通州商辦市場(chǎng)：從“激動(dòng)”到“急凍”

通州商務(wù)型公寓限購(gòu)的細(xì)則發(fā)布后，通州運(yùn)河核心區(qū)的商辦項(xiàng)目售樓處冷清下來(lái)。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截止到5月12日通州限購(gòu)升級(jí)6天時(shí)間內(nèi)，公寓僅簽約2套。不過(guò)通州限購(gòu)升級(jí)發(fā)酵后，各個(gè)項(xiàng)目似乎早有相應(yīng)的心理準(zhǔn)備。

從通州限購(gòu)令升級(jí)，到商辦類項(xiàng)目納入限購(gòu)范圍后的傳聞傳出，在經(jīng)歷了近一個(gè)月的發(fā)酵之后，5月5日晚10點(diǎn)，北京市住建委官網(wǎng)正式發(fā)布了針對(duì)通州商務(wù)型公寓限購(gòu)的細(xì)則，并于5月6日正式執(zhí)行。政策出臺(tái)的一周時(shí)間里，位于通州運(yùn)河核心區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目成交從之前的熱火朝天，迅速降至冰點(diǎn)。

市場(chǎng)

限購(gòu)升級(jí)，成交跌至個(gè)位數(shù)

在位于通州運(yùn)河核心區(qū)的3公里范圍內(nèi)，林立的腳手架矗立在富力、復(fù)地、合景泰富、保利大都匯、新北京中心、綠地中央廣場(chǎng)等各色項(xiàng)目圍擋包圍的地塊中。

與機(jī)器轟鳴的工地相比，這些項(xiàng)目的售樓處顯得格外安靜。當(dāng)新京報(bào)記者以看房人身份，在位于通州運(yùn)河商務(wù)南區(qū)的新北京中心售樓處停留的1個(gè)小時(shí)內(nèi)，僅有兩組意向購(gòu)房人到訪。

“前段時(shí)間特別忙，尤其是限購(gòu)前一天晚上我們加班到12點(diǎn)多，限購(gòu)之后人少得都有點(diǎn)不適應(yīng)，并且來(lái)看房的也未必具有購(gòu)買(mǎi)資格。”銷售人員如是說(shuō)。

相比于現(xiàn)場(chǎng)直觀感受，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則更為直接明了。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止到5月12日通州限購(gòu)升級(jí)6天時(shí)間內(nèi)，公寓僅簽約2套，而寫(xiě)字樓、商業(yè)產(chǎn)品也只有4套簽約。

然而在今年的前4個(gè)月，通州商住項(xiàng)目成交量則是推動(dòng)北京樓市成交上行的中流砥柱。亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)北京住建委官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年1-4月，北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實(shí)現(xiàn)成交33676套，同比增長(zhǎng)122%，而在這其中通州區(qū)成交占比高達(dá)31%，居各區(qū)之首，占整體市場(chǎng)成交量的比重也比去年同期上升了16個(gè)百分點(diǎn)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，自去年通州住宅雙重限購(gòu)之后，區(qū)域內(nèi)商住產(chǎn)品開(kāi)始凸顯優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目入市積極性提升因此也拉動(dòng)了整體成交的不斷攀升。進(jìn)入4月后，隨著通州商住限購(gòu)傳言的散布，助推了通州商住產(chǎn)品在短時(shí)間內(nèi)的成交，通州區(qū)域成交進(jìn)入高峰。

而隨著限購(gòu)升級(jí)的執(zhí)行，通州樓市的熱度也就此終止。對(duì)于供應(yīng)方而言，限購(gòu)的執(zhí)行將令具備購(gòu)房資格的客群基數(shù)大大減少。中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，升級(jí)版的通州商住限購(gòu)，因?yàn)橐笃髽I(yè)購(gòu)買(mǎi)的苛刻條件，將影響至少60%-80%的成交。

購(gòu)房人

資格受限，無(wú)奈棄購(gòu)

限購(gòu)政策的突降也讓不少購(gòu)房人有了一次過(guò)山車般的體驗(yàn)。綠地中央廣場(chǎng)位于通州運(yùn)河核心區(qū)。趕在限購(gòu)之前，購(gòu)房者艾女士在該項(xiàng)目成功買(mǎi)到一套170平方米的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，她感覺(jué)松了一口氣：“前一天看房時(shí)選擇余地已經(jīng)很小了，不是樓層不好就是朝向一般。想了一晚上，第二天決定要交定金時(shí)，只剩下最后一套西北向，我沒(méi)敢再猶豫，趕緊買(mǎi)下來(lái)。”艾女士告訴記者，本以為限購(gòu)只是開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的噱頭，沒(méi)想到居然真落實(shí)了。

并非所有的購(gòu)房人都如艾女士一般幸運(yùn)。

在富力運(yùn)河十號(hào)的售樓處，記者遇到了因購(gòu)房資格受限，來(lái)咨詢下一步解決辦法的張女士。盡管已經(jīng)預(yù)先交了5萬(wàn)元的排卡定金，但接到限購(gòu)?fù)ㄖ螅瑥埮恳庾R(shí)到自己雖然是土生土長(zhǎng)的通州人，但名下房產(chǎn)數(shù)量已不符合購(gòu)買(mǎi)“商務(wù)型公寓”的資格，她對(duì)記者表示：“我也不可能為了買(mǎi)房去注冊(cè)公司。如果不能買(mǎi)了，就只能希望可以盡快把5萬(wàn)塊定金拿回來(lái)。”

富力運(yùn)河十號(hào)的銷售人員告訴記者：“說(shuō)實(shí)話，如果是前段時(shí)間你來(lái)售樓處要買(mǎi)小戶型產(chǎn)品，我們根本沒(méi)時(shí)間接待你。因?yàn)橄拶?gòu)政策出來(lái)了，前面可能有一些過(guò)不了資格審核的排卡客戶選擇放棄購(gòu)買(mǎi)，也許(你)還有戲。”

據(jù)他介紹，經(jīng)過(guò)前期的快速去化，目前項(xiàng)目在售的商務(wù)型公寓僅剩余幾套240平方米的大戶型，接下來(lái)將要推出的是辦公立項(xiàng)的寫(xiě)字樓產(chǎn)品，面積從40-200平方米不等，共有900多套，目前排卡客戶已經(jīng)超過(guò)700組。而這部分已經(jīng)付款排卡的客戶中或許將會(huì)有不少類似張女士的情況，陸續(xù)返回售樓處退購(gòu)。

開(kāi)發(fā)商

邊等預(yù)售證，邊想對(duì)策

在采訪中，一位知情人士告訴記者，通州商辦類產(chǎn)品限購(gòu)的想法早就有，按照主管部門(mén)的意思，原計(jì)劃是想和住宅限購(gòu)?fù)瑫r(shí)推出。但當(dāng)時(shí)具體細(xì)則不夠完善，所以才拖到現(xiàn)在。這次成交被限制住的項(xiàng)目主要集中在運(yùn)河核心區(qū)內(nèi)，也是因?yàn)橄嚓P(guān)部門(mén)對(duì)于區(qū)域未來(lái)的產(chǎn)業(yè)以及功能還是有較高期待，因此對(duì)于商辦類項(xiàng)目的銷售有了更加明確的限定。

“之后再開(kāi)盤(pán)的寫(xiě)字樓至少半層起售，一層樓只批兩張產(chǎn)權(quán)證，并且不再面向個(gè)人；這也是從源頭上把控未來(lái)進(jìn)入核心區(qū)的企業(yè)資質(zhì)。”某項(xiàng)目工作人員告訴記者，如此一來(lái)銷售壓力肯定會(huì)有，但也正好說(shuō)明了通州未來(lái)發(fā)展的潛力。

正如上述知情人士所說(shuō)，從坊間流傳到塵埃落定，通州限購(gòu)的升級(jí)經(jīng)歷了一段時(shí)間發(fā)酵，各個(gè)項(xiàng)目似乎早有相應(yīng)的心理準(zhǔn)備。

新北京中心相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，目前項(xiàng)目?jī)H剩13套平層公寓房源，壓力不算太大，接下來(lái)要等的是新一批項(xiàng)目的預(yù)售證。“肯定不會(huì)像之前那樣實(shí)現(xiàn)快速去化，只能按照正常的情況順?shù)N吧，大家面對(duì)的都是一樣的環(huán)境。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)。

“限購(gòu)肯定是暫時(shí)的，就看你能不能沉住氣等下去。我們也很郁悶，項(xiàng)目正在積極想辦法。”富力運(yùn)河十號(hào)銷售人員表示，主要是針對(duì)已經(jīng)交了錢(qián)、排卡的客戶提供解決方案，最快在本周內(nèi)可能會(huì)公布。對(duì)此，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，商業(yè)、辦公項(xiàng)目可以出售給事業(yè)單位、社會(huì)組織，僅是不再對(duì)個(gè)人出售，因此最大的可能性就是開(kāi)發(fā)商可以注冊(cè)公司，幫助購(gòu)房人解決購(gòu)房資格的問(wèn)題。

隨后，記者以購(gòu)房人身份咨詢了通州區(qū)住建委及市住建委熱線，雙方均表示將按照文件要求嚴(yán)格執(zhí)行。

預(yù)期

價(jià)格快速上漲將有效被抑制

對(duì)于此次被限購(gòu)的焦點(diǎn)，通州商辦類產(chǎn)品快速上漲的勢(shì)頭或?qū)⒌玫接行б种?。通過(guò)實(shí)地走訪，記者了解到目前通州運(yùn)河核心區(qū)內(nèi)多數(shù)等待取證的項(xiàng)目均表示預(yù)售價(jià)格相比上一期產(chǎn)品，不會(huì)產(chǎn)生太大的波動(dòng)，報(bào)價(jià)多處于4萬(wàn)-4.5萬(wàn)元/平方米的區(qū)間內(nèi)，與之前基本持平。

業(yè)內(nèi)人士指出，對(duì)于商務(wù)型公寓來(lái)說(shuō)，目前只存在于運(yùn)河核心區(qū)，市場(chǎng)占比不足5%。據(jù)張大偉測(cè)算，通州庫(kù)存的商改住項(xiàng)目數(shù)量在6000套左右，潛在供應(yīng)大約在1萬(wàn)-2萬(wàn)套。從整體看，這些項(xiàng)目將受到限購(gòu)政策影響。未來(lái)這些項(xiàng)目都需要銷售給企業(yè)，可以預(yù)見(jiàn)其成交量或?qū)⒋蠓认抡{(diào)，同時(shí)抑制價(jià)格快速上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。