溫州土地使用權(quán)是否有償續(xù)期須由國(guó)務(wù)院定奪

由溫州“撞限房”所引發(fā)的土地使用權(quán)到期是否無(wú)償續(xù)期的問(wèn)題，已經(jīng)引起了中央有關(guān)部門的關(guān)注。作為全國(guó)土地工作主管部門的國(guó)土資源部，已于4月20日派出調(diào)研組，赴浙江省溫州市，就“撞限房”問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研。

在此之前，溫州市已將撞限房相關(guān)情況分別上報(bào)至浙江省國(guó)土資源廳和國(guó)土資源部。對(duì)于續(xù)期方式，從中央層面尚無(wú)定論。但是，住宅用地和非住宅用地使用權(quán)到期之后的續(xù)期方式，或?qū)⒂兴鶇^(qū)別。

按照現(xiàn)行法律框架，土地使用權(quán)集中到期之后的續(xù)期方式，屆時(shí)須由國(guó)務(wù)院以國(guó)務(wù)院令或條例的方式予以確定。目前，包括全國(guó)人大法工委、國(guó)土資源部等部門，也正在對(duì)續(xù)期方式的問(wèn)題進(jìn)行研究。

溫州并非個(gè)案

“我們要求溫州把有關(guān)的情況先報(bào)上來(lái)，我們還是比較重視這件事的。”4月20日中午，一位不愿具名的國(guó)土資源部?jī)?nèi)部人士向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，目前，溫州市政府已經(jīng)將有關(guān)情況分別上報(bào)至浙江省國(guó)土資源廳和國(guó)土資源部，與此同時(shí)，國(guó)土資源部已經(jīng)派出調(diào)研組，赴溫州了解情況。

在此之前，媒體報(bào)道稱，在溫州市主城區(qū)橫河北新村、水心、上陡門等社區(qū)，部分居民房屋的20年期限土地使用證從去年開(kāi)始陸續(xù)到期。溫州市主城區(qū)20年期限土地使用證到2017年底到期有600多宗，到2019年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)等特定區(qū)域、特殊時(shí)期的特定房屋。

中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合研究院首席研究員江青永告訴記者，這樣的情況不僅在溫州不是個(gè)案，在全國(guó)范圍內(nèi)也不是個(gè)案。深圳、青島等城市，前幾年都出現(xiàn)過(guò)類似的情況。所以，他對(duì)于溫州撞限房的有關(guān)情況并不感到意外。

位于青島黃島區(qū)的阿里山和紫金山兩個(gè)小區(qū)，近年來(lái)就出現(xiàn)了土地使用權(quán)即將到期的問(wèn)題。同時(shí)，深圳部分出讓較早的國(guó)有建設(shè)用地，也面臨使用權(quán)期限屆滿的續(xù)期的問(wèn)題。類似的情況，也出現(xiàn)在新疆維吾爾自治區(qū)。

“當(dāng)前這類事情，主要出現(xiàn)在深圳、青島、溫州這些市場(chǎng)化改革走得比較早的城市，當(dāng)時(shí)，國(guó)有土地的出讓才剛剛開(kāi)始，出于探索階段，有很多現(xiàn)在看來(lái)不規(guī)范的方式，比如，現(xiàn)在集中出現(xiàn)問(wèn)題的，都是使用權(quán)20年、30年期限的土地，這些出讓年限，在現(xiàn)在看來(lái)很不規(guī)范，但是，在當(dāng)時(shí)卻是創(chuàng)新和探索。”江青永說(shuō)。

溫州的案例最為典型。1995年前后，溫州國(guó)有企業(yè)擁有一批通過(guò)劃撥而來(lái)的住宅用地，但是此后，溫州開(kāi)始嘗試國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓，因此，就決定將這批劃撥而來(lái)的住宅用地改為有償出讓，采用的方式就是補(bǔ)繳土地出讓金。考慮到個(gè)人補(bǔ)繳土地出讓金的負(fù)擔(dān)問(wèn)題，溫州將使用權(quán)期限劃分為了6檔，即20年、30年、40年、50年、60年和70年，房屋擁有者可以選擇。這即是這次的所謂“撞限房”的來(lái)源。

《物權(quán)法》留尾巴

對(duì)于房產(chǎn)土地使用權(quán)到期之后的處置方式，全國(guó)人大法工委、國(guó)土資源部等有關(guān)立法、職能部門近年來(lái)一直沒(méi)有中斷研究，但是，由于市場(chǎng)尚未集中出現(xiàn)類似的問(wèn)題，研究并未在短期內(nèi)形成共時(shí)性的結(jié)果。換句話說(shuō)，土地使用權(quán)到期續(xù)期方式問(wèn)題，目前尚不具備全國(guó)性的緊迫性。

1990年，國(guó)務(wù)院頒布《城鎮(zhèn)過(guò)頭土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，其中第十二條規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)70年，工業(yè)用地50年，教科文衛(wèi)體用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年，綜合或其他用地50年。這即為當(dāng)前土地使用權(quán)的基本框架的來(lái)源。

根據(jù)記者掌握的情況，對(duì)于土地使用權(quán)到期續(xù)期方式的問(wèn)題，主要在兩個(gè)階段有過(guò)集中的研究，一是在《物權(quán)法》制定過(guò)程中到頒布之后的一段時(shí)間；二是《土地管理法》啟動(dòng)修訂工作的初期。研究和討論的焦點(diǎn)，均是是否有償續(xù)期問(wèn)題。

2007年，《物權(quán)法》通過(guò)，該法第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。但是，物權(quán)法并未對(duì)續(xù)期的方式進(jìn)行明確，也就是說(shuō)，沒(méi)有明確有償還是無(wú)償?shù)膯?wèn)題。

一位參與物權(quán)法起草的權(quán)威人士告訴記者，當(dāng)時(shí)全國(guó)人大法工委即討論了這一問(wèn)題，過(guò)程中存在兩種觀點(diǎn)，一種是購(gòu)房時(shí)既然已經(jīng)繳納了土地出讓金，自動(dòng)續(xù)期應(yīng)免費(fèi)，一種是應(yīng)當(dāng)繳納一定的土地使用費(fèi)。最終，由于分歧較大，且事關(guān)利益重大，簡(jiǎn)單定論被認(rèn)為缺乏科學(xué)依據(jù)，因此，最終形成了“慎重研究，物權(quán)法不做規(guī)定為宜”的結(jié)論。

國(guó)務(wù)院定奪

“溫州出現(xiàn)的情況，和深圳、青島出現(xiàn)的一些案例情況是不一樣的。”江青永說(shuō)。溫州出現(xiàn)的是土地使用權(quán)已經(jīng)到期，而此前深圳、青島出現(xiàn)的情況，則是在尚未到期或鄰近到期的時(shí)候?qū)ν恋厥褂脵?quán)進(jìn)行續(xù)期。

日前，深圳市國(guó)土資源和規(guī)劃局官方微博掛出說(shuō)明稱，2004年出臺(tái)的《深圳市到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》（深府【2004】73號(hào)）文件解決的對(duì)象特指在深圳特定歷史階段形成的、特殊的行政劃撥用地問(wèn)題。

《若干規(guī)定》明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期，其中一種延長(zhǎng)方式就是補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同，在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。

1995年9月18日后已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價(jià)等問(wèn)題，則正在研究制定相關(guān)政策。根據(jù)記者掌握的已經(jīng)處理的幾宗案例的情況看，其補(bǔ)繳的金額，是按照當(dāng)年出讓時(shí)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，而不是按照現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

2007年，全國(guó)人大法工委民法室編著《中華人民共和國(guó)物權(quán)法精解》，其中提到土地使用權(quán)到期續(xù)期方式的問(wèn)題時(shí)表示，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。這其中使用的是“土地使用費(fèi)”概念，而不是土地出讓金。

所謂土地使用費(fèi)是指以劃撥、出讓、租賃、作價(jià)出資或入股等方式有償使用國(guó)有土地的單位或個(gè)人，按照國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，向國(guó)家繳納的土地資源性收益。而土地出讓金則是一種資產(chǎn)使用權(quán)變更轉(zhuǎn)移的方式，其內(nèi)涵是指國(guó)家作為土地所有者將其一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權(quán)價(jià)格。

“土地使用權(quán)到期后的續(xù)期，不是使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，而是原有使用權(quán)的延續(xù)，所以，從這個(gè)角度上理解，深圳收取的是土地使用費(fèi)，而不是土地出讓金，所以，按照當(dāng)年的價(jià)格，而不是按照當(dāng)前的價(jià)格。”江青永說(shuō)。

所以，他認(rèn)為，按照這一思路推廣，即便土地使用權(quán)到期后需要有償續(xù)期，其方式也絕非是重新收取土地出讓金，而至多是收取土地使用費(fèi)，這個(gè)價(jià)格就將低上很多。

“《土地管理法》的修訂工作，涉及的方面很多，時(shí)間也拖得很長(zhǎng)，至今還尚未進(jìn)入正式程序，因此，當(dāng)時(shí)的草稿，甚至都不能叫草案，只能說(shuō)是各方進(jìn)行討論的一個(gè)基礎(chǔ)，自動(dòng)續(xù)期，確保了財(cái)產(chǎn)權(quán)利，至于方式，繼續(xù)延續(xù)物權(quán)法的思路，不做具體規(guī)定。”一位參與該法修改的人士向記者表示。

記者了解到，按照目前的法律框架，決定土地使用權(quán)到期續(xù)期方式的權(quán)力在國(guó)務(wù)院。此前，人大法工委民法室在當(dāng)年編著的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法精解》中明確，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費(fèi)支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。