武漢樓市去庫(kù)存樣本解析 無(wú)房可賣(mài)實(shí)為片區(qū)冷熱不均

今年一季度，武漢住房待售面積比上年同期大降23.0%。去庫(kù)存效果顯著，武漢正成為一二線城市去庫(kù)存樣本。

長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，武漢樓市相繼誕生“最火爆2月”“單日賣(mài)房紀(jì)錄”“單月賣(mài)房紀(jì)錄”盛況。而樓市的火爆之勢(shì)，正從住房市場(chǎng)延續(xù)至土地市場(chǎng)。

武漢樓市火熱，也引發(fā)了坊間流傳的“一房難求、無(wú)房可售”說(shuō)法，武漢市住房保障和房屋管理局相關(guān)人士告訴記者，市民覺(jué)得房子難買(mǎi)，實(shí)為片區(qū)冷熱不均，并未出現(xiàn)所謂的“無(wú)房可售”。

看中家鄉(xiāng)發(fā)展?jié)摿?a href="http://a5759.cn/city/shen/" target="_blank">深圳白領(lǐng)夫婦回漢買(mǎi)房

“400多萬(wàn)元賣(mài)掉深圳小兩居，白領(lǐng)夫婦回漢買(mǎi)4套房。”近日，這條新聞幾乎刷爆朋友圈。

長(zhǎng)江商報(bào)記者嘗試聯(lián)系小魚(yú)兒采訪，但被其婉拒。隨后，記者進(jìn)入小魚(yú)兒新開(kāi)通的個(gè)人微信公眾號(hào)看到，在賬號(hào)的功能介紹一欄，她寫(xiě)道：“面對(duì)漲瘋的深圳房?jī)r(jià)，果斷選擇賣(mài)房、辭職，回到家鄉(xiāng)武漢當(dāng)‘房姐’、做寶媽。”

值得一提的是，小魚(yú)兒還在公眾號(hào)里一篇題為《小魚(yú)兒自白為何選擇回到武漢》的文章中，詳細(xì)闡述了回武漢的5點(diǎn)原因：武漢以后將成為北京一樣的中心城市；武漢經(jīng)濟(jì)超萬(wàn)億元，入全國(guó)城市第一方陣；武大、華科研究生逾四成留鄂，超過(guò)北上廣；武漢房產(chǎn)銷售火爆、升值潛力大；割舍不下的故鄉(xiāng)情結(jié)。

住房首付比例下調(diào)、公積金存款利率上調(diào)、購(gòu)房契稅減免、二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠寬松，央行降準(zhǔn)降息……今年以來(lái)，武漢樓市政策利好不斷，銷售也進(jìn)入火爆模式。

連日來(lái)，記者走訪武漢多個(gè)樓盤(pán)發(fā)現(xiàn)，千人搶房等現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。近期開(kāi)盤(pán)或加推的樓盤(pán)，大多去化在八成以上，“日光”現(xiàn)象也不時(shí)出現(xiàn)。同時(shí)，來(lái)自北上廣深及湖北周邊區(qū)域的購(gòu)房群體明顯增加。

4月28日，記者探訪文化大道聯(lián)投龍灣項(xiàng)目看到，營(yíng)銷中心擠滿前來(lái)咨詢的市民，銷售人員告訴記者，平均每天接待的顧客有20組左右。該項(xiàng)目一位王姓營(yíng)銷負(fù)責(zé)人介紹，今年以來(lái)，項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)明顯提升，目前銷量已達(dá)去年同期的2到3倍。

交談中，該負(fù)責(zé)人還告訴記者，5年前，文化大道兩旁還未完全開(kāi)發(fā)，樓盤(pán)甚少，如今有十多個(gè)樓盤(pán)，每到早晚高峰時(shí)間，文化大道便會(huì)出現(xiàn)交通擁堵。

房?jī)r(jià)平穩(wěn)提升是對(duì)此前價(jià)格的“補(bǔ)漲”

4月28日，聯(lián)投置業(yè)銷售部負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時(shí)稱，與一線城市相比，武漢樓市一直相對(duì)理性，目前大部分樓盤(pán)的價(jià)格也在家庭可承受范圍之內(nèi)。“在樓市成交量連續(xù)五年創(chuàng)新高的背景下，市場(chǎng)價(jià)格年均漲幅8%左右。就全國(guó)市場(chǎng)而言，武漢還是一塊價(jià)值洼地。近期，武漢樓市均價(jià)穩(wěn)中有升，則更像是對(duì)此前價(jià)格的‘補(bǔ)漲’。”

“2016年驛山高爾夫項(xiàng)目再創(chuàng)奇跡，在4月平銷期，僅第一周就創(chuàng)造了5天勁銷一個(gè)億的佳績(jī)。”4月29日，該項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，近年來(lái)武漢高端市場(chǎng)發(fā)展火爆，居民購(gòu)買(mǎi)力大幅提升，對(duì)生活品質(zhì)的要求也在不斷提高，高端樓盤(pán)始終占據(jù)全市最重要的資源，而別墅作為稀缺資源，越來(lái)越受到高端人士的青睞。

的確，大規(guī)模的城建投資，給房地產(chǎn)帶來(lái)了支撐。2015年武漢完成城建投資1800億元，2016年計(jì)劃投資2000億元，打造城市“升級(jí)版”。目前武漢地鐵建設(shè)規(guī)模達(dá)到世界級(jí)，同時(shí)在建11條，從今年起，一年將貫通兩條地鐵，如今年底地鐵6號(hào)線和機(jī)場(chǎng)線將正式通車(chē)。

同時(shí)，值得注意的是，2015年武漢GDP規(guī)模達(dá)10900億元，位居全國(guó)第八；常住人口1060萬(wàn)，增加26.97萬(wàn)，也是最近幾年增長(zhǎng)最快的一年。武漢樓市的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)提升了吸引力，更多地承接一線城市和三四線城市的購(gòu)買(mǎi)力。

“從2016年開(kāi)局來(lái)看，預(yù)計(jì)上半年成交量就會(huì)超過(guò)2011全年銷量。”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院的研究報(bào)告中提出，如果把東湖高新(8.040,-0.13,-1.59%)區(qū)和江夏區(qū)作為大光谷來(lái)統(tǒng)計(jì)，3月兩大區(qū)域合計(jì)成交7089套，占到全市成交量的22.5%，相當(dāng)于武漢市每賣(mài)出5套住房，就有一套“光谷房”。

與此同時(shí)，推盤(pán)項(xiàng)目整體價(jià)格也較前期有5%—10%的上漲，市場(chǎng)消費(fèi)出現(xiàn)追漲心態(tài)。不過(guò)，也有個(gè)別高端項(xiàng)目在提價(jià)后遭遇滑鐵盧，去化率突降至16%。“這警示市場(chǎng)，不同區(qū)域、不同產(chǎn)品，要充分考慮市場(chǎng)的接受程度和消費(fèi)能力。”中國(guó)指數(shù)研究院（華中）市場(chǎng)研究總監(jiān)李國(guó)政稱。

住宅市場(chǎng)火熱已延續(xù)至土地市場(chǎng)

在火熱的住宅市場(chǎng)的映襯下，今年以來(lái)，武漢土地市場(chǎng)也大放異彩。

根據(jù)中原地產(chǎn)的研究報(bào)告，截至4月29日，2016年武漢市累計(jì)成交48宗地塊，合計(jì)凈用地面積245.51萬(wàn)平米；比去年同期增長(zhǎng)56.9%；合計(jì)建面675.33萬(wàn)平米，比去年同期增長(zhǎng)46.3%；土地出讓金202.06億元，比去年同期增長(zhǎng)103.1%。

“面包由面粉制成，樓市熱度延伸到土地市場(chǎng)，每一宗熱門(mén)優(yōu)質(zhì)地塊都或?qū)⒃獾蕉嗉曳科蟮寞倱尅?rdquo;業(yè)內(nèi)人士舉例稱，例如，綠地在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)斥資45億在武漢拿下三宗地，包括漢口濱江沿江一宗商服地塊和光谷東兩宗純住宅地塊。

確實(shí)如此，由于新建住宅市場(chǎng)成交火熱，庫(kù)存去化周期急劇縮短，眾多全國(guó)大型房企積極在漢進(jìn)行土地儲(chǔ)備。但從市場(chǎng)供應(yīng)層面來(lái)看，隨著三環(huán)內(nèi)優(yōu)質(zhì)土地資源的逐漸減少，“僧多粥少”成為主旋律，地價(jià)也掀起一陣熱浪。

3月最后一天，青山一宗純住宅用地掛牌出讓，共吸引了包括萬(wàn)科、越秀、中海、融僑、聯(lián)投、中冶等在內(nèi)的近10家房企爭(zhēng)相競(jìng)拍，最終該地塊被中冶置業(yè)武漢有限公司220540萬(wàn)元拿下，樓面價(jià)9329元/平米，地塊競(jìng)價(jià)248輪，溢價(jià)130.8%。

武漢已吸引了近50家百?gòu)?qiáng)房企集聚。

“無(wú)房可賣(mài)”實(shí)為片區(qū)“冷熱不均”

今年3月，市民李女士從漢口某樓盤(pán)看房歸來(lái)，甚為失望。“打電話過(guò)去告訴我們還有房源，僅隔了一個(gè)星期，再去看房子就已經(jīng)售罄，下次加推則要等到5月份。”今年以來(lái)，武漢樓市延續(xù)了去年的火爆之勢(shì)，無(wú)論是成交量還是成交價(jià)格，均有所上揚(yáng)。

由此，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始捂盤(pán)惜售，并宣稱“無(wú)房可賣(mài)”，使不少購(gòu)房者焦急不已。對(duì)于坊間流傳的“一房難求、無(wú)房可售”等言論，武漢市房管局相關(guān)人士告訴記者，目前武漢暫不存在“無(wú)房可售”，市民覺(jué)得房子難買(mǎi)，實(shí)為片區(qū)冷熱不均。

根據(jù)一份房地產(chǎn)研究報(bào)告的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2015年年末，武漢各片區(qū)去化周期分化明顯，其中南湖、白沙洲、黃陂、光谷南、四新、東西湖、青山等7個(gè)片區(qū)整體去化周期在6個(gè)月以下，面臨供應(yīng)不足。而關(guān)山、光谷南、二七后湖、古田、沌口、江夏等7個(gè)片區(qū)在7個(gè)月左右，片區(qū)房?jī)r(jià)面臨較大的上漲壓力。同時(shí)，作為供銷主力的漢口、武昌，尤其是漢陽(yáng)中心區(qū)去化周期在11個(gè)月以上，仍存在一定去化壓力。此外，新洲、漢南則是庫(kù)存重壓區(qū)。

而從二手房市場(chǎng)來(lái)看區(qū)域差異現(xiàn)象，則顯得更為突出。近日，家住武昌中北路附近的姜先生向本報(bào)記者抱怨，正打算為孩子上學(xué)購(gòu)置一套二手學(xué)區(qū)房，然而幾個(gè)月下來(lái)，到處看房，卻始終無(wú)法找到合適的房源。連日來(lái)，記者走訪發(fā)現(xiàn)，中心城區(qū)的個(gè)別樓盤(pán)的確出現(xiàn)了“一房難求”的現(xiàn)象，甚至短短兩個(gè)月內(nèi)二手房均價(jià)每平方米上漲了4000元。但也有部分地區(qū)，由于新房供應(yīng)量較大，二手房仍然滯漲。

與此同時(shí)，武漢與宜昌、恩施等三四線城市相比，也存在著一定的庫(kù)存差異。近日，省政府印發(fā)《湖北省房地產(chǎn)去庫(kù)存專項(xiàng)行動(dòng)方案》（下稱“方案”），要求各地把“去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)”作為政府的主體責(zé)任，制定科學(xué)可行的去庫(kù)存政策措施。到2020年，各市州商品住房庫(kù)存消化周期保持在合理區(qū)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。