強(qiáng)刺激必然制造房地產(chǎn)泡沫 應(yīng)通過人的城鎮(zhèn)化去庫存

5月9日，《人民日報》頭版文章《開局首季問大勢》中記者與“權(quán)威人士”的問答，內(nèi)涵極為豐富，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題也多有涉及。

文章指出，“高杠桿是‘原罪’，是金融高風(fēng)險的源頭……房子是給人住的，這個定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化‘去庫存’，而不應(yīng)通過加杠桿‘去庫存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。”

市場人士接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時分析認(rèn)為，房地產(chǎn)要去高杠桿，清理首付貸是情理之中的事。不僅如此，非限購城市、二套房以上的貸款利率、貸款成數(shù)等，都有可能會受到嚴(yán)格限制，“月供不得超出家庭月收入的一半”這個原則會更加強(qiáng)化，投機(jī)行為將被阻截。

搞大力刺激必然制造泡沫

市場分析認(rèn)為，由于開發(fā)商等使用融資杠桿以及我國居民存在投機(jī)現(xiàn)象，導(dǎo)致2015年我國房地產(chǎn)貸款占銀行信貸比重從2014年的21.3%提高至22.4%。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，如果再任由一些地方的樓市高杠桿“橫行肆虐”而不想辦法清理，將會重蹈股市覆轍，甚至可能會引爆一場嚴(yán)重的金融危機(jī)。

事實(shí)上，通過“加杠桿去庫存”等逆周期刺激政策需要考慮后果和代價：一是在市場自發(fā)資源配置下，將致使房地產(chǎn)市場繼續(xù)加劇分化；二是房地產(chǎn)杠桿率的增加將導(dǎo)致風(fēng)險敞口的不斷擴(kuò)大；三是居民過度增加杠桿率參與融資，將影響我國經(jīng)濟(jì)由投資和出口驅(qū)動向消費(fèi)驅(qū)動的轉(zhuǎn)型升級。

在《開局首季問大勢》一文中，“權(quán)威人士”指出，“恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力刺激，必然制造泡沫，這個教訓(xùn)必須汲取。”

“說明今后不要指望通過杠桿來解決購買力問題。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，現(xiàn)階段杠桿已經(jīng)到了警戒線水平，相信接下來信貸杠桿會嚴(yán)格控制，尤其對首付貸之類的管控會更加嚴(yán)格。

盧文曦稱，未來全國性的統(tǒng)一樓市政策可能會非常罕見，更多的是靠地方政府來實(shí)施有針對性的細(xì)則。“這樣的話可打的牌其實(shí)也不多，對三、四線而言，也就是購房補(bǔ)貼、公積金政策傾斜、稅費(fèi)補(bǔ)貼等，但是這些屬于‘小打小鬧’效果有限。一線城市以及過熱的二線城市會受調(diào)控政策影響，壓制性措施還會延續(xù)。”

借城鎮(zhèn)化推動去庫存

據(jù)統(tǒng)計，2015年我國商品房待售面積7.2億平方米，如果再加上施工面積，按照2015年銷售速度，去庫存可能還需要相對較長的周期。

值得注意的是，房地產(chǎn)的發(fā)展與去庫存的政策同時產(chǎn)生了泡沫積累與泡沫破裂的雙向失調(diào)風(fēng)險，在去庫存中要保持房價的平穩(wěn)性，并通過政策方式促進(jìn)房屋庫存消化、降低杠桿率，才能避免行業(yè)風(fēng)險向金融體系傳導(dǎo)而爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

然而，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率已偏高，無論是開發(fā)商還是購房者，均與銀行信貸密切相關(guān)，過低的利率和信貸膨脹扭曲了資源配置。

宋清輝告訴記者，許多機(jī)構(gòu)想追逐暴利但更希望自己的資金安全，在無法判斷市場前景好壞的前提下，會利用投資者尤其是投機(jī)人士的心理，通過提供貸款獲得客觀且安全的利潤。比如先在去年股市暴漲期間廣泛參與配資，又在樓市暴漲之際加升購房杠桿。

對此，盧文曦認(rèn)為，一旦政策從緊，市場投機(jī)部分的交易量就會被擠出市場，因此交易量缺少一塊是必然結(jié)果，需要其他后續(xù)力量來“補(bǔ)足”，而城鎮(zhèn)化則是動力之一。

盡管城鎮(zhèn)化看似是一個漫長的過程，對當(dāng)前的地產(chǎn)庫存量或只有杯水車薪的作用，但市場有觀點(diǎn)認(rèn)為，城鎮(zhèn)化去庫存仍有多種手段，即使是租房也是城鎮(zhèn)化去庫存的手段之一。

“如果房子空置，哪怕是賣掉的，也是一種庫存，一旦有波動，也是不穩(wěn)定因素。”盧文曦認(rèn)為，租客也是潛在的購買力，所以從這點(diǎn)來看，租房也是去庫存。

此外，清暉智庫相關(guān)資料顯示，個別地方甚至出現(xiàn)了買一送一的情況，即凡在一線城市購買了一套新房，就可獲贈一套三四線城市的新房以實(shí)現(xiàn)去庫存。

宋清輝表示，“精明的開發(fā)商永遠(yuǎn)是不會做虧本生意的，只要將三四線城市房子的價格加在一線城市的房子上，他們就能夠收回成本了，畢竟在一線城市再高的價格也不愁賣。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。