一季度增收易增利難 房企去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)

在上市房企看似靚麗的一季報(bào)背后，是其愈加嚴(yán)峻的盈利困境。根據(jù)上證報(bào)資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，137家滬深上市房企一季度營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)到2238億元，同比漲幅高達(dá)49.4%；平均毛利率和凈利率卻僅有29.3%和7%，同比下降幅度分別為0.57和2.8個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)增收不增利的格局日趨明顯。

針對(duì)昨天人民日?qǐng)?bào)發(fā)文再次定調(diào)樓市“不應(yīng)通過(guò)加杠桿‘去庫(kù)存’”，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)過(guò)一季度的暴漲，一、二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)已到達(dá)階段性高點(diǎn)，在繼續(xù)施行差別化調(diào)控的政策指引下，上市房企去庫(kù)存、保利潤(rùn)的任務(wù)或?qū)⒏鼮槠D巨。

營(yíng)收暴增伴隨利潤(rùn)率下滑

從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，上市房企一季報(bào)可謂“開(kāi)門紅”：137家上市房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2238億元，同比上漲49.4%；預(yù)收賬款總計(jì)11433億元，同比大漲52.5%。但是，上述137家房企一季度凈利潤(rùn)總額為158.7億元，同比增加幅度僅為8.3%，明顯低于營(yíng)收和預(yù)收賬款的同期增幅。此外，從銷售毛利率和凈利潤(rùn)率來(lái)看，房企盈利能力更是進(jìn)一步減弱，尤其是凈利潤(rùn)率，137家房企平均凈利潤(rùn)率僅為7%，相比2015年同期的9.8%呈現(xiàn)明顯下滑。

記者發(fā)現(xiàn)，在137家上市房企中，一季度仍能保持30%以上凈利潤(rùn)率的僅有10家，除了特殊原因造成凈利潤(rùn)率飆升的幾家房企外，幾乎均為城投控股、陸家嘴、浦東金橋、中國(guó)國(guó)貿(mào)、海南高速等這樣的地方國(guó)企或一級(jí)開(kāi)發(fā)商。除此之外，其余大部分房企的利潤(rùn)率出現(xiàn)了非常明顯的加速下調(diào)，就連一向被業(yè)內(nèi)視為行業(yè)標(biāo)桿的萬(wàn)科，其一季度凈利潤(rùn)率也從去年同期的10.2%滑落至8.6%，在137家房企中排名第53位。

另外，值得一提的是，在一季度樓市大漲的背景下，仍有39家上市房企一季報(bào)出現(xiàn)虧損。

去庫(kù)存壓力不可小視

上市房企一季度銷售飄紅得益于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速升溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，商品房銷售面積24299萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.1%。受到年初降息、首付比例降低和稅收優(yōu)惠政策的影響，今年一季度普通購(gòu)房者消費(fèi)欲望明顯釋放，尤其是一線及部分二線城市表現(xiàn)搶眼，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體熱度回升，對(duì)部分深耕這些城市的上市房企貢獻(xiàn)明顯。

不過(guò)，值得關(guān)注的是，5月9日，人民日?qǐng)?bào)在頭版刊登《開(kāi)局首季問(wèn)大勢(shì)》一文，通過(guò)對(duì)“權(quán)威人士”的專訪，給當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)重新定調(diào)。文章中所提到的房屋居住功能的定位、高杠桿風(fēng)險(xiǎn)、堅(jiān)持差別化調(diào)控等，在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，或預(yù)示此前部分過(guò)熱城市將面臨政策收緊、房?jī)r(jià)已到階段性高點(diǎn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，去庫(kù)存還需下苦功，增強(qiáng)盈利能力更是當(dāng)務(wù)之急。

在《開(kāi)局首季問(wèn)大勢(shì)》一文中，“權(quán)威人士”明確表示：“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化‘去庫(kù)存’，而不應(yīng)通過(guò)加杠桿‘去庫(kù)存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。”這意味著，因城施策的調(diào)控還將繼續(xù)，清理首付貸、嚴(yán)格限制二套以上房貸的利率及成數(shù)或?qū)⒈粡?qiáng)化執(zhí)行。

今年以來(lái)，深圳、上海等一線城市調(diào)控已經(jīng)加碼，蘇州、南京等二線熱點(diǎn)城市已出手調(diào)控，在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，不排除還有其他熱點(diǎn)城市小幅收緊調(diào)控。這對(duì)于部分受益于一、二線樓市暴漲的上市房企來(lái)說(shuō)，接下來(lái)去庫(kù)存、保利潤(rùn)的任務(wù)更為艱巨。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一、二線城市雖然相對(duì)樂(lè)觀，但如北京、上海等城市豪宅項(xiàng)目過(guò)多，也影響房企的去化速度。對(duì)于那些高價(jià)拿地的房企來(lái)說(shuō)，面對(duì)土地成本高企、豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、調(diào)控收緊風(fēng)險(xiǎn)聚集等多重不利因素，趁著市場(chǎng)熱度抓緊出貨或?yàn)樯喜摺?/p>

上市房企一季度數(shù)據(jù)

合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2238億元，同比上漲49.4%

預(yù)收賬款總計(jì)11433億元，同比漲52.5%

凈利潤(rùn)總額158.7億元，同比增8.3%

平均凈利潤(rùn)率7%，2015年同期為9.8%

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。