二線樓市三高扭曲供求關(guān)系

在一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊同時(shí)，“余熱”向外擴(kuò)散，二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)漲幅高”、“地價(jià)溢價(jià)率高”、“投資投機(jī)客比例高”的“三高”癥狀。在房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面未發(fā)生顯著變化情況下，二線城市樓市“三高”癥狀，將導(dǎo)致市場(chǎng)供求關(guān)系扭曲錯(cuò)位，值得高度警惕。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2016年3月全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，廈門、合肥的房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅分別為5.4%、4.6%，超過滬深，領(lǐng)漲全國(guó)；南京、杭州、天津和福州等二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅也在前十。同時(shí)，南京、杭州、廈門、合肥、蘇州等二線城市土地市場(chǎng)異常活躍，地價(jià)溢價(jià)率大幅上升，近日成交的合肥某地塊溢價(jià)率達(dá)400%，蘇州某地快溢價(jià)率達(dá)319%，地價(jià)超越房?jī)r(jià)已成為普遍現(xiàn)象。還有，在房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫背后，外地購(gòu)房比例也在高位，2015年廈門外地購(gòu)房比例超過60%，惠州和東莞的住房深圳戶籍購(gòu)房比例超過50%，顯示出巨大的投資投機(jī)炒作力量。目前看，年初一線城市樓市“發(fā)燒”所引發(fā)的示范效應(yīng)，并不會(huì)因?yàn)橐痪€城市房地產(chǎn)調(diào)控政策突然收緊而自發(fā)衰減，反而還會(huì)溢出擴(kuò)散，帶動(dòng)二線城市、三線城市住房交易升溫，一定程度推動(dòng)住宅庫存的消化。

但歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面沒有顯著變化情況下，依靠投資投機(jī)炒作力量驅(qū)動(dòng)，往往會(huì)引發(fā)市場(chǎng)供求扭曲錯(cuò)位。2009年海南三亞房?jī)r(jià)曾大幅上漲，但此后房?jī)r(jià)卻持續(xù)下跌，如今住房均價(jià)又跌回5年前。即使是當(dāng)前成交異常火爆的杭州樓市，2014年年初的開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)行為啟動(dòng)了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)整。更不用說，曾經(jīng)作為一線城市房?jī)r(jià)參照物的香港房?jī)r(jià)，自2015年10月份以來，香港私人住宅售價(jià)指數(shù)已連跌5個(gè)月，累計(jì)下跌10.88%。這些情況表明，當(dāng)前二線城市房?jī)r(jià)、地價(jià)過快上漲存在一定脆弱性。

嚴(yán)格意義上說，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還未經(jīng)歷一個(gè)完全周期。市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的過度樂觀情緒，更多是心理預(yù)期的自我實(shí)現(xiàn)。當(dāng)前我國(guó)一、二線城市住宅租金收益率還不到2%，持有住宅的意義在于未來住宅價(jià)格大幅上漲。而過去住宅價(jià)格持續(xù)大幅上漲的證據(jù)，反過來又固化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，成為住宅投資投機(jī)炒作的心理基礎(chǔ)，但事實(shí)上又缺乏物質(zhì)基礎(chǔ)。長(zhǎng)期看，住房真實(shí)價(jià)值將總體保持穩(wěn)定。反映剔除通貨膨脹因素后美國(guó)真實(shí)房?jī)r(jià)的指數(shù)（凱斯-希勒指數(shù)），在1890年至1997年長(zhǎng)達(dá)100多年的時(shí)間里總體保持平穩(wěn)。如果將1890年指數(shù)設(shè)為100，那么到1995年-1997年的指數(shù)平均值為110。在從1890年到1997年漫長(zhǎng)的歷史中，美國(guó)相對(duì)房?jī)r(jià)的年均增長(zhǎng)率僅為0.09%，證明了長(zhǎng)期持有房產(chǎn)并不是一個(gè)發(fā)財(cái)致富的途徑。

目前，我國(guó)人口增長(zhǎng)已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中樞回落、土地財(cái)政面臨改革、住宅庫存仍處高位等不利于房?jī)r(jià)上漲因素正在積聚，若二線城市房?jī)r(jià)接力一線城市過快上漲，不僅不利于住宅需求平穩(wěn)積聚和釋放，而且還會(huì)加劇市場(chǎng)波動(dòng)，進(jìn)一步扭曲市場(chǎng)供求關(guān)系，增大房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。更為重要的是，房?jī)r(jià)過快上漲則會(huì)降低首付款給予金融機(jī)構(gòu)住房按揭貸款的安全邊際。當(dāng)未來大面積住宅流動(dòng)性變現(xiàn)需求上升時(shí)，房?jī)r(jià)以及銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量將面臨真正嚴(yán)峻考驗(yàn)。而這種可能性隨著老齡化時(shí)代到來并非癡人說夢(mèng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。