評論：國內(nèi)樓市走出困境不能只靠漲價

看上去房價大漲的房地產(chǎn)市場僅是一線城市及周邊的城市，而遠一些的城市房地產(chǎn)仍然處于難以啟動的困境中。

近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布了百城房價指數(shù)。指數(shù)顯示，環(huán)比持續(xù)上漲了12個月的百城房價，已經(jīng)出現(xiàn)一定程度的回落。這種房價環(huán)比回落的主要原因，在于某些一線城市的房價在限購政策作用下，一定程度上得到了遏制。此外，盡管某些一線城市的房價溢出效應(yīng)開始蔓延到周邊城市，但是周邊城市不僅住房銷售量遠不如一線城市，且房價的漲幅也要更低，這自然會拉低百城房價。

也就是說，就百城的情況來看，房價上漲的城市及房價下跌的城市仍然僅是打為平手，50比50而已。這也就意味著，遠一些的城市房地產(chǎn)仍然處于難以啟動的困境中。如果再加上沒有納入百城的三四線城市，占比規(guī)模相當大的房地產(chǎn)市場仍然沒有啟動。

回過頭看，此前某些一線城市及周邊城市的房地產(chǎn)火熱、房價暴漲最為主要的原因是這些城市形成了房價上漲預(yù)期，這自然會讓各種住房投機炒作者涌入。只要這種預(yù)期一改變，這些城市房地產(chǎn)的銷售和價格也會隨之逆轉(zhuǎn)。

最為重要的是，另外50個城市的房價還是處于同比下跌的狀態(tài)，這就使得住房的投資炒作者根本就不敢進入這些房價下跌城市的房地產(chǎn)市場，這些房價同比下跌城市的住房銷售也就無法啟動。如果再加上百城之外的三四線城市的房地產(chǎn)市場面臨的困境要比這50個房價同比沒有上漲的城市還要嚴重，這就意味著當前中國的房地產(chǎn)市場要走出當前的困境并非易事。

然而，由于一線城市及部分二線城市一段時期以來的房價上漲，這必然會刺激這些城市的地方政府增加土地供給，房地產(chǎn)開發(fā)商增加土地開發(fā)。據(jù)觀察，一線城市的土地開發(fā)又開始有啟動跡象。這事實上暴露了一個矛盾，房價上漲的漲價效應(yīng)，表面上看是有助于去庫存化，但長期看后果卻堪憂。房地產(chǎn)開發(fā)利潤急升，必然使得住房供給隨之而來。房價上漲城市的住房供給大量涌現(xiàn)，在高房價下誰來接盤，就得看政府政策及市場是如何反應(yīng)了。

總之，1季度過度的信貸擴張讓一線城市及部分二線城市房價不斷上漲，這固然對于GDP增長有相當貢獻，但是這種拉動隨著一線城市房地產(chǎn)市場調(diào)整在4月份已經(jīng)減弱。特別是還有50個城市房價同比處于下行及不少三四線城市房地產(chǎn)還沒有啟動，房地產(chǎn)去庫存問題并未真正解決，房價上漲的城市又在快速補庫存。最后的結(jié)果就是全國絕大多數(shù)城市的住房市場依然無法擺脫庫存高企的困境。

因此，依賴漲價和限購這樣的市場“看不見的手”和行政“看得見的手”雙打，住房市場的庫存只會面臨上升，這對于未來的樓市去庫存戰(zhàn)略恐怕不是好事。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。