業(yè)或?qū)⑹艿綉土P

“我相信目前在南京拿地的開發(fā)商都不可能掙錢，南京、蘇州這些城市，這么多年了，房價一直是在2萬元、3萬元，一下子樓面價超過3萬元甚至到4萬元，這個肯定是不對的，我們會非常小心。”針對上述城市近期地王頻出的情況，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌5月16日在融創(chuàng)北京壹號院全球發(fā)布會上這樣回應記者的提問。

孫宏斌指出，目前北京、上海、蘇州等城市的房價仍屬正常，但土地市場泡沫明顯，企業(yè)按現(xiàn)在的地價算一下要掙錢的話，那房價還要漲好多才行。

此外，作為北京的單價地王，出讓三年后融創(chuàng)北京農(nóng)展館項目也在當天正式宣布面世，融創(chuàng)中國北京區(qū)域總經(jīng)理荊宏表示，該項目最高售價將超過30萬元/平方米。而根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示，北京壹號院（即農(nóng)展館項目）在2014年底和今年3月份拿到兩次預售證，分別為7號樓和3號辦公商業(yè)樓，目前已簽約6套住宅和6套商業(yè)，住宅成交均價163244元/平米。融創(chuàng)中國北京區(qū)域副總經(jīng)理樓艷青則透露，該項目的預售額已經(jīng)超過5億元，且未來肯定是中國成交單價最貴的一個項目。

地價泡沫明顯

2016年伊始，一線城市的房價迎來了又一次的快速上漲，加之出讓的土地有限，幾乎每一塊出讓的土地，都成為了該區(qū)域的地王，地價超過周邊項目的售價已經(jīng)成為常態(tài)。例如5月5日北京出讓的三宗地塊，大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的樓面價超過3.5萬元/平方米，昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)地塊樓面價則達到3.38萬元/平方米，這也意味著未來北京六環(huán)新房售價將達到7萬元/平方米。

而在上海5月11日舉行的土地拍賣會上，奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03地塊被象嶼以21.5億元的總價拿下，溢價率126%，樓面價達22625元/平方米；松江泗涇SJSB0003單元10-05地塊被格力以19.65億元的總價競得，溢價率達109.04%，樓面價達37700元/平方米，成為該區(qū)域地王。不過，該區(qū)域地王很快再次易主，融創(chuàng)以30.05億元競得SJSB0003單元12-01地塊，溢價率為111.62%，樓面價達38291元/平方米。

實際上，京滬深今年以來出讓的土地可謂少之又少，對于房企來說明顯“吃不飽”，且由于一線城市房價的過快上漲，3月底上海、深圳便加強了對樓市的調(diào)控，隨后一線城市成交量開始縮水。這種情況下，大量資金向南京、蘇州等二線城市集中。

以5月13日的拍賣為例，南京河西南G14地塊被葛洲壩以32.8億元拿下，45213元/平方米，成為南京單價地王。而目前南京豪宅最集中的河西地區(qū)，區(qū)域最貴的樓盤銷售均價也不過4.5萬元/平方米。顯然，如此瘋狂的地價，也引來了各界關注。

此前在南京、蘇州收購了多個項目孫宏斌，也直言“這個價格是不對的”。孫宏斌表示，南京、蘇州的房價一直是在2萬元、3萬元，一下地價漲到這么貴，對于企業(yè)來說風險已經(jīng)是很大了。“今年房價漲的這么快，已經(jīng)把后面好多年的上漲空間消化掉了，而房價不可能每年都這么往上漲。杭州的房價曾經(jīng)比上海還高，但因為地價高，很多開發(fā)商在杭州是虧錢的，目前的南京應該說很像當初的杭州，那些拿高價地的開發(fā)商，在房地產(chǎn)風向變化的時候便會受到懲罰”。

同時，孫宏斌還提到融創(chuàng)的拿地策略，“我們比市場反映慢半拍，但比同行快了半拍，我從來沒去過拍地現(xiàn)場，去現(xiàn)場前我們都有計算過，因此能拿就拿，不能拿就不拿。”

項目售價超30萬元/平方米

而在談及近期頗為火熱的土地市場外，孫宏斌當天最重要的任務便是介紹自家的新項目。

2013年，融創(chuàng)以21億元配建27.8萬平方米醫(yī)院的條件，一舉拿下農(nóng)展館北路8號住宅地塊。綜合配建的醫(yī)院成本，樓面價高達7.3萬元/平方米，成為當時全國的單價地王。

如此高地價的項目，融創(chuàng)自然也選擇了用最頂級的方式打造。著名室內(nèi)設計師王大君表示，“我設計過很多頂級豪宅，北京壹號院是最特別的一個，東三環(huán)、CBD、5.3萬平方米大湖，都極為難得”。實際上，去年6月18日，融創(chuàng)中國曾在北京舉行全球發(fā)布會，高調(diào)宣布北京壹號院將與倫敦海德公園一號、紐約One57等世界級豪宅比肩。

而過去一年，在沒有樣板間和示范區(qū)的情況下，僅憑一次發(fā)布會和一紙規(guī)劃書，北京壹號院便取得了銷售十余套、單價最高近20萬元/平方米成績，剛剛過去的5月份第一周又悄然認購超過5億元。此外，根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)顯示，該項目已有6套住宅簽約，成交均價163244元/平米，此外還有6套商業(yè)也已經(jīng)完成簽約。

荊宏則表示，該項目最高售價將超過30萬元/平方米。對此，孫宏斌并不認為30萬元/平方米的售價很高，“對北京市場而言，即使出現(xiàn)40萬元/平方米、50萬元/平方米的項目也不為奇，從長遠來看，現(xiàn)階段可以說是頂豪市場的一個價值洼地階段。去年北京壹號院較貴的房源賣到每平方米30萬元，同樣的房源今年每平方米30萬元肯定買不到了。”

豪宅競爭激烈

雖然孫宏斌認為北京頂豪市場的價格仍有上漲空間，但從頂豪過往的銷售情況看，未來一段時間，北京大多數(shù)頂豪都將面臨去化的問題。

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2016年將有60多個售價超10萬元/平方米的項目進入北京豪宅市場。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，按照未來一年60個頂豪項目，預期每個項目入市50套左右計算，待售的項目頂豪數(shù)據(jù)將高達3000套。而北京一年售價超10萬元/平方米的項目，簽約歷史紀錄只有260套。即使按照80000元/平方米的簽約價格計算，所有居住類項目一年的簽約量只有673套。這也意味著，大多數(shù)豪宅項目的去化周期都將超過5年甚至更久。

孫宏斌也表示，“北京現(xiàn)在的地價不斷攀升，被豪宅化的項目也越來越多。因為地價貴，賣的價格不高房地產(chǎn)商會虧。但是一個地方不可能有這么多頂豪項目，這些項目被豪宅化，風險很大。在北京、上海為什么那些房地產(chǎn)商拿到貴的地遲遲不入市，因為一入市就會虧”。

孫宏斌坦言，豪宅項目的運營難度是很大的，競爭也很激烈，單套總價3000萬元以上的項目，其購房群體的選擇空間也很大，幾乎可以在全世界選擇，融創(chuàng)開發(fā)北京壹號院用了三年時間，就是出于應對頂豪市場的激烈競爭。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。