廣州樓市理性健康開局 成交均價1.6萬元/m2

廣州房價理性原因

市場供應方面：一線城市中新增供應量最大，充足的供應決定了廣州的供求關系壓力小。

需求抑制方面：廣州二套房首付一直嚴守“七成”政策，改善和投資型買家需求受到一定抑制。

群體收入方面：廣州多元化的產(chǎn)業(yè)結構決定了收入結構的平均與多元，房價壁壘不高，溫而不火。

市場分流方面：廣州城市框架較大，而鄰近的佛山取消限購后也分流了部分剛需買家，減緩供求壓力。

廣州房地產(chǎn)健康狀況體現(xiàn)

全市建設計劃、交通規(guī)劃、稅收優(yōu)惠，長短期政策在內(nèi)的地方政策，提振了廣州購房者的入市信心。

廣州房貸利率折扣最低達到8.5折，有效支撐購房者入市意愿；從結構層面看，一季度廣州周邊區(qū)域、中心區(qū)域剛需價格段產(chǎn)品，80~120平方米戶型面積的供應明顯出現(xiàn)放量，也有力支撐了剛性購房需求。

市場秩序良好，住房、金融、工商等部門在房地產(chǎn)交易領域通過聯(lián)動監(jiān)管，杜絕首付貸、眾籌、P2P等違規(guī)類金融業(yè)務，防范金融風險；而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構捂盤惜售、囤貨居奇、違規(guī)銷售等行為，也進行了嚴厲打擊，以規(guī)范市場秩序。

廣州樓市未來走勢預測

國際物業(yè)顧問機構第一太平戴維斯發(fā)布最新報告分析，包括廣州在內(nèi)的一線城市持續(xù)吸引公司開業(yè)或擴張，推動就業(yè)、人口流入和薪酬增加，同時亦吸引來自其他城市的財富。這些因素均對住宅價格起到支撐作用，預計未來市場將繼續(xù)保持上揚態(tài)勢。

戴德梁行認為，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展在內(nèi)的因素仍支持廣州樓市持續(xù)升溫，二季度的廣州住宅市場仍將延續(xù)暢旺局面，量價穩(wěn)健上升。

廣州一季度

經(jīng)濟聚焦

文/廣州日報記者賴偉行

低息環(huán)境下，進一步降準、降稅、廣東公布去庫存行動方案——對于廣州樓市的影響正持續(xù)發(fā)酵。一季度盡管為傳統(tǒng)淡季，但廣州住宅成交卻延續(xù)了去年3·30新政以來的暢旺健康的局面。今年前三個月，盡管一手住宅新增供應面積同比暫時下降約一成，但成交面積同比增長卻達到28.3%；同時，全市成交均價更只有1.60萬元/平方米，上升幅度不到9%，凸顯了廣州市場的理性與“淡定”。

探因

多元化產(chǎn)業(yè)結構決定

廣州房價壁壘不高

國際物業(yè)顧問機構戴德梁行的統(tǒng)計顯示，今年一季度，廣州住宅成交均價溫和上漲，一季度一手商品住宅與二手住宅價格指數(shù)分別比上一季度末上漲了1.6%和2.8%。一手住宅庫存方面，截至3月底廣州可售庫存為814萬平方米，去化周期只有9個月左右，仍然處于健康水平。

“廣州一季度二手住宅成交面積同比大增141%，甚至超過了去年四季度的成交量。”國際物業(yè)顧問機構戴德梁行華中區(qū)策略發(fā)展顧問部主管及董事邵豐分析，探究其原因，盡管廣州人口遠低于北京、上海，但新增供應量是最大的——充足的供應決定了廣州的供求關系比其他一線城市壓力小得多；需求抑制方面，廣州二套房首付一直嚴守“七成”政策，改善和投資型買家需求受到一定抑制；廣州多元化的產(chǎn)業(yè)結構決定了收入結構的平均與多元，房價壁壘不高，溫而不火；此外，廣州城市框架較大，而鄰近的佛山取消限購后也分流了部分剛需買家，因而供求壓力減緩。

而在世聯(lián)行看來，廣州樓市一季度之所以能夠交出一張這樣的答卷，除了中央政策的助力之外，包括全市建設計劃、交通規(guī)劃、稅收優(yōu)惠，長短期政策在內(nèi)的地方政策，也提振了廣州購房者的入市信心。

世聯(lián)行在今年一季度的廣州市場分析報告中指出，廣州今年將投資1056億元用于建設186個重點項目，《廣州綜合交通樞紐總體規(guī)劃(2016—2030年)》透露，未來廣州將形成“四面八方、四通八達、面向全國、連接東南亞”的鐵路網(wǎng)絡。這些都對廣州樓市形成支撐。

健康的房地產(chǎn)市場，也使得廣州房貸利率折扣更為優(yōu)惠，普遍最低達到8.5折，有效支撐購房者入市意愿；同時，從結構層面看，一季度廣州周邊區(qū)域、中心區(qū)域剛需價格段產(chǎn)品，80~120平方米戶型面積的供應明顯出現(xiàn)放量，也有力支撐了剛性購房需求。

后續(xù)

土地供應維持穩(wěn)定

廣州對房企吸引力不減

在穩(wěn)定樓市的同時，廣州也牢牢抓好土地供應這個源頭。戴德梁行分析，一季度廣州土地市場共成交地塊13宗，多位于南沙、增城、花都等價格較低的外圍區(qū)域，且未出現(xiàn)溢價地塊，總體土地成交金額并不出彩，但也不乏花都萬達、增城碧桂園、琶洲地標等重點地塊。

隨著市場成交上升和庫存壓力的減輕，開發(fā)商需要陸續(xù)補充土地儲備，市場的穩(wěn)健表現(xiàn)和成交均價的持續(xù)走高令廣州對于房企的吸引力不減；此外從廣州市國規(guī)委發(fā)布的年內(nèi)土地拍賣計劃來看，今年推出的土地亮點頗多，廣鋼新城、萬寶地塊、橡膠廠等等中心城區(qū)舊改靚地頻現(xiàn)，而琶洲、金融城、白云新城、珠江新城等區(qū)域將推出多塊商業(yè)用地，繼續(xù)發(fā)力產(chǎn)業(yè)布局。戴德梁行認為，年內(nèi)的廣州土地市場仍然高潮可期。

這也和廣州市國土規(guī)劃委的思路不無吻合。根據(jù)該委透露的信息，今年廣州將多措并舉確保全市土地供應持續(xù)穩(wěn)定，全年計劃供應總量約17.32平方公里，其中計劃供應居住用地與商服用地達8.81平方公里，比2015年實際供應量增加22%。在4.82平方公里的住宅用地里面，除了有3.3平方公里的商品住宅用地以外，還有1.52平方公里的保障房用地。

廣州市國規(guī)委表示，為了確保居住用地供應，廣州將繼續(xù)推進多種出讓模式，落實房地產(chǎn)市場調控要求。

今年新增的土地供應，至少要到明后年才能達到預售條件上市，那在剛性需求加快入市的情況下，今年廣州樓市的供求關系又會否受到影響呢？世聯(lián)行披露的數(shù)據(jù)就顯示，由于2014年土地成交放量，2016年廣州市場將會迎來供應充足階段，預計全年新增供應可望10.5萬套、1231萬平方米，上升19%，部分區(qū)域依然會呈現(xiàn)“供大于求”的狀態(tài)。

走勢

市場活力資金投入

支持樓市延續(xù)暢旺

市住建委表示，下一步，廣州將結合全市房地產(chǎn)市場形勢，繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場管理工作，防止房價大起大落。在加強對市場整體形勢的監(jiān)測和分析研判的同時，也將做好限購政策的調整儲備方案。此外，廣州還繼續(xù)加快解決戶籍中等偏下收入家庭住房困難，多渠道逐步解決來穗務工人員、夾心階層特定群體住房困難。今年新增發(fā)放公共租賃住房租賃補貼1600戶，計劃推出約600套來穗務工人員公租房。

在業(yè)內(nèi)人士看來，廣州樓市健康的基礎還得益于改革深化、簡政放權釋放的市場活力和資金投入動力。據(jù)廣州市統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，今年一季度，廣州全市新登記內(nèi)資企業(yè)和注冊資金分別增長20.5%和63%；民間投資增長31.4%，增速快于全市固定資產(chǎn)投資16.4個百分點，占全市固定資產(chǎn)投資的比重為46.1%，同比提高5.8個百分點。

國際物業(yè)顧問機構第一太平戴維斯發(fā)布最新報告分析，包括廣州在內(nèi)的一線城市持續(xù)吸引公司開業(yè)或擴張，推動就業(yè)、人口流入和薪酬增加，同時亦吸引來自其他城市的財富。這些因素均對住宅價格起到支撐作用，因此盡管一線城市依然實行限購，但預計未來市場將繼續(xù)保持上揚態(tài)勢。

戴德梁行認為，包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展在內(nèi)的因素仍支持廣州樓市持續(xù)升溫，二季度的廣州住宅市場仍將延續(xù)暢旺局面，量價穩(wěn)健上升。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士提醒，雖然市場整體健康向上，但是開發(fā)商仍應注意“走量”。世聯(lián)行指出，未來加快去庫存速度仍將成為房企的優(yōu)先選擇。二手住宅市場方面，中原地產(chǎn)研究部客戶研究主任熊小洪表示，廣州樓市相對理性，或不會再升級限購政策。預計廣州政策將會保持樓市平穩(wěn)的市場交易狀態(tài)為目標，但由于3月成交飆漲，4月二手成交會有所回落。買賣雙方應理性看待市場，建議不盲目漲價或追價。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。