廣州樓市調(diào)控升級:人才住房未滿三年禁售 商品房定價需接受指導(dǎo)

4月2日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱“《意見》”），從住宅用地供應(yīng)和監(jiān)管、價格備案管理等6個方面對廣州房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。其中值得注意的是，《意見》規(guī)定，通過享受人才政策新購買的住房，須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，廣州此次樓市新政，一方面是在約束需求無序釋放，另一方面，是通過供給側(cè)增加土地和住房供應(yīng)，以更大的供應(yīng)對沖需求、滿足需求，在給市場降溫、穩(wěn)定房價的同時，讓需求與供給趨于平衡。

人才住房滿3年方可轉(zhuǎn)讓，定價過高項目或無法取證

《意見》指出，要進(jìn)一步做好分類指導(dǎo)和精準(zhǔn)施策，其中規(guī)定，通過享受人才政策新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。另外，要進(jìn)一步嚴(yán)格人才資格審核，堅決打擊投機(jī)行為，并實施分區(qū)精準(zhǔn)調(diào)控，進(jìn)一步嚴(yán)格實行新建商品住房預(yù)售價格、現(xiàn)房銷售價格的價格備案指導(dǎo)。

“該項規(guī)定實際上把‘人才優(yōu)先購房’和‘防范炒房’兩項工作進(jìn)行了結(jié)合?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，據(jù)此判斷，后續(xù)各地在人才導(dǎo)入方面，附加限售條款或成為政策的標(biāo)配，“這對于積極導(dǎo)入人才資源，同時防范各類炒作現(xiàn)象都有積極的作用，有助于打擊‘假人才真炒房’的現(xiàn)象。這也在很大程度上堵住了廣州這兩年人才導(dǎo)入中的漏洞?！?/p>

與此同時，在住房價格方面，《意見》稱，將對不接受政府價格指導(dǎo)的項目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證或不予辦理交易網(wǎng)簽備案?！兑庖姟诽岢觯^續(xù)對新建商品住房預(yù)售價格、現(xiàn)房銷售價格實行價格指導(dǎo)，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理定價。

對于上述價格引導(dǎo)政策，李宇嘉認(rèn)為，其主要是針對近期廣州房價領(lǐng)漲一線城市、庫存消化周期低、部分開發(fā)商“捂盤惜售”等情況，通過政府的適當(dāng)干預(yù)，讓市場恢復(fù)常態(tài)，給滯后的供給留足空間和時間。

全年分三次集中出讓土地，增加租賃住房供應(yīng)

在土地供應(yīng)方面，《意見》提出，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)和監(jiān)管，嚴(yán)格落實住宅用地分類調(diào)控要求，增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，合理適度集中發(fā)布住宅用地出讓信息，全年分三批次集中出讓住宅用地，全面提高市場信息透明度；有序推進(jìn)落實《廣州市2021年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。

根據(jù)《意見》，廣州將在部分區(qū)域采用“限房價，競地價”出讓，完善房價地價聯(lián)動出讓模式，競買申請人在報名時，應(yīng)提供簽署的知曉出讓地塊房地聯(lián)動查詢結(jié)果以及理性競價的承諾書。

此外，《意見》明確，要進(jìn)一步加大租賃住房用地的供應(yīng)力度，在商品住宅用地出讓時，在以往“限地價”“競配建”“競自持”基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌增加地塊內(nèi)配建的租賃住房面積。

加強(qiáng)經(jīng)營貸管控，嚴(yán)厲查處市場違規(guī)行為

值得一提的是，《意見》指出，廣州將加大對經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題的監(jiān)督檢查力度，其中規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要進(jìn)一步嚴(yán)格貸中貸后管理，加強(qiáng)貸后資金流向監(jiān)測和預(yù)警，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風(fēng)險和相關(guān)影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時應(yīng)同時簽訂資金用途承諾函，一旦發(fā)現(xiàn)貸款被挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應(yīng)法律責(zé)任。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次廣州在經(jīng)營貸管控方面積極出臺政策內(nèi)容，有助于促進(jìn)貸款市場的穩(wěn)定。根據(jù)廣州此次政策，對使用房產(chǎn)抵押的貸款，重點審查房產(chǎn)交易完成后短期內(nèi)申請經(jīng)營用途貸款的融資需求合理性，這實際上也是為了防范部分購房者“抵押房產(chǎn)-騙取經(jīng)營貸款-繼續(xù)炒房”的行為。預(yù)計后續(xù)其他城市也會陸續(xù)發(fā)布政策，真正促進(jìn)貸款市場的穩(wěn)定。

同時，《意見》還提出對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管要求，表示將繼續(xù)開展全市房地產(chǎn)市場聯(lián)合檢查，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)無證銷售、虛假房源銷售、虛假宣傳、不按政府備案價銷售、價外加價、捂盤惜售，以及誘導(dǎo)教唆協(xié)助購房人套取經(jīng)營貸和消費貸等違法違規(guī)經(jīng)營行為；此外，也將嚴(yán)厲打擊中介機(jī)構(gòu)參與炒房、哄抬房價、發(fā)布虛假房源及價格信息等違法違規(guī)行為及各類交易欺詐行為。對于涉嫌犯罪的，依法移交司法機(jī)關(guān)追究法律責(zé)任。

《意見》還嚴(yán)格規(guī)范了房地產(chǎn)市場信息發(fā)布，對于不實傳播房地產(chǎn)政策和市場運行情況、捏造和散布房價上漲言論、制造市場恐慌情緒等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為，相關(guān)部門將依法依規(guī)嚴(yán)肅查處。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。