恒盛地產(chǎn)遭遇業(yè)績(jī)最差一年 與戰(zhàn)略布局失誤有很大關(guān)系

負(fù)債率高居不下、虧損面進(jìn)一步擴(kuò)大，2015年成為恒盛地產(chǎn)近幾年以來(lái)業(yè)績(jī)最差的一年。

4月18日上午，停牌兩周的恒盛地產(chǎn)宣布股票復(fù)牌，而在此前一個(gè)交易日，其披露了2015年度業(yè)績(jī)。對(duì)于持續(xù)虧損，分析師認(rèn)為，當(dāng)三線項(xiàng)目的盈利原本就不佳的情況下，恒盛地產(chǎn)還投資了大量商業(yè)項(xiàng)目。投入了資金，卻很難周轉(zhuǎn)得出來(lái)，令恒盛地產(chǎn)的財(cái)務(wù)更加堪憂(yōu)。

就目前的困境，恒盛地產(chǎn)執(zhí)行董事程立雄在年報(bào)中表示，今年的經(jīng)營(yíng)策略是，增加開(kāi)發(fā)總量以確保銷(xiāo)售增長(zhǎng)，同時(shí)調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)以保障現(xiàn)金流入。

近年來(lái)最差業(yè)績(jī)

因未能如期公布2015年業(yè)績(jī)報(bào)告，恒盛地產(chǎn)自四月初停牌了兩個(gè)多星期。然而遲到兩周的公告，并沒(méi)有給投資者帶來(lái)喜悅，恒盛地產(chǎn)交出的是一份近幾年以來(lái)最差的業(yè)績(jī)。

銷(xiāo)售收入由2014年的43億元下降45%至23.4億元，整體平均售價(jià)由2014年的約1.2萬(wàn)元/平方米，下降至去年的6800元/平方米。

銷(xiāo)售收入的大幅大降只是其業(yè)績(jī)下滑的一部分，去年恒盛地產(chǎn)不但沒(méi)有實(shí)現(xiàn)扭虧，其虧損額反而進(jìn)一步擴(kuò)大了。

恒盛地產(chǎn)近日公告的年報(bào)顯示，至去年年底公司擁有人應(yīng)占虧損高達(dá)38.7億元，較2014年29.9億元的虧損又增加了29%。

更令投資者擔(dān)憂(yōu)的是，恒盛地產(chǎn)高得離奇的負(fù)債率。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年的流動(dòng)借款上升至255億元，資本負(fù)債比高達(dá)182%。

“多數(shù)開(kāi)發(fā)商負(fù)債率高企是因?yàn)閿U(kuò)張速度過(guò)快，在土地市場(chǎng)拿了過(guò)多的項(xiàng)目，因此使得短期內(nèi)負(fù)債率大幅度飆升。但在股權(quán)并購(gòu)和土地市場(chǎng)幾乎沒(méi)有看到恒盛地產(chǎn)的身影。真不知道投資了什么物業(yè)，為什么會(huì)有這么高的負(fù)債率。”上海一家投資咨詢(xún)公司的市場(chǎng)經(jīng)理表示。

其實(shí)在過(guò)去的兩年里，恒盛地產(chǎn)并沒(méi)有增加新的土地儲(chǔ)備。“去年公司沒(méi)有增加任何土地儲(chǔ)備。”恒盛地產(chǎn)執(zhí)行董事程立雄在年報(bào)中如是說(shuō)。另?yè)?jù)恒盛地產(chǎn)2014年報(bào)，2014年恒盛地產(chǎn)也沒(méi)有增加土地儲(chǔ)備。

由于沒(méi)有新增項(xiàng)目，恒盛地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備快速消耗。數(shù)據(jù)顯示，2013年時(shí)恒盛地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備還超過(guò)1500萬(wàn)平方米，但至去年年底，該公司的儲(chǔ)備已經(jīng)降至880萬(wàn)平方米。

沒(méi)有新增土地儲(chǔ)備，為何負(fù)債率會(huì)如此之高，恒盛地產(chǎn)并沒(méi)有對(duì)投資人做出更詳細(xì)的說(shuō)明。

負(fù)債率高居不下的同時(shí)，另一方面恒盛的財(cái)務(wù)狀況和流動(dòng)性，也相當(dāng)令人擔(dān)憂(yōu)，讓人捏了一把汗。據(jù)恒盛地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，去年年底公司資產(chǎn)總值573億元，而總負(fù)債就高達(dá)438億元，這其中流動(dòng)負(fù)債就高達(dá)406億元。

戰(zhàn)略布局失誤

業(yè)績(jī)?nèi)绱瞬焕硐?，恒盛地產(chǎn)究竟怎么了。

分析人士認(rèn)為，恒盛業(yè)績(jī)陷入低迷，也與其戰(zhàn)略布局失誤有很大關(guān)系。

“在三線城市投資項(xiàng)目較多，這些城市正是庫(kù)存量不低、去化壓力較大的城市，很難帶來(lái)較高的收益。”一位不愿具名的分析師說(shuō)。

在去年恒盛確認(rèn)銷(xiāo)售收入的17個(gè)項(xiàng)目里，其中6個(gè)位于北京、上海，占恒盛整體銷(xiāo)售收入的36%；而另外的11個(gè)位于二三線城市的項(xiàng)目，占整體銷(xiāo)售收入的63%。

雖然三線城市的銷(xiāo)售量較大，但利潤(rùn)情況卻并不理想。東北地區(qū)是其中的典型例子。

去年恒盛近46%的銷(xiāo)售收入來(lái)自東北，占交付面積的近七成。其中長(zhǎng)春·恒盛豪庭對(duì)公司的銷(xiāo)售收入貢獻(xiàn)了9.4億元，占去年銷(xiāo)售收入總額的近四成，但這一項(xiàng)目的平均售價(jià)只有4300元/平方米。

一方面三線項(xiàng)目難以提供更高的收益水平，另一面恒盛地產(chǎn)又加大了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，在商業(yè)項(xiàng)目中沉淀了大量資金。

記者了解到，目前由該公司投資的商業(yè)地產(chǎn)中，已落成的商業(yè)樓面積42萬(wàn)平方米，仍有近95萬(wàn)平方米商業(yè)項(xiàng)目正處于建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中。這其中零售商業(yè)和辦公樓占到商業(yè)項(xiàng)目的約八成，還有近兩成是酒店。

“這是恒盛地產(chǎn)在戰(zhàn)略布局和開(kāi)發(fā)操作層面上的失誤。”一家地產(chǎn)投資公司高層告訴記者，技術(shù)層面的失誤可以修正，即使是公司戰(zhàn)略出現(xiàn)失誤，也能做出調(diào)整。然而如果公司管理層治理出現(xiàn)瑕疵，則需要更長(zhǎng)的時(shí)間才能讓公司恢復(fù)元?dú)?。而公司管理層面的挑?zhàn)，可能是恒盛地產(chǎn)面臨困境更深層次的原因。

湊巧的是，恒盛地產(chǎn)遭遇業(yè)績(jī)大幅下滑的這兩年，正是張志熔試圖對(duì)恒盛地產(chǎn)私有化的時(shí)候。

公開(kāi)資料顯示，內(nèi)地富豪張志熔持有恒盛地產(chǎn)68.39%股權(quán)，為恒盛最大控股股東。自2013年以來(lái)，張志熔就一直試圖對(duì)恒盛地產(chǎn)進(jìn)行私有化。而就這兩年，這家曾經(jīng)名噪一時(shí)的地產(chǎn)公司沒(méi)有拿到好的項(xiàng)目，對(duì)外投資幾乎停滯。去年恒盛還遇到了一場(chǎng)危機(jī)：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托去年七月向香港高院提出請(qǐng)求，要求對(duì)恒盛地產(chǎn)進(jìn)行清盤(pán)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。