馬來西亞海外地產(chǎn)投資重要市場

 　　馬來西亞日益成為中國地產(chǎn)投資的重要市場。在馬來西亞房地產(chǎn)市場上，中國人不僅是投資方，也是購買方。

　　一方面，由《全球房地產(chǎn)指南》（Global Property Guide）2015年公布的數(shù)據(jù)顯示，在亞洲眾多國家和地區(qū)中，對于一套位于主要城市中心120平方米的公寓來說，馬來西亞主要市中心房價僅2616美元/平方米，租賃投資回報率達到4.57%，遠高于中國內(nèi)地（2.66%）、中國香港（2.82%）和新加坡（2.93%）。租賃房產(chǎn)回報率高，買房投資的人收益回報也就越高。這正是投資人瞄準馬來西亞開始資產(chǎn)配置的原因之一。

　　同時，第三方國際房地產(chǎn)顧問機構(gòu)萊坊最新發(fā)布的《中國對外房地產(chǎn)投資：新浪潮、新目標》指出，展望未來，在政策支持下，中國對外投資將持續(xù)增加。加之中國推行的各種貿(mào)易和金融舉措，對外房地產(chǎn)投資的可持續(xù)能力將會日益穩(wěn)固。這意味著，門戶市場，如曼哈頓、悉尼和墨爾本，以及主要區(qū)域樞紐，如印度、馬來西亞等將獲得大量機會。

　　機會還是風險

　　香港上市公司碧桂園在馬來西亞的森林城市項目，位于新馬第二通道旁邊，與新加坡隔水相望，計劃耗資2500億元，開發(fā)周期長達20年，將是中資房地產(chǎn)公司在馬來西亞的最大投資項目。森林城市中國發(fā)布會于2015年12月18日舉辦，全球發(fā)布會于2016年1月22日在新加坡舉行，全球開放盛典于2016年3月6日在馬來西亞舉行。目前，森林城市項目推進會已進入上海（樓盤），將為上海的投資者提供更多海外置業(yè)機會。

　　上海的林小姐近期隨同碧桂園森林城市考察團到馬來西亞實地考察了一番。最吸引她的是馬來西亞“我的第二家園的計劃”。該計劃是由馬來西亞政府推動的一項僑居計劃，讓符合特定條件的外籍人士獲得多次入境社交簽證，以便長期居留在馬來西亞。有條件開辦公司、享受當?shù)貎?yōu)質(zhì)的英聯(lián)邦教育體系和亞洲頂尖的醫(yī)療養(yǎng)老環(huán)境等各項權(quán)利，無需放棄自己原有國籍。成功申請者可以帶著他們的配偶、直系父母和孩子，以及一個傭人長期生活在馬來西亞，申請者的子女可以就讀馬來西亞知名的國際學?；虼髮W。

　　如果購房者擁有馬來西亞第二家園的身份，每買一套房子都可以申請貸款，貸款最高可貸到50%至60%。銀行年利息4.2%左右，購房沒有限購條規(guī)。從2014年3月1日開始，外國人購房必須超馬幣100萬以上，而森林城市是特區(qū)中的特區(qū)，外國人沒有100萬馬幣的購房門檻，只需要購買500平方英尺以上房產(chǎn)即可。馬來西亞的房產(chǎn)租金回酬也比較高，大概在3%到5%之間。

　　除“第二家園計劃”吸引林小姐，包括碧桂園森林城市項目在內(nèi)的馬來西亞房產(chǎn)都是計算實用套內(nèi)面積，比起上海等地的“建筑面積”來，至少大30%。“在上海，電梯、樓梯間，甚至小區(qū)綠化面積都是要‘公攤’到每戶，所以上海80平米的房子，實際使用面積可能還不到60平米。而森林城市80平米的房子，感覺像上海120平米的。”林小姐感嘆道。買房子送車位也是很讓林小姐心動的地方。

　　不過，林小姐也有擔心的地方。以前上海房產(chǎn)銷售人員說，購買馬來西亞的房產(chǎn)可以移民，但到馬來西亞實地考察之后，林小姐發(fā)現(xiàn)其實馬來西亞跟澳洲一樣，直接買房是不能移民的。

　　林小姐還擔心馬來西亞的房子太多，尤其中資房地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤太多。“一手房都那么多，以后我的房子想賣，二手房還賣得出去嘛。”林小姐擔憂道。

　　房企密集投資馬來西亞

　　林小姐的擔憂是有道理的。

　　目前，在馬來西亞拿地開發(fā)的國內(nèi)房企包括綠地、新華聯(lián)、富力、雅居樂、碧桂園等，投資金額從2億元、3億元，到上千億元不等。

　　2013年，碧桂園首度試水海外，其在新山的金海灣項目一開盤就大受歡迎。其2013年年報披露，作為集團首個開盤的海外項目，碧桂園金海灣2013年全年合同銷售金額接近70億元，成為集團當年最大的合同銷售貢獻者。

　　不久，富力地產(chǎn)也發(fā)布公告，其全資子公司以85億元收購馬來西亞柔佛州新山地區(qū)一塊116英畝土地。富力表示，馬來西亞擁有龐大的華人社區(qū)及吸引國外買家的有利政府政策，非常適合作為邁出中國的首個境外市場。長遠而言，收購該土地開發(fā)住宅及商業(yè)銷售物業(yè)將在收益及盈利能力方面鞏固競爭力。2014年1月，新華聯(lián)也發(fā)布公告，宣布公司以3億元購買馬來西亞柔佛州梅蒂尼B區(qū)9幅地塊，總建筑面積為19.16萬平方米，地塊將建設南洋度假中心。同月，雅居樂宣布斥資4.3億元取得吉隆坡一塊約4.1萬平方米的土地，這也是雅居樂首次試水海外市場。到2014年2月28日，綠地集團宣布，就馬來西亞新山市兩個項目簽署合作備忘錄，計劃斥資近200億元進行投資建設。

　　中國人在馬來西亞購房手續(xù)簡單快捷，在馬來西亞購買一手房，從看中到辦完手續(xù)一般要1天就可，合同備案兩個月左右就可寄回給中國客戶，無需多次往返。購房和貸款都要聘請律師，碧桂園等國資企業(yè)都會安排好，無需購房者操心，律師費大部分也是由開發(fā)商承擔。

　　馬來西亞柔佛州依斯干達特區(qū)的房產(chǎn)主力是高樓公寓新項目，仍處在大興土木階段。大量的新建公寓單位，只有等待外國買家來消化。因當?shù)厝瞬惶邮茏「邩?，還是鐘情獨立屋（與公寓相對的房子），尤其公寓尺價并不比獨立屋低太多，可以說對公寓的接受度還是偏低。價格超過百萬馬幣的高級公寓項目，主要瞄準外國人來購買。近兩年，依斯干達特區(qū)的房產(chǎn)似有降溫跡象，不過要說“公寓過剩”還為時過早。

　　機會仍存

　　對于像林小姐這樣的擔心，碧桂園馬來西亞區(qū)域副總裁于潤澤介紹，在開發(fā)森林城市之前，碧桂園已對依斯干達特區(qū)經(jīng)濟形勢做了深入了解和分析。了解到，未來依斯干達特區(qū)人口和就業(yè)將呈現(xiàn)快速增長形勢。依斯干達的人口將由2005年的140萬增至2025年的300萬，年增長率為4.1%。期內(nèi)，馬來西亞整體人口年均增幅僅為2%，遠低于依斯干達?？梢娨浪垢蛇_特區(qū)是一個快速增長的區(qū)域消費市場，持續(xù)增長的人口將會足夠消化新房和二手房。

　　碧桂園馬來西亞區(qū)域銷售經(jīng)理張鑫介紹，購房者繳付房價3%左右定金并簽訂購買意向書，14天內(nèi)備齊貸款材料向銀行申請貸款，并交付房價7%定金。貸款可以本人親自申請也可委托開發(fā)商向銀行申請。外國人在馬來西亞申請房屋按揭貸款的額度約為房產(chǎn)總值的50%至60%，貸款利率約為4.2%至4.6%。

　　房款都打到政府監(jiān)管賬戶，不是直接給開發(fā)商，其中的5%會留18個月，如果沒有任何質(zhì)量問題，才會根據(jù)住房修建進度分批次發(fā)給開發(fā)商。在馬來西亞買房需要支付的其他費用約為房價的1.40%至4%，其中印花稅約3%以內(nèi)，且大部分稅費都由開發(fā)商承擔（優(yōu)惠配套），收樓后，地契稅年繳約幾千元人民幣。

　　馬來西亞政府為避免房地產(chǎn)投機，設置了房地產(chǎn)盈利稅。目前不動產(chǎn)盈利稅征收標準是，兩年內(nèi)出售的，稅率為增值部分的15%，2年至5年出售的為10%，5年以上出售的免征。2014年起，當?shù)卣畬⑻岣哒鞫悩藴蕿?，持有房產(chǎn)5年以內(nèi)出售的，征收增值部分的30%，5年以上出售的僅征收增值部分的5%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。