合肥濱湖區(qū)四個(gè)月房價(jià)翻番 300套房全內(nèi)部認(rèn)購

4月30日上午7點(diǎn)不到，濱湖國際會展中心早已人聲鼎沸，來自省城四面八方的購房者排起“長龍”般的隊(duì)伍。

4月30日清晨6點(diǎn)30分，天剛剛放亮，合肥濱湖國際會展中心早已人聲鼎沸，2000多名購房人排起長龍，向室內(nèi)涌進(jìn)。

這是合肥經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)某樓盤開盤現(xiàn)場，據(jù)銷售人員介紹，此次系樓盤首次開盤，共推出548套房源，均價(jià)1.1萬元/平方米，到中午11點(diǎn)，“房源全部售罄，銷售金額6億元。”

焦慮的購房人：想盡各種辦法找關(guān)系

去年年底以來，合肥大量樓盤都在捂盤惜售，開盤量很少，該樓盤此次這么大體量的開盤算得上是“久旱逢甘雨”。

該樓盤此次開盤只針對前期已經(jīng)認(rèn)籌的客戶，采用現(xiàn)場搖號的方式銷售，548套房源共認(rèn)籌了2000多組客戶，這一供求比已經(jīng)完全能確保房源全部售罄。

澎湃新聞（www.thepaper.cn）在現(xiàn)場看到，此次開盤吸引的不只是合肥本地的客戶，很多購房者來自安徽省省內(nèi)其他城市。購房者小張說，他是安徽六安人，大學(xué)還沒畢業(yè)，本來想大學(xué)畢業(yè)工作確定了再買房，但去年以來，房價(jià)一個(gè)勁地瘋漲，只能提前出手，另一名來自安徽淮南的購房者小李說，他在合肥工作，去年年底以來一直在看房，認(rèn)籌了好多樓盤，但根本沒用，“沒有關(guān)系根本買不到房。”

到上午10點(diǎn)多，大量沒有搖到號的購房者仍焦急地在現(xiàn)場等待，和合肥其他樓盤開盤一樣，“關(guān)系戶”的傳言在眾多購房者中間擴(kuò)散，“548套房子，有300套都是已經(jīng)找了關(guān)系內(nèi)定的。”沒能搖到號的小李說，如果在合肥始終買不到房，他將考慮是不是干脆回老家得了，畢竟自己年紀(jì)已經(jīng)不小了，要結(jié)婚生子。

去年年底以來，搶房、想盡各種辦法找關(guān)系買房，成為了合肥人經(jīng)常談?wù)摰脑掝}。很多人輾轉(zhuǎn)幾個(gè)樓盤，但依然買不到一套房子。

4月28日，合肥蜀山區(qū)某品牌樓盤也推出64套洋房房源，均價(jià)1.6萬-1.7萬元/平方米，認(rèn)籌客戶達(dá)到了180組，“180組客戶我們只認(rèn)籌了一小時(shí)就已經(jīng)達(dá)到了，后面還有很多想要認(rèn)籌的客戶，但我們知道目前的認(rèn)籌數(shù)量已經(jīng)能夠保證賣完，就停止了認(rèn)籌活動。”果然，該樓盤搖號選房只進(jìn)行了一個(gè)小時(shí)，64套房源就全部賣完。一些沒有選到房的客戶情緒激動，現(xiàn)場大聲抗議，認(rèn)為有不規(guī)范行為。

不可思議的漲價(jià)速度：濱湖區(qū)4個(gè)月價(jià)格翻番

4月30日上午7點(diǎn)，文一名門名城首開，價(jià)格破萬卻仍然即開即罄。

購房者之所以如此焦慮，源于合肥房價(jià)上漲的速度讓他們完全措不及防。

在合肥樓市標(biāo)桿區(qū)域?yàn)I湖區(qū)，房產(chǎn)中介小章介紹說，去年11月時(shí)，周邊的一二手房均價(jià)在8000-9000元/平方米，隨后開始一路上漲，其中以春節(jié)過后2、3月份漲得最厲害，到了現(xiàn)在，周邊的二手房均價(jià)在1.6萬-1.7萬元/平方米，較去年年底翻了一倍，帶學(xué)區(qū)的二手房價(jià)格能達(dá)到2.1萬-2.2萬元/平方米，“去年11月份時(shí)賣房的那些房東，現(xiàn)在都后悔死了。”

一名合肥購房者表示，他3月初在濱湖買了一套80平方米的二手房，單價(jià)1.2萬元/平方米，短短一個(gè)月過后，漲了4000元/平方米，目前的價(jià)格在1.7萬-1.8萬元/平方米，“是學(xué)區(qū)房，暫時(shí)不住，以后小孩上學(xué)再住。”

在合肥另一標(biāo)桿區(qū)域政務(wù)區(qū)，房產(chǎn)中介小彭介紹說，去年年初，政務(wù)區(qū)天鵝湖一帶的二手房均價(jià)在1.3萬元/平方米，到了年底漲到1.6萬元/平方米，目前的均價(jià)在2.1萬-2.2萬元/平方米，“去年下半年開始，市場開始溫和上漲，到了年底融創(chuàng)的地王拍出來，房價(jià)開始猛漲，春節(jié)以后契稅調(diào)整，又漲了一撥。”

合肥某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人稱，合肥樓市的這撥上漲行情，是在極短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)價(jià)格的迅速上漲，像政務(wù)區(qū)1、2個(gè)月內(nèi)就漲了6000元/平方米，濱湖區(qū)從1萬元/平方米漲到1.5萬元/平方米，也只用了一個(gè)半月左右的時(shí)間。

成交爆發(fā)：二手房網(wǎng)簽排到了兩個(gè)月后

克而瑞合肥結(jié)構(gòu)分析師祝光文介紹，眼下這撥火爆行情始于去年下半年，去年9、10月份樓市價(jià)格已經(jīng)開始出現(xiàn)明顯上漲，每平方米的價(jià)格漲幅已經(jīng)達(dá)到了1000元，到了12月融創(chuàng)地產(chǎn)在政務(wù)區(qū)拿了一塊“地王”，樓板價(jià)達(dá)到1.7萬元/平方米，大大高過周邊1萬元/平方米的房價(jià)水平，“樓市被一下引爆，過完春節(jié)，全市各區(qū)域房價(jià)迅速上漲，總體漲幅達(dá)到40%-50%。”祝光文說，在這之前的4、5年時(shí)間里，合肥樓市一直比較平穩(wěn)，一年的價(jià)格漲幅也只有500元/平方米。

據(jù)克而瑞合肥機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，今年一季度，合肥主城九區(qū)新建商品住宅累計(jì)成交247.32萬平方米，同比大漲43.26%，延續(xù)去年四季度的熱銷慣性，由于開發(fā)商紛紛捂盤惜售，一季度合肥九區(qū)商品住宅市場供應(yīng)量為127.23萬平方米，環(huán)比下跌36.67%，一季度成交均價(jià)為9336元/平方米，環(huán)比上漲4.79%，同比大漲15.4%，“目前合肥的一手房庫存量在200萬平方米左右，也就是大約2萬套，去化時(shí)間只有1-2個(gè)月。”祝光文說。

在合肥市包河區(qū)蕪湖路一家中介門店，業(yè)務(wù)員介紹說，目前區(qū)域的學(xué)區(qū)房均價(jià)達(dá)到了1.5萬-1.6萬元/平方米，較去年年底上漲了50%-60%，同時(shí)成交非?；鸨?。“二手房交易中心的網(wǎng)簽已經(jīng)排隊(duì)排到6月份了，很多業(yè)務(wù)員早上4、5點(diǎn)就趕到交易中心排隊(duì)，有的業(yè)務(wù)員干脆就在交易中心門口過夜。”該中介業(yè)務(wù)員說，房價(jià)上漲過快主要集中在2、3月份，那時(shí)幾乎是一天一個(gè)價(jià)，進(jìn)入4月份較為平穩(wěn)些。

“這么說吧，就我們公司的情況看，春節(jié)前三個(gè)月的成交量，相當(dāng)于以往一年的成交量，3月份一個(gè)月的成交量，相當(dāng)于過去3、4個(gè)月的成交量。”合肥某房產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人說。

地產(chǎn)商狂飆：面粉大幅貴過面包

4月30日，綠地海德公館推盤入市，正式開盤上午九點(diǎn)開始，可是7點(diǎn)鐘左右開盤現(xiàn)場已經(jīng)水泄不通。8點(diǎn)半左右，部分來晚的客戶只得站在通道路口，動彈不得。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌表示，合肥是安徽省省會，與發(fā)達(dá)省份不同，安徽省就合肥一個(gè)中心，單核發(fā)展，省內(nèi)其他城市的樓市都比較疲軟，這些城市的購買力也不斷往產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源比較好的省會合肥轉(zhuǎn)移。“據(jù)我們的調(diào)查，在合肥買房的本地人占比在36%，安徽省省外的買房人占比在5.8%，其余50%以上都是來自安徽省省內(nèi)其他城市。”

這一邏輯顯然也受到了開發(fā)商們的認(rèn)同，大量的儲備房源被消化后，他們對于市場的預(yù)判變得前所未有的樂觀。

就在樓市不斷升溫的同時(shí)，進(jìn)入4月底，合肥的土地市場也再次迎來大爆發(fā)。4月28日，合肥土地市場集中出讓6幅住宅地塊，6幅地塊中，5幅地塊樓板價(jià)超過1萬元/平方米，溢價(jià)率都在300%左右及以上，面粉貴過面包的場景再次集中上演。

曾經(jīng)屬于“價(jià)格洼地”的瑤海區(qū)、肥西縣也在這波熱浪中，樓面價(jià)進(jìn)入到萬元時(shí)代，最高達(dá)到12180元/平方米，未來這些項(xiàng)目上市，產(chǎn)品價(jià)格至少在1.5-2萬元/平方米。“這次土拍堪稱瘋狂，之前拍出的單價(jià)地王，還屬零星的小幅地塊，這次是全面的上漲，各地塊樓板價(jià)紛紛超過周邊房價(jià)，尤其是合肥主城區(qū)以外的肥西縣的地塊，樓板價(jià)也突破了1萬，達(dá)到了10159元/平方米，而肥西目前最貴的精裝修樓盤價(jià)格也才9000多元/平方米，實(shí)在令人吃驚。”凌斌說，土拍結(jié)束后的第二天，上述地塊周邊的樓盤紛紛封盤停售，等待漲價(jià)。

亂象頻現(xiàn)：300套房源全部內(nèi)部認(rèn)購

房價(jià)暴漲的情勢之下，開發(fā)商捂盤、給關(guān)系戶搞內(nèi)部認(rèn)購、捆綁車位銷售變相漲價(jià)等亂象開始頻頻出現(xiàn)。

4月27日，澎湃新聞記者實(shí)地走訪了濱湖區(qū)的佳源巴黎都市、東方藍(lán)海、保利五月花、復(fù)興云谷、寶能城等多個(gè)樓盤，銷售人員均回復(fù)稱“目前沒有房源”，“具體的開盤時(shí)間未定，價(jià)格也未確定。”

據(jù)相關(guān)市場人士介紹，在合肥樓市標(biāo)桿區(qū)域的濱湖區(qū)，幾乎所有的開發(fā)商都在捂盤，如果是通過正常的渠道前往售樓處，得到的回復(fù)一律都是“沒房可賣”。

業(yè)內(nèi)人士向記者表示，由于房價(jià)暴漲，房源稀少，買房人眾多，合肥的很多樓盤要想能買到房子，都得要找關(guān)系才行，像濱湖區(qū)某品牌房企樓盤，認(rèn)購比例達(dá)到了1:18，通過政府部門、銀行等各渠道托關(guān)系來買房的客戶哪一個(gè)也不能得罪，只得不公開開盤，而是搞內(nèi)部認(rèn)購，“先是通知客戶把錢準(zhǔn)備好，然后晚上臨時(shí)發(fā)短信通知，購房客戶們就開始拼命往樓盤趕，一個(gè)小時(shí)不到，300套房源就搶光了。”

而即便是托關(guān)系的客戶，也往往要面對開發(fā)商捆綁車位銷售、捆綁裝修銷售甚至是花錢買房號。

多位市場人士向澎湃新聞記者介紹稱，與二手房房東不斷漲價(jià)不同，合肥的一手房價(jià)格是需要向政府部門備案，而在政府內(nèi)部，對新房的備案價(jià)格是有管控的，目前一年的漲幅控制在12%，一個(gè)季度控制在3%，因此開發(fā)商在價(jià)格備案完成之后，無法隨意漲價(jià)。為彌補(bǔ)無法漲價(jià)的損失，從去年年底開始，由某品牌開發(fā)商領(lǐng)頭，其他開發(fā)商相互學(xué)習(xí)取經(jīng)，合肥樓市開始出現(xiàn)捆綁車位、捆綁裝修銷售的情況。“要想買房子必須先買車位，一個(gè)車位一開始20萬元、30萬元，最后高的能賣到50萬元，買了車位之后才能認(rèn)籌。一些開發(fā)商在銷售車位時(shí)還沒拿到產(chǎn)證。”

而為了能獲得重新報(bào)備價(jià)格的機(jī)會，一些開發(fā)商開始將原先的毛坯房包裝成精裝修，然后以產(chǎn)品類型不同為理由，重新備案價(jià)格。“盡管這樣，很多樓盤的價(jià)格還是無法完全擺脫政府對價(jià)格的管控，一二手房價(jià)格倒掛，二手房價(jià)格高于一手房的現(xiàn)象普遍，在全民搶房背景下，一些開發(fā)商索性直接賣房號，一個(gè)房號能賣20、30萬元，以此來彌補(bǔ)自己公開定價(jià)上的損失。”

政府出手：嚴(yán)厲查處捂盤惜售

針對市場過熱以及出現(xiàn)的捂盤、捆綁車位等亂象，3月31日，合肥當(dāng)?shù)卣雠_了《關(guān)于進(jìn)一步保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。

《意見》提出，將優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大城區(qū)住房用地供應(yīng)量。2016年城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15%以上，對庫存量少、價(jià)格波動較大地區(qū)增加普通住宅用地供應(yīng)。對于“捂盤惜售”等違規(guī)銷售行為，合肥市將嚴(yán)厲查處。《意見》要求開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，須在10日內(nèi)全部公開房源并一次性對外銷售。對商品住房已達(dá)到預(yù)售條件但不及時(shí)申請預(yù)售許可的項(xiàng)目，經(jīng)督促拒不申報(bào)的，房地產(chǎn)行政管理部門將要求開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。嚴(yán)格禁止捆綁銷售，規(guī)范車位(庫)等各類銷售管理。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌表示，針對捆綁車位，政府部門象征性地處罰了兩家開發(fā)商，并通報(bào)批評了10多家開發(fā)商，而對于《意見》中提到的不申請預(yù)售一律現(xiàn)房銷售的規(guī)定，甚至短期利好開發(fā)商。“等于承認(rèn)現(xiàn)房銷售的可行性。這相當(dāng)于允許開發(fā)商延遲開盤時(shí)間，而現(xiàn)在貨幣政策寬松，開發(fā)商的資金都非常充裕，到處高價(jià)拿地，現(xiàn)房銷售根本不成問題，還能夠坐等漲價(jià)，”凌斌說。

凌斌稱，2015年之前，合肥當(dāng)?shù)卣畬潜P價(jià)格是有備案管控的，要求一年內(nèi)不得超過10%，在那期間的幾年時(shí)間里，合肥的樓市一直比較穩(wěn)定，2014下半年開始整體經(jīng)濟(jì)不好，省政府為促進(jìn)省內(nèi)三四線城市去庫存，取消了對樓盤價(jià)格備案管控的規(guī)定。不過面對眼下這撥火爆行情，合肥當(dāng)?shù)卣匦麻_始了內(nèi)部控制，“一年的漲幅不得超過12%，一個(gè)季度不得超過3%，這是內(nèi)部控制，沒有成文。”

隨著房價(jià)的不斷提高以及開發(fā)商的銷售壓力，祝光文判斷，進(jìn)入5月，一些前期捂盤的樓盤會陸續(xù)入市，新盤的供應(yīng)量會明顯提高，市場的供需失衡情況會有所緩和。對于接下來的樓市走勢，祝光文說，相對于南京、蘇州等其他房價(jià)漲幅比較大的二線城市，合肥的經(jīng)濟(jì)水平、居民收入與之相比都有著較大的差距，后續(xù)市場將面臨支撐不足的問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。