地產(chǎn)開發(fā)投資一年實(shí)現(xiàn)V型反轉(zhuǎn) 房企二線城市補(bǔ)地忙

5月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)雙雙向好?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，從去年4月到今年4月，一年時(shí)間，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)增速走出了一個(gè)比較標(biāo)準(zhǔn)的V型態(tài)勢(shì)。去年前4月，該數(shù)據(jù)為同比增長(zhǎng)6%，隨后一路下滑，去年底今年初，甚至回落至僅1%的低位，今年以來連續(xù)攀升，目前增速已回升至7.2%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎分析說，商品房銷售市場(chǎng)升溫，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在重點(diǎn)城市、熱點(diǎn)板塊加緊了土地儲(chǔ)備，銷售向好城市的房企加快了項(xiàng)目開工和施工進(jìn)度，房地產(chǎn)開發(fā)投資先行指標(biāo)均持續(xù)向好。

地產(chǎn)投資上升勢(shì)頭較快

數(shù)據(jù)顯示，1~4月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資2.54萬億元，同比增長(zhǎng)7.2%，增速比一季度提高1個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高6.2個(gè)百分點(diǎn)，呈現(xiàn)快速回升走勢(shì)。

值得一提的是，房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)的輻射作用也開始顯現(xiàn)。李皎提到，1~4月，非重點(diǎn)城市開發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.8%，比重點(diǎn)城市投資增速高1.1個(gè)百分點(diǎn)。非重點(diǎn)城市開發(fā)投資增速時(shí)隔20個(gè)月后重新超過重點(diǎn)城市。

廣東東莞是一個(gè)典型案例，瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，東莞共有17個(gè)鎮(zhèn)區(qū)、31個(gè)項(xiàng)目動(dòng)工，合計(jì)總開工量達(dá)317.36萬平方米，迎來開工熱潮。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，很多來自深圳的購(gòu)房需求轉(zhuǎn)移至東莞，當(dāng)?shù)刈≌媪肯芷谝呀抵?個(gè)月，庫(kù)存出現(xiàn)嚴(yán)重的不足，急需補(bǔ)充房源，大量需求也抬升了房?jī)r(jià)，使得房企開工意愿強(qiáng)烈。

全國(guó)來看，今年商品房銷售面積和金額均在開年后保持高速增長(zhǎng)，呈量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~4月份，全國(guó)商品房銷售面積3.60億平方米，同比增長(zhǎng)36.5%，增速比一季度提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高30個(gè)百分點(diǎn)；銷售額2.77萬億元，增長(zhǎng)55.9%，增速比一季度提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高41.5個(gè)百分點(diǎn)。

隨著銷售市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得明顯進(jìn)展。4月末，全國(guó)商品房待售面積7.27億平方米，比3月末減少826萬平方米，比2月末減少1241萬平方米，已連續(xù)兩個(gè)月減少。其中，住宅待售面積4.51億平方米，比3月末減少894萬平方米，比2月末減少1546萬平方米。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，樓市銷售回暖對(duì)其投資意愿的提升有很大鼓舞作用。“一方面，房企可以看到盈利預(yù)期。另外，一些存量房的快速去化也使得房企現(xiàn)金流充裕，投資有底氣。”

房企將目光瞄準(zhǔn)二線城市

穆迪近日在一份報(bào)告中分析認(rèn)為，整體融資環(huán)境仍然支持中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

對(duì)于房企而言，最大的“原材料”便是土地，在銷售回暖且資金充裕時(shí)，開發(fā)商買地的熱情已明顯高漲，他們將目光紛紛聚焦二線城市。

數(shù)據(jù)顯示，1~4月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降6.5%，降幅繼續(xù)收窄5.2個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款則“轉(zhuǎn)負(fù)”，由1月至3月的增長(zhǎng)3.7%，轉(zhuǎn)為下降0.2%。

這一數(shù)據(jù)看似矛盾，但恰好體現(xiàn)出二線城市地市的火爆。嚴(yán)躍進(jìn)分析說，地價(jià)高企的一線城市在4月份并未推地，而諸多庫(kù)存量大的三四線城市也對(duì)住宅用地采取停供，因此土地成交總價(jià)相比3月份略有下降。

土地購(gòu)置面積的收窄還反映出開發(fā)商們?cè)诙€城市的動(dòng)作積極。上海鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，二線城市4月成交經(jīng)營(yíng)性土地2422萬平方米，環(huán)比上升10.7%，同比上升41.7%；土地出讓金更是高達(dá)1135.6億元，同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%。

一位國(guó)內(nèi)大型地產(chǎn)開發(fā)商高管告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前一線城市幾乎是寸土寸金，土地總價(jià)高，未來不確定性更大，二線城市相對(duì)較好，很多省會(huì)城市和區(qū)域熱點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)也不錯(cuò)，值得被看好。

該高管以湖北武漢為例，武漢是內(nèi)陸重要的水陸空交通樞紐，具有交通、科教、人才及產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等方面的比較優(yōu)勢(shì)。

有券商報(bào)告還提到，武漢較為寬松的落戶政策極大地吸引了畢業(yè)生和外來人口落戶，對(duì)周邊縣市具有明顯的虹吸效應(yīng)，人口的集聚為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的持續(xù)復(fù)蘇提供支撐。

不過，包括穆迪在內(nèi)的多家機(jī)構(gòu)都警示二線城市地王頻出背后的風(fēng)險(xiǎn)：此輪二線城市庫(kù)存去化得益于信貸等方面的政策放松，收緊政策若蔓延，一二線城市的樓市銷量和房?jī)r(jià)都將承壓。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。