上海“325”新政后,一、二手房成交腰斬,成交均價(jià)卻是微跌。剛剛過(guò)去的5月11日土拍中地王頻現(xiàn),更令市場(chǎng)擔(dān)憂后市風(fēng)險(xiǎn)。
可以肯定的是,新政后短期商務(wù)公寓與豪宅的集中推盤(pán),改變了上海樓市成交結(jié)構(gòu),但市場(chǎng)承接力仍存懸念。
據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),截至5月12日,上海新房市場(chǎng)5月供應(yīng)量已達(dá)49.4萬(wàn)平方米(共計(jì)4093套),同比4月上漲46.1%。同期5月共有19個(gè)新房項(xiàng)目入市,其中報(bào)價(jià)5萬(wàn)以上的高端項(xiàng)目就有6個(gè),新增預(yù)售面積占比達(dá)3成,較上月有小幅下滑。這些項(xiàng)目主要位于浦東、閔行及閘北區(qū)域,此次開(kāi)盤(pán)最低報(bào)價(jià)較去年推盤(pán)漲幅在13%-34%之間。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,豪宅市場(chǎng)尤其是頂豪產(chǎn)品仍有市場(chǎng)承接力,理由就是利率降低與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整導(dǎo)致高凈值人群增加。而鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示,5月以來(lái)截至11日,新房成交量?jī)H為22.9萬(wàn)平方米(共計(jì)1816套),同比4月下滑21.6%;成交均價(jià)39507元/平方米,同比上漲35.0%。盡管供應(yīng)量繼續(xù)上漲,成交量卻繼續(xù)滑坡。
土地市場(chǎng)地王迭出,豪宅市場(chǎng)承接力卻存疑,房企后市去化壓力不言而喻。
張宏偉指出,限購(gòu)政策從嚴(yán)執(zhí)行,意味著仍會(huì)有大量高端需求被置之門(mén)外,市場(chǎng)仍然集聚大量市場(chǎng)需求等待釋放。
來(lái)自網(wǎng)易房產(chǎn)一份對(duì)上海頂級(jí)豪宅的調(diào)研報(bào)告顯示,35%的高凈值人群把“不動(dòng)產(chǎn)”作為國(guó)內(nèi)資產(chǎn)投資的主選方向。
受訪人群中最關(guān)心的問(wèn)題是頂豪的“投資資源價(jià)值”(27.8%),其次是“地段價(jià)值”(25%)。這個(gè)人群能接受的豪宅價(jià)格在2000萬(wàn)至4000萬(wàn)之間,73.4%傾向于購(gòu)買(mǎi)150平方米-250平方米的戶型面積。
同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)顯示,2010年-2015年這6年間,上海市單價(jià)10萬(wàn)元/平方米以上頂級(jí)豪宅總計(jì)成交1213套。6年平均每年賣(mài)出202套左右。而僅2016年1-4月上海頂級(jí)豪宅就賣(mài)出400套,達(dá)到2015年“頂級(jí)豪宅”元年611套的65%。
均價(jià)6萬(wàn)元/平方米左右的高端商務(wù)項(xiàng)目也在支撐上海房?jī)r(jià)。“325”新政之后45天,全市成交均價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上的商住項(xiàng)目上升到9個(gè),成交面積17515平方米,總成交金額逾11億元,漲幅分別達(dá)到84.89%、101.99%。
上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示,近期上海新房市場(chǎng)成交均價(jià)破4萬(wàn)元/平方米,其原因一方面是受成交結(jié)構(gòu)影響,高端項(xiàng)目成交占比凸顯。盡管受“滬九條”影響,新房市場(chǎng)成交量下滑顯著,但從成交結(jié)構(gòu)可以明顯看出,受影響的這類(lèi)客群主要是剛改客戶。另一方面來(lái)自于供應(yīng)端價(jià)格上浮。在近期高端項(xiàng)目批量入市和5月12日開(kāi)發(fā)商對(duì)住宅地塊的狂熱角逐可以看出,開(kāi)發(fā)商對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)依然看好,盡管新政抑制了部分需求,但從根本上只是對(duì)購(gòu)房需求量的壓制,而對(duì)房?jī)r(jià)的走高并無(wú)束縛力,反而催熱了受影響較小的豪宅市場(chǎng)。
從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看,據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),截至5月12日,5月新房市場(chǎng)中5萬(wàn)以上的高端項(xiàng)目成交量近6萬(wàn)平方米,成交占比達(dá)26.0%。高端項(xiàng)目成交占比創(chuàng)下歷史新高,較上月增加近14%。成交面積前十項(xiàng)目中僅1個(gè)項(xiàng)目均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米,均價(jià)在近5萬(wàn)或以上的高端項(xiàng)目占有6席,前四名均為高端項(xiàng)目。
2015年,上??們r(jià)1000萬(wàn)-1200萬(wàn)總價(jià)段商品住宅成交額占總體的16.4%。今年前4個(gè)月,這一比例升至22%,需求依然旺盛。
目前上海在售頂級(jí)豪宅中,有不少是多年前獲取的土地,因此并無(wú)降價(jià)壓力。如湯臣一品在1995年拿地成本不到4000元/平方米,目前均價(jià)已超18萬(wàn)元/平方米。
而近3年(2014-2016年)為二手億元豪宅成交高峰,占總成交量的8成以上,目前市場(chǎng)上二手成交億元豪宅產(chǎn)品中,有75%房源均是通過(guò)中介公司。但豪宅二手稅費(fèi)相對(duì)較高,以一套1000萬(wàn)的房子計(jì)算,稅費(fèi)加上傭金,至少要多付出接近100萬(wàn)元。因此有市場(chǎng)人士指出,對(duì)于投資客而言二手市場(chǎng)的豪宅優(yōu)勢(shì)并不明顯。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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