北京通州商住限購降量不降價 一天賣光將延長至2個月

一紙史上最嚴限購令再次連夜降臨通州！短短兩天，兩個月賣出5000多套商住房的通州運河核心區(qū)商業(yè)、辦公類樓盤開始沉寂?？v使陽光再好的周末，運河核心區(qū)幾大項目銷售中心的沙盤旁、洽談區(qū)都不再圍滿人，空無到訪者之際，銷售人員終于可以按時吃上午飯了。

5月8日，《證券日報》記者實地走訪時，一位營銷人員無奈地稱，“過去我們開一次盤一天就能賣光，現(xiàn)在可能需要兩個月了，但相比首次開盤，再次開盤的售價仍會提升。”該人士進一步表示，“原本我們項目計劃這幾天排卡銷售商住LOFT產品，現(xiàn)在也臨時停止排卡了，預計將在6月中下旬開始再度排卡開盤銷售”。

銷售速度減慢不降價

2015年8月份，當時號稱“史上最嚴限購令”執(zhí)行之后，將不在通州納稅的外地人拒之門外。

彼時，北京通州住宅成交量從之前的單月1000套-2000套，下調到了500套上下，跌幅一半，但這并未擋住商住公寓樓盤的熱銷。隨后，商住LOFT產品引來大量投資需求，將通州樓市房價一舉抬到每平方米4萬元以上。

而此次執(zhí)行的升級版“史上最嚴限購令”，對通州運河核心區(qū)的商業(yè)類樓盤來說，可謂嚴重打擊。

“很難，我們都在等政策的細則出來，可能會有對入住企業(yè)的稅收優(yōu)惠、甚至可能會有辦公樓購房補貼等政策出來，當然，這只是可能”。有銷售人員向《證券日報》記者透露，現(xiàn)在到訪的人少了，整個項目里不管是哪種產品，銷售速度都會慢下來。但該銷售人員仍堅定地認為，房價不會跌，只是短期內會冷靜下來。

實際上，突如其來的升級版限購令已經讓部分原計劃排卡銷售的LOFT項目暫停排卡了。“LOFT產品個人和企業(yè)都可以買，但個人購買需要參照北京市對70年產權住宅的限購標準，才有資格購買”。上述暫時叫停排卡的項目相關人士向記者如是透露。

暫時停止排卡銷售LOFT產品，這或許是個別開發(fā)商的計劃。但本報記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，相對于LOFT產品的存量，對于開發(fā)商來說，更“犯愁”的業(yè)態(tài)或許是辦公樓。在5月5日晚間，政府下發(fā)限購令之前，這些產品尚能銷售給個人，現(xiàn)在，只能賣給企業(yè)。

按照最新版的限購令規(guī)定，對商務型公寓和商業(yè)、辦公項目這三類房屋實施限購措施。通州區(qū)商務型公寓暫停向以下三類家庭出售：已擁有1套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍居民家庭；已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭；無法提供在本市連續(xù)5年以上繳納社會保險和個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭。此外，通州區(qū)新建商業(yè)、辦公項目應當按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位、社會組織等，且上述單位購買后再出售時，仍須出售給企事業(yè)單位、社會組織等。

上述銷售人員向記者表示，簡單總結一下，“在通州區(qū)，商務型公寓、商鋪、辦公樓都可以賣給企業(yè)，以前也都可以賣給個人，但現(xiàn)在，只有商務型公寓可以向個人銷售”。

投資客難下手

中原地產首席分析師張大偉分析認為，這一政策的再次升級，將抑制市場的公寓成交。張大偉指出，對于商務型公寓來說，目前只有部分項目存在于運河核心區(qū)，市場占比不足5%，大部分項目的公寓類規(guī)劃為商業(yè)或者寫字樓。未來，這些項目都需要銷售給企業(yè)，將影響起碼60%~80%的成交。

值得關注的是，從通州樓市目前的整體庫存來看，最近幾年土地供應少造成庫存較低。因此整體看，對項目的價格打壓不會太冒險，但成交量的大幅度下調，將抑制價格快速上漲的可能性。

盡管如此，通州運河核心區(qū)的保利大都匯仍將繼續(xù)推LOFT產品。據(jù)其案場銷售人員向記者透露，該項目總計兩棟LOFT房型，目前，一棟毛坯已全部售罄，另一棟的1層-8層精裝修LOFT也銷售一空，即將開盤的是9層-22層的精裝修LOFT，銷售價格預計為3.8萬元-4.2萬元/平方米，相比去年底首次開盤接近3.5萬元/平方米的毛坯房成交價來看，實際上并未降價。值得一提的是，據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網站顯示，2015年11月7日取得預售證的商業(yè)產品，平均成交均價已高達81557元/平方米。曾有消息人士向記者透露，即使如此高的價格，當時也不是想買就能買的上的。

此外，《證券日報》記者在華業(yè)地產(10.460,-0.39,-3.59%)開發(fā)的新北京中心銷售中心也獲悉，該項目將于5月中下旬開始排卡銷售LOFT產品。

對此，有業(yè)內人士向本報記者表示，雖然通州區(qū)LOFT產品和辦公樓現(xiàn)在會比較難銷售，但是預計這是短期現(xiàn)象，長期來看，仍有升值空間，只是銷售速度會降下來，投資需求可能要被抑制住，但是對開發(fā)商來說，若沒有相關政策扶持，銷售周期拉長，現(xiàn)金回流慢，資金壓力大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。