專家：京房價(jià)下行趨勢(shì)難改 明年或大幅放松限購

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，昨天下午，北京金嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)74.6億競(jìng)得位于北京金融街的華嘉胡同地塊，刷新北京總價(jià)地王紀(jì)錄的消息讓很多人感到震驚。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，在上海、廣州、深圳先后步入下跌通道后，一線城市中房價(jià)惟一仍然堅(jiān)挺的北京也終于撐不住了，7月份出現(xiàn)了2012年6月以來的首次下跌。

可就在這個(gè)時(shí)候，北京又出新地王了。冰火兩重天的樓市讓很多人感到撲朔迷離、難以理解。

有分析指出，一線城市房價(jià)出現(xiàn)下調(diào)的主要原因在于房企的主動(dòng)降價(jià)，在開發(fā)商看來，一線城市如果愿意以價(jià)換量，真實(shí)的需求是存在的。8月16日，北京東亞新華地產(chǎn)突然宣布，旗下東亞·印象臺(tái)湖項(xiàng)目大幅下調(diào)價(jià)格，成為樓市低迷以來，北京首個(gè)明確宣布直降的樓盤。

而近日，降價(jià)的企業(yè)中甚至出現(xiàn)了龍頭房企的身影，北京萬科一個(gè)項(xiàng)目推出特價(jià)“內(nèi)部房”，最大降幅達(dá)8000元每平方米，而另一邊，北京再次拍出新地王。冰火兩重天的北京樓市，到底怎么了？

萬科此次推出的特價(jià)房源，是位于北京豐臺(tái)區(qū)南四環(huán)的某樓盤，包括3套210萬元一居室，每平方米單價(jià)3.2萬元；3套260萬元88平米兩居室，單價(jià)2.9萬元，以及4套82平米兩居室直降20萬元。

記者昨天下午以購房者身份聯(lián)系這家樓盤售樓處，客服表示，目前，只剩下3套210萬元一居室尚未賣出，其他房源都已售罄。

萬科客服：一期為了清庫存，目前還剩下3套65平米左右，總價(jià)210萬，特價(jià)。

記者：有媒體報(bào)道，不是還有兩居室嗎？

萬科客服：沒有，只有一居。二期常規(guī)的均價(jià)還是在四萬一二，不是說整體有降價(jià)。

售謦是因?yàn)榇_實(shí)便宜了，數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)樓盤最新推出的特價(jià)房每平方米最高降幅達(dá)到了8千元，難道萬科真的是為了出收尾盤才推出特價(jià)房嗎？

資深房地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，萬科推出特價(jià)房，營銷的目的大于清盤的意義。

有道是東邊日出西邊雨，這邊與萬科降價(jià)促銷，那一邊北京卻又出現(xiàn)了新的地王。華融昨天卻以74.6億元人民幣的總價(jià)，拿下了北京華嘉胡同地塊，溢價(jià)率110%，折合商品住宅樓面積價(jià)格為每平方米6.34萬元，刷新了北京地王總價(jià)。

降價(jià)和地王齊飛，北京樓市到底怎么了？資深房地產(chǎn)專家韓世同分析，盡管新地王出現(xiàn)，但是一線城市的樓價(jià)下降已成定局，預(yù)測(cè)北上廣深等一線城市會(huì)局部放松樓市限制，呼吁地產(chǎn)商早作打算。

韓世同：北京、上海、廣州、深圳，樓市已經(jīng)存在價(jià)格下行的趨勢(shì)，只是沒有特別明顯，開發(fā)商只有以價(jià)換量，才有可能找到解決的辦法。有限購的郊區(qū)、大戶型產(chǎn)品，都有可能嘗試性的放開。

仔細(xì)看一下我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，昨天在北京拍出地王的北京金嘉房地產(chǎn)的投資方是北京華融基礎(chǔ)設(shè)施投資有限責(zé)任公司，這家公司成立于2006年5月，屬北京西城區(qū)國有獨(dú)資企業(yè)，承擔(dān)著金融街拓展土地一級(jí)開發(fā)任務(wù)。因此，我們認(rèn)為，昨天北京拍出的新地王并不能全面客觀的反映市場(chǎng)的真實(shí)情況，里面有地方政府的因素。而另一方面，北京房價(jià)剛剛開始出現(xiàn)的下行還沒有見底，恐怕還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，未來可能還會(huì)有更多的房企加入以價(jià)換量的隊(duì)伍。

關(guān)于房價(jià)24個(gè)月來出現(xiàn)首跌的北京驚現(xiàn)新地王，冰火兩重天。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對(duì)此做獨(dú)家解讀。

經(jīng)濟(jì)之聲：北京昨天下午拍出的新地王位于西城區(qū)金融街，北京的黃金地帶，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，剔除安置房和回購房，華嘉胡同地塊商業(yè)部分的樓面價(jià)接近10萬元/平方米，這個(gè)價(jià)格真是不低?？紤]到華融公司的國企背景，很多人聯(lián)想到地方政府的托市。對(duì)此，您怎么看？

楊紅旭：托市的可能性還是比較大，因?yàn)榘凑?a target="_blank">市場(chǎng)價(jià)格的話，應(yīng)該不會(huì)這么高。樓面價(jià)10萬，到時(shí)候建成房子賣的話，得多少萬才能夠收回成本??？所以說這是一種非理性的行為。

如果是其他的民營企業(yè)最終勝出了，比如像潘石屹的SOHO中國，那我認(rèn)為這可能是代表著一個(gè)市場(chǎng)的行為，包括市場(chǎng)價(jià)格的一個(gè)評(píng)估。而這是110%的溢價(jià)率，而且又是當(dāng)?shù)氐牡刂鳎褪峭恋匾患?jí)開發(fā)商獲得的土地，所以它反映出這是一個(gè)稀缺地段，好地塊，但價(jià)格貴得離譜，而且是由當(dāng)?shù)氐牡刂?，一?jí)開發(fā)商直接拿來的一塊地，所以我認(rèn)為這還不能反映出目前北京土地市場(chǎng)的真實(shí)情況。

其實(shí)幾個(gè)地塊已經(jīng)出現(xiàn)了所謂的流標(biāo)，我認(rèn)為北京的土地市場(chǎng)依然處于降溫通道當(dāng)中，這點(diǎn)不會(huì)因?yàn)槊俺鰝€(gè)“地王”而改變。

經(jīng)濟(jì)之聲：北京7月房價(jià)出現(xiàn)24個(gè)月來首次下跌，近日，北京有房企直接宣布降價(jià)，萬科這樣的龍頭房企甚至也以尾房、特價(jià)之名營銷造勢(shì)。對(duì)于北京未來一段時(shí)間的房價(jià)，您剛才提到了正處于一個(gè)下降的通道當(dāng)中，那下降的幅度會(huì)有多少呢？

楊紅旭：這個(gè)幅度很難說。從感受上來說，我認(rèn)為到第四季度的時(shí)候，可能要比今年年初的時(shí)候降10%-15%，但如果看70個(gè)城市房屋的價(jià)格指數(shù)的話，這個(gè)指數(shù)一般幅度非常小，我估計(jì)到年底，相比年初，北京的房價(jià)應(yīng)該基本上是持平的，或者是小跌，跌幅不會(huì)超過2%。我認(rèn)為更應(yīng)該看一般的買房人的感受。

經(jīng)濟(jì)之聲：降價(jià)的時(shí)間您認(rèn)為會(huì)持續(xù)多久？

楊紅旭：從今年二季度開始，全國的房價(jià)基本上已經(jīng)開始降了，尤其是全國70個(gè)城市房屋價(jià)格指數(shù)環(huán)比從5月份開始跌。北京的二手房跌了好幾個(gè)月了，跌幅比較大。北京的新房是從7月份開始首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，這個(gè)態(tài)勢(shì)我認(rèn)為會(huì)持續(xù)到年底。年底前的話，北京的房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)反彈，最多是7月份二手房和一手房成交量有反彈，但反彈幅度偏小，暫時(shí)難以改變價(jià)格往下走這樣一個(gè)大的趨勢(shì)。

經(jīng)濟(jì)之聲：未來會(huì)不會(huì)有更多的房企加入到降價(jià)促銷的行列？

楊紅旭：我認(rèn)為會(huì)的。因?yàn)橄袢f科這種行為，它代表的是一種市場(chǎng)化的行為，萬科不是很差錢，但它要保持一個(gè)合理的流量，它會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況而定價(jià)，這個(gè)定價(jià)是要保證一個(gè)去化率。所以說萬科只要降，就代表著市場(chǎng)到了該降的時(shí)候了。下半年的話，我認(rèn)為在北京地區(qū)還會(huì)有一些開發(fā)商加入到降價(jià)的陣營當(dāng)中。

經(jīng)濟(jì)之聲：您覺得北京會(huì)不會(huì)對(duì)限購限貸政策進(jìn)行調(diào)整？昨天有消息說，北京的某些銀行對(duì)于首套房的貸款利率已經(jīng)出現(xiàn)了松動(dòng)，已經(jīng)打了9.5折。

楊紅旭：限貸方面松動(dòng)的可能性要比限購更大一點(diǎn)，至少是年內(nèi)，因?yàn)橄拶J是跟著全國走的，全國的話，主流方向是年內(nèi)要進(jìn)一步放松，而且一線城市因?yàn)榉课輧r(jià)格大跌的可能性比較小，所以銀行也愿意在一線城市給予優(yōu)先的支持，比如說在利率方面給予一些優(yōu)惠。到明年的話，北京可能會(huì)在限購方面有所松動(dòng)，我認(rèn)為可能會(huì)大幅放松限購甚至?xí)∠?/p>

其他觀點(diǎn)

業(yè)內(nèi)分析人士指出，當(dāng)前的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增速下行、高位盤整、理性回歸三個(gè)特征。房地產(chǎn)業(yè)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期正相關(guān)，中國經(jīng)濟(jì)增速從高速向中高速調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”。

世聯(lián)行杭州顧問部一位顧問指出，本輪樓市調(diào)整是市場(chǎng)自發(fā)的深度調(diào)整，并非政策引發(fā)。在信貸環(huán)境吃緊、財(cái)務(wù)成本不斷攀升等情況下，開發(fā)商應(yīng)采取更為積極主動(dòng)的市場(chǎng)手段去庫存，加速周轉(zhuǎn)速度，以應(yīng)對(duì)本輪樓市調(diào)整。

東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為：北京取消限購的幾率不大，因?yàn)槿∠拶弾淼挠绊懱?；目前一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈并不充裕，需要走量來回收資金。既然遲早要降，開發(fā)商不如將價(jià)格調(diào)整到位，較早地獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，搶占客源。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。