武漢樓市去庫存效果明顯 坐享雙重人口紅利

武漢樓市去庫存交出了一張漂亮的季報成績單。

長江商報記者從武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)了解到，2016年1-3月，武漢新建商品房成交73781套，同比上升60.94%。據(jù)中指研究院華中分院4月25日發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，武漢的整體去化高達89%，處在一個較高的水平。

隨著各項政策的不斷推出，武漢的去庫存效果也更加明顯，有業(yè)內(nèi)人士感嘆，除了政策方面的推動，武漢較好的去化能力也和本地的人群需求、經(jīng)濟環(huán)境、發(fā)展空間等方面有著密不可分的聯(lián)系。

增速領跑全國去庫存效果明顯

長江商報記者連日走訪武漢多個樓盤發(fā)現(xiàn)，武漢樓市近期的銷售一直較為火爆。

4月首周，武漢的新建商品住宅成交量繼續(xù)攀升至9340套，再次刷新周成交記錄；截至4月20日，這個新紀錄被9361套的成績再度刷新。

家鄉(xiāng)在湖南湘潭的駐漢國企職員小潘告訴長江商報記者，“在武漢工作兩年多，最近看中了光谷的一套房子，打算先把首付交了。”

在小潘看來，武漢的房價雖在不斷上漲，但還在能夠承擔的范圍內(nèi)。他還表示，武漢是一個生活幸福感很高的城市。

武昌某公司攝影師小楊想在南湖買房子，他對長江商報記者說，“因為女朋友上班在這附近，所以想買一個離她近一點的房。”跑了很多南湖的樓盤，發(fā)現(xiàn)只有中建南湖壹號有房賣，且所剩無幾。“年前這個盤每平方米是一萬多一點，現(xiàn)在漲到15000元/平方米，由于預算不足，只好放棄。”

4月29日，長江商報記者探訪中建南湖壹號，雖臨近五一，但銷售中心依然有人咨詢，銷售人員跟記者表示，“今年銷量不錯，4月15日七號樓開盤的時候還進行了加推。”

在中國地質大學做輔導員的李婷，最近想在學校附近買套房，她看中了統(tǒng)建天成美景，“地鐵二十一號線在建，又在光谷火車站（在建）旁邊”，但她告訴記者，當4月18日撥打電話時，銷售人員卻告訴她，“只有86平米兩房和135平米的四房。”兩房太小不夠用，四房太大買不起。早知道去年就買了，去年這里的均價才七八千，可現(xiàn)在卻已經(jīng)過萬了。“李婷略顯無奈地感嘆道。

根據(jù)國家統(tǒng)計局4月18日公布的《2016年3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，從2015年下半年開始，房價同比上漲的城市數(shù)量總體處于增加態(tài)勢。到了2016年3月份，同比上漲的城市數(shù)量已增加到40個，武漢以7.7%的增幅位居第十。

專家：房價上漲態(tài)勢明顯符合市場預期

某大型房產(chǎn)中介湖北區(qū)域公司總經(jīng)理認為，2016年武漢的房地產(chǎn)將會出現(xiàn)3個關鍵詞：漲價、并購、分化。

“現(xiàn)在價格漲起來了，特別是中心區(qū)，像泛海去年漲了30%-40%；整個武漢平均漲16%，四季度整體漲幅超10%。房子肯定受追捧。前年武漢取消限購，改善型的需求在顯著增加，中心區(qū)庫存本來就不大。”

“武漢現(xiàn)在進入分化期，今年出現(xiàn)大量并購，像萬科、華潤都進行并購。以前民企和品牌開發(fā)商在一個區(qū)域開發(fā)，價格沒拉開，所以民企愿意自己開發(fā)?，F(xiàn)在價差拉開了，民企自己開發(fā)還沒合作開發(fā)賺得多，所以從去年四季度到現(xiàn)在并購很多。”該經(jīng)理進一步闡述。

“武漢是目前熱點城市的代表，所以市場交易活躍等現(xiàn)象也基本符合市場預期。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者。“此外，不但是武漢，湖北其他城市的購房者，也開始進入武漢購房，所以整個市場交易比較活躍，整個去庫存效果也比較明顯；目前的去庫存效果，已經(jīng)使得部分郊區(qū)樓盤開始解套，也使得相應房企的現(xiàn)金流狀況得到了改善。”嚴躍進進一步解釋。

不過，他強調，“部分房企哄抬價格的做法可能也有推波助瀾的作用。所以對于部分房企來說，需要通過監(jiān)管手段來引導產(chǎn)品的合理定價；既能夠規(guī)范市場的交易秩序，也能夠防范各類價格虛高現(xiàn)象的出現(xiàn)。”

談及武漢未來的樓市市場發(fā)展，嚴躍進表示，后續(xù)市場去庫存應該和城市更新等內(nèi)容不斷結合。

前述大型房產(chǎn)中介湖北公司總經(jīng)理也坦言，武漢一是經(jīng)濟活力較好，發(fā)展居二線城市前列；二是受一線城市樓市火熱影響較大，樓市成交活躍；三是武漢正經(jīng)歷二次“城市化”，具體體現(xiàn)在樓盤供應量大樓盤成交量也很大。

中指院華中分院市場研究總監(jiān)李國政則認為，武漢目前既能吸引三四線及周邊城市人群，也能吸納從一線回歸的創(chuàng)業(yè)人才，享受雙重人口紅利。預計未來五年，武漢房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速約為10%-12%，而隨著武漢第三次人口生育高峰（1980-1990年）人群陸續(xù)邁入“而立之年”，武漢將形成改善性需求與剛性需求共同增長局面。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。