房企陷 “增收不增利”困境 一二線拿地艱難

房企普遍陷入了“增收不增利”困局。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至日前，公布2016年4月銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)合計(jì)有32家，合計(jì)4月單月業(yè)績(jī)?yōu)?203億，環(huán)比3月微跌3.8%。在一季度大幅度上漲后，房企4月份受一線城市成交量下調(diào)影響，整體成交開始沖高回落。這32家企業(yè)在4月的銷售面積為1786.97萬平米，環(huán)比3月下調(diào)4.5%。

但不少房企銷售額同比仍在上漲。

以龍湖地產(chǎn)為例，截至2016年4月末其累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額200.1億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)85%。

銷售額的高位并不代表房企賺錢。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，122家房企在2016年一季度的凈利潤合計(jì)為142.6億。同比2015年上漲8.5%。71家房企出現(xiàn)了利潤同比上漲。但從凈利潤率看，122家房企平均凈利潤率為6.8%，相比2015年同期的10.3%左右呈明顯下調(diào)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，2015年房企開始出現(xiàn)增收不增利的現(xiàn)象。寬松的政策雖然刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)探底回升，但一二線市場(chǎng)回暖，三四線依然處于調(diào)整過程，以價(jià)換量在持續(xù)。另外，一二線城市過多的豪宅項(xiàng)目，也逐漸影響了房企去化速度。2015年開始的地王頻現(xiàn)，也透支了房企利潤。

2015年是房企告別兩位數(shù)凈利潤率的第一年，達(dá)到9%。而2014年房企的平均凈利潤率為10.5%，在2013年凈利潤高達(dá)11.97%。2016年一季度6%-7%的凈利潤率已經(jīng)是歷史最低。

張大偉稱，房企一二線拿地艱難，過去依賴土地升值獲得利潤的發(fā)展模式難以維持。地王依然頻繁出現(xiàn)，大部分標(biāo)桿房企拿地集中在一二線城市，造成了地價(jià)普遍超過房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。而這種現(xiàn)象還在加劇。

5月13日下午，南京市共拍出了七塊土地，其中位于河西南的三幅地塊引起了30多家開發(fā)商的鏖戰(zhàn)。最終，葛洲壩以總價(jià)32.8億元，樓面地價(jià)45213元/平方米拿下河西南G14地塊，成為南京新地王。

各家開發(fā)商開始用高地價(jià)營銷當(dāng)前樓盤。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在旭輝6號(hào)院售樓處看到，開發(fā)商赫然擺出了“數(shù)據(jù)不會(huì)說謊，南城地價(jià)節(jié)節(jié)高”的宣傳欄，悉數(shù)列舉了北京大興“面粉貴過面包”的現(xiàn)象。

據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計(jì)，北京大興區(qū)2006年樓市成交均價(jià)為5531元/平方米，2015年成交均價(jià)為27485元/平方米，十年內(nèi)房?jī)r(jià)每平方米翻了近5倍。且過去幾年，樓面單價(jià)超過5萬的土地有9宗在大興。

深耕大興區(qū)域多年的旭輝集團(tuán)北京事業(yè)部副總經(jīng)理陳驍表示：“2012年旭輝做了大興的第一個(gè)項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)的地價(jià)1.09萬。2014年年底、2015年年初旭輝又將重點(diǎn)布局在大興，其中我們拿的黃村地塊的樓面價(jià)已高達(dá)3.7萬。”

張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)在利潤下調(diào)的情況下，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領(lǐng)域，而行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)也將越來越激烈。核心盈利能力下滑、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將加劇。目前很多房企在加強(qiáng)成本控制及提高周轉(zhuǎn)速度方面取得了不錯(cuò)的成績(jī)，但這兩方面的發(fā)展終究會(huì)遇到瓶頸。

以最近出售股權(quán)的浙江最大房企嘉凱城為例。盈利能力有限，加上銷售不振，最終使其債務(wù)規(guī)模不斷上升，凈負(fù)債率在2015年高達(dá)809.6%。克爾瑞研究中心分析師房玲稱，作為國企，嘉凱城的融資成本2015年依然在10%以上。在銷售不見起色的情況下，銷售管理費(fèi)用平均每年的花費(fèi)卻在6-7個(gè)億，直接導(dǎo)致嘉凱城多數(shù)年份的銷售管理費(fèi)用率都在11%以上，最高甚至達(dá)19.41%。

最新消息顯示，嘉凱城前三大股東浙商集團(tuán)、杭鋼集團(tuán)、國大集團(tuán)已與恒大地產(chǎn)簽署股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，后者以3.79元/股受讓嘉凱城52.78%股份。另外，恒大地產(chǎn)擬以4.21元/股要約收購剩余股份，要約收購期限為30日。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。