京津冀土地四分法：四環(huán)內(nèi)不再新增建設(shè)用地

5月4日，國土部與國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃（2015~2020年）》明確：“未來5年，原則上不再安排京津冀地區(qū)優(yōu)化區(qū)的新增建設(shè)用地，鼓勵(lì)將存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為生態(tài)用地。”

《規(guī)劃》明確將京津冀地區(qū)劃定為減量優(yōu)化區(qū)、存量挖潛區(qū)、增量控制區(qū)和適度發(fā)展區(qū)四個(gè)區(qū)位，明確各區(qū)土地利用原則和利用導(dǎo)向根據(jù)這四個(gè)區(qū)位來供應(yīng)土地。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獨(dú)家獲悉，相關(guān)部門已經(jīng)對四大區(qū)位有了較明確的劃分。

規(guī)劃一出，在市場上引發(fā)了不小的震動，一些分析人士認(rèn)為這將劇烈改變未來京津冀地區(qū)的土地市場格局。

但值得注意的是，新增建設(shè)用地，是指在符合規(guī)劃期間農(nóng)村集體建設(shè)用地和未利用農(nóng)村集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國有建設(shè)土地。由于這個(gè)轉(zhuǎn)化一般需要1~3年的整理收儲過程，目前仍有用地指標(biāo)在轉(zhuǎn)化為可出讓土地的過程中。因此上述規(guī)劃并非意味著京津冀減量優(yōu)化區(qū)未來五年無一手土地出讓。

土地四分法

日前發(fā)布的《規(guī)劃》中，明確劃定了減量優(yōu)化區(qū)、存量挖潛區(qū)、增量控制區(qū)和適度發(fā)展區(qū)四個(gè)區(qū)位，并要求各區(qū)域按照以下原則供應(yīng)土地：

一、減量優(yōu)化區(qū)：原則上不安排新增建設(shè)用地，鼓勵(lì)將存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為生態(tài)用地；

二、存量挖潛區(qū)：不宜再進(jìn)行高強(qiáng)度大規(guī)模建設(shè)，區(qū)域建設(shè)用地總量基本保持穩(wěn)定，以存量建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局調(diào)整為主；

三、增量控制區(qū)：不宜進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)保障基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)用地，控制區(qū)域新增建設(shè)用地。

四、適度發(fā)展區(qū)：承接北京非首都核心功能和京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的主要區(qū)域，應(yīng)引導(dǎo)人口產(chǎn)業(yè)合理集聚，適度增加區(qū)域新增建設(shè)用地規(guī)模。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從幾位參與《規(guī)劃》制定的人士處獲悉：按照初步規(guī)劃，減量優(yōu)化區(qū)是指北京四環(huán)以內(nèi)地區(qū)；存量挖潛區(qū)是指北京四環(huán)至北京六環(huán)；增量控制區(qū)是指北京六環(huán)至和河北交界線處、京津冀生態(tài)保護(hù)地區(qū)，比如北京順義東部等13片集中分布的耕地地區(qū)；適度發(fā)展區(qū)是指燕郊、大廠、香河、固安、涿州、天津武清等地區(qū)。“四個(gè)地區(qū)的供地政策完全不同，并非一刀切。也并非外面所傳的京津冀地區(qū)不再提供新增用地。比如京津冀的減量優(yōu)化區(qū)不再提供新增用地，燕郊、大廠、香河、固安、涿州、天津武清等地區(qū)土地供應(yīng)會持續(xù)增加。”國家發(fā)改委一名官員稱。

這位官員進(jìn)一步分析：北京四環(huán)以內(nèi)地區(qū)土地“供應(yīng)包”中未來5年不再增加，是考慮到減量優(yōu)化區(qū)的定位是政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創(chuàng)新中心，存量土地轉(zhuǎn)化為生態(tài)用地情理之中；

其次，增量控制區(qū)、存量挖潛區(qū)是銜接地帶，這些開發(fā)商在這些地區(qū)仍可以有所作為，并有合適的存量土地作為住宅用地，但這些地區(qū)土地將面臨緊張狀態(tài)。

再次，國家發(fā)展燕郊、大廠、香河、固安、涿州、天津武清等地區(qū)決心依然很大，這一塊是未來潛在增長點(diǎn)。

樓市格局將劇變

上述規(guī)劃中土地格局的變化，無疑將給京津冀樓市格局造成重大影響。

北京萬科一名管理層向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，京津冀地區(qū)樓市格局走向亦需按照上述四區(qū)分化來分析，他的個(gè)人分析是“兩高兩平”，所謂“兩高”是指，減量優(yōu)化區(qū)和適度發(fā)展區(qū)；“兩平”是指，存量挖潛區(qū)和增量控制區(qū)。

該人士分析，減量優(yōu)化區(qū)的房屋將更加稀缺，購房者未來要么轉(zhuǎn)向該地區(qū)的二手房市場，要么轉(zhuǎn)向其他區(qū)位，若這些地區(qū)教育、醫(yī)療資源不外溢，多數(shù)二手房房價(jià)將超過10萬+，學(xué)區(qū)房的空間更是想象無限，是最保險(xiǎn)、最安全的買房投資地區(qū)；

其次，資本總是流向最有發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)，既然國家大力發(fā)展適度發(fā)展區(qū)，資本市場天平自然會轉(zhuǎn)向。這些地區(qū)不久后會形成強(qiáng)大的資金池，要想使得這些地區(qū)樓市活躍，關(guān)鍵在于該區(qū)域能否成功承接北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

他以倫敦曾在其附近打造第一代新城失敗為例，說明發(fā)展?jié)摿Τ３Ｅc高風(fēng)險(xiǎn)伴隨。“若適度發(fā)展區(qū)能接棒北京放棄的產(chǎn)業(yè)定位，那就是非常好的機(jī)會。”

其次，存量挖潛區(qū)和增量控制區(qū)是鏈接京津冀一體化的關(guān)鍵點(diǎn)，屬于資源優(yōu)勢并不是最突出但樓市居住屬性最高的買房投資地區(qū)。

這位管理層甚至大膽預(yù)測，這樣的土地格局會讓個(gè)別環(huán)京縣市的本地開發(fā)商們“一夜跨過溫飽線，穩(wěn)步跨過富裕坎”。

一位接近國土資源部人士認(rèn)為，“這種劃分是按照頂層制度設(shè)計(jì)的理念為原則的，主要是大力推動北京非首都功能疏解，僅交通、生態(tài)和產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移3個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域用地需求具有一定彈性。以土地倒逼京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展，這是核心。”

這位人士還建議，從京津冀一體的總體規(guī)劃到最終落地是一個(gè)較長期的過程，且需要尊重市場規(guī)律，購房者不應(yīng)盲目涌入環(huán)北京地區(qū)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。