溫州土地使用權是否有償續(xù)期須由國務院定奪

由溫州“撞限房”所引發(fā)的土地使用權到期是否無償續(xù)期的問題，已經引起了中央有關部門的關注。作為全國土地工作主管部門的國土資源部，已于4月20日派出調研組，赴浙江省溫州市，就“撞限房”問題進行調研。

在此之前，溫州市已將撞限房相關情況分別上報至浙江省國土資源廳和國土資源部。對于續(xù)期方式，從中央層面尚無定論。但是，住宅用地和非住宅用地使用權到期之后的續(xù)期方式，或將有所區(qū)別。

按照現行法律框架，土地使用權集中到期之后的續(xù)期方式，屆時須由國務院以國務院令或條例的方式予以確定。目前，包括全國人大法工委、國土資源部等部門，也正在對續(xù)期方式的問題進行研究。

溫州并非個案

“我們要求溫州把有關的情況先報上來，我們還是比較重視這件事的。”4月20日中午，一位不愿具名的國土資源部內部人士向《中國經營報》記者表示，目前，溫州市政府已經將有關情況分別上報至浙江省國土資源廳和國土資源部，與此同時，國土資源部已經派出調研組，赴溫州了解情況。

在此之前，媒體報道稱，在溫州市主城區(qū)橫河北新村、水心、上陡門等社區(qū)，部分居民房屋的20年期限土地使用證從去年開始陸續(xù)到期。溫州市主城區(qū)20年期限土地使用證到2017年底到期有600多宗，到2019年底到期有1700多宗，主要集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)等特定區(qū)域、特殊時期的特定房屋。

中國房地產開發(fā)綜合研究院首席研究員江青永告訴記者，這樣的情況不僅在溫州不是個案，在全國范圍內也不是個案。深圳、青島等城市，前幾年都出現過類似的情況。所以，他對于溫州撞限房的有關情況并不感到意外。

位于青島黃島區(qū)的阿里山和紫金山兩個小區(qū)，近年來就出現了土地使用權即將到期的問題。同時，深圳部分出讓較早的國有建設用地，也面臨使用權期限屆滿的續(xù)期的問題。類似的情況，也出現在新疆維吾爾自治區(qū)。

“當前這類事情，主要出現在深圳、青島、溫州這些市場化改革走得比較早的城市，當時，國有土地的出讓才剛剛開始，出于探索階段，有很多現在看來不規(guī)范的方式，比如，現在集中出現問題的，都是使用權20年、30年期限的土地，這些出讓年限，在現在看來很不規(guī)范，但是，在當時卻是創(chuàng)新和探索。”江青永說。

溫州的案例最為典型。1995年前后，溫州國有企業(yè)擁有一批通過劃撥而來的住宅用地，但是此后，溫州開始嘗試國有土地使用權有償出讓，因此，就決定將這批劃撥而來的住宅用地改為有償出讓，采用的方式就是補繳土地出讓金?？紤]到個人補繳土地出讓金的負擔問題，溫州將使用權期限劃分為了6檔，即20年、30年、40年、50年、60年和70年，房屋擁有者可以選擇。這即是這次的所謂“撞限房”的來源。

《物權法》留尾巴

對于房產土地使用權到期之后的處置方式，全國人大法工委、國土資源部等有關立法、職能部門近年來一直沒有中斷研究，但是，由于市場尚未集中出現類似的問題，研究并未在短期內形成共時性的結果。換句話說，土地使用權到期續(xù)期方式問題，目前尚不具備全國性的緊迫性。

1990年，國務院頒布《城鎮(zhèn)過頭土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，其中第十二條規(guī)定，居住用地土地使用權70年，工業(yè)用地50年，教科文衛(wèi)體用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或其他用地50年。這即為當前土地使用權的基本框架的來源。

根據記者掌握的情況，對于土地使用權到期續(xù)期方式的問題，主要在兩個階段有過集中的研究，一是在《物權法》制定過程中到頒布之后的一段時間；二是《土地管理法》啟動修訂工作的初期。研究和討論的焦點，均是是否有償續(xù)期問題。

2007年，《物權法》通過，該法第149條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。但是，物權法并未對續(xù)期的方式進行明確，也就是說，沒有明確有償還是無償的問題。

一位參與物權法起草的權威人士告訴記者，當時全國人大法工委即討論了這一問題，過程中存在兩種觀點，一種是購房時既然已經繳納了土地出讓金，自動續(xù)期應免費，一種是應當繳納一定的土地使用費。最終，由于分歧較大，且事關利益重大，簡單定論被認為缺乏科學依據，因此，最終形成了“慎重研究，物權法不做規(guī)定為宜”的結論。

國務院定奪

“溫州出現的情況，和深圳、青島出現的一些案例情況是不一樣的。”江青永說。溫州出現的是土地使用權已經到期，而此前深圳、青島出現的情況，則是在尚未到期或鄰近到期的時候對土地使用權進行續(xù)期。

日前，深圳市國土資源和規(guī)劃局官方微博掛出說明稱，2004年出臺的《深圳市到期房地產續(xù)期若干規(guī)定》（深府【2004】73號）文件解決的對象特指在深圳特定歷史階段形成的、特殊的行政劃撥用地問題。

《若干規(guī)定》明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期，其中一種延長方式就是補交地價簽訂土地出讓合同，在國家規(guī)定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內約定年期內，補交地價數額為相應用途公告基準地價的35%。

1995年9月18日后已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地使用權到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價等問題，則正在研究制定相關政策。根據記者掌握的已經處理的幾宗案例的情況看，其補繳的金額，是按照當年出讓時的價格標準計算，而不是按照現行標準計算。

2007年，全國人大法工委民法室編著《中華人民共和國物權法精解》，其中提到土地使用權到期續(xù)期方式的問題時表示，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規(guī)定。這其中使用的是“土地使用費”概念，而不是土地出讓金。

所謂土地使用費是指以劃撥、出讓、租賃、作價出資或入股等方式有償使用國有土地的單位或個人，按照國家規(guī)定的標準和方法，向國家繳納的土地資源性收益。而土地出讓金則是一種資產使用權變更轉移的方式，其內涵是指國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地使用權出讓給受讓人，并向受讓人收取的土地使用權價格。

“土地使用權到期后的續(xù)期，不是使用權的轉移，而是原有使用權的延續(xù)，所以，從這個角度上理解，深圳收取的是土地使用費，而不是土地出讓金，所以，按照當年的價格，而不是按照當前的價格。”江青永說。

所以，他認為，按照這一思路推廣，即便土地使用權到期后需要有償續(xù)期，其方式也絕非是重新收取土地出讓金，而至多是收取土地使用費，這個價格就將低上很多。

“《土地管理法》的修訂工作，涉及的方面很多，時間也拖得很長，至今還尚未進入正式程序，因此，當時的草稿，甚至都不能叫草案，只能說是各方進行討論的一個基礎，自動續(xù)期，確保了財產權利，至于方式，繼續(xù)延續(xù)物權法的思路，不做具體規(guī)定。”一位參與該法修改的人士向記者表示。

記者了解到，按照目前的法律框架，決定土地使用權到期續(xù)期方式的權力在國務院。此前，人大法工委民法室在當年編著的《中華人民共和國物權法精解》中明確，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期，續(xù)期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規(guī)定。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。