新房計(jì)分搖號(hào)、收緊信貸加速降溫——上海樓市調(diào)控組合拳影響幾何

二手房“跳價(jià)”成常態(tài)、新盤搖號(hào)人數(shù)動(dòng)輒兩三千、學(xué)區(qū)房爭(zhēng)奪戰(zhàn)再度升溫……從2020年底開始，此前一度沉寂的上海樓市再度出現(xiàn)升溫跡象。為應(yīng)對(duì)此輪上漲，新房搖號(hào)采用計(jì)分制度、提高對(duì)外銷售住房增值稅征免年限、法拍房納入限購(gòu)、信貸收緊給樓市“降火”，監(jiān)管層接連出臺(tái)調(diào)控組合拳。

上海樓市動(dòng)向是觀察中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)窗口和樣本。新華財(cái)經(jīng)記者在滬調(diào)查發(fā)現(xiàn)，調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)對(duì)上海樓市此前存在的亂象和投機(jī)炒作之風(fēng)有一定打壓，更為重要的是，此次出臺(tái)的政策針對(duì)性較強(qiáng)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期及購(gòu)房者心理均產(chǎn)生一定影響，樓市降溫趨勢(shì)初步顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步規(guī)范，未來，購(gòu)房者自住需求將得到更好保護(hù)。

新房、二手房價(jià)格“倒掛”逼出計(jì)分搖號(hào)大招

“計(jì)分達(dá)到了62.3分，妥妥地進(jìn)入搖號(hào)范圍，要是沒這項(xiàng)規(guī)則，真不一定能入圍?！痹谏虾９ぷ鲀赡甑那叵壬鷮?duì)新華財(cái)經(jīng)記者說，他參與了2月初開始售賣的上海寶山區(qū)滬太路經(jīng)緯城市綠洲家園三期項(xiàng)目的認(rèn)籌，而這一項(xiàng)目也是上海最早試點(diǎn)新房搖號(hào)計(jì)分制的樓盤之一。

2月6日，上海市閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”、寶山區(qū)“經(jīng)緯城市綠洲家園三期”、嘉定區(qū)“峰范嘉苑”3個(gè)樓盤正式啟動(dòng)公開認(rèn)購(gòu)，試點(diǎn)新房搖號(hào)計(jì)分制。

在上海閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”，記者看到，排隊(duì)人數(shù)達(dá)到十多米。售樓處工作人員說，盡管最終參與人數(shù)比例肯定會(huì)超過1比1.3，但比試點(diǎn)前參與人數(shù)大幅減少。

此次試點(diǎn)的計(jì)分制，計(jì)分辦法綜合購(gòu)房人擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購(gòu)房記錄、家庭婚姻狀況、戶籍以及在滬繳納社保等情況進(jìn)行綜合計(jì)算。并最終按計(jì)分高低排序選取進(jìn)入公證搖號(hào)選房的人員名單后，其余認(rèn)購(gòu)人不再進(jìn)入這一環(huán)節(jié)。

按照計(jì)分規(guī)則，家庭、戶籍、購(gòu)房人擁有的住房狀況、5年內(nèi)在滬購(gòu)房記錄等四大因素合計(jì)為基本分。如果購(gòu)房者全部滿足四個(gè)條件，也就是上海市戶籍、家庭購(gòu)房、目前無房、5年內(nèi)無交易，可以得60分。在上海繳納社保則從2003年1月開始計(jì)算，每繳納一個(gè)月社保增加0.1分的計(jì)分。

據(jù)悉，最初試點(diǎn)的3個(gè)盤的入圍搖號(hào)比例定為1比1.3。舉例來說，上海市閔行區(qū)“永康城浦上雅苑”此次上市房源為498套，按照1比1.3比例，以第647名的分?jǐn)?shù)來確定新房搖號(hào)名單。入圍后，所有入圍者搖中概率均等，不再考慮此前一輪分?jǐn)?shù)高低。

出臺(tái)計(jì)分搖號(hào)制度，和上海新房、二手房?jī)r(jià)格“倒掛”導(dǎo)致新盤火爆直接相關(guān)。以“永康城浦上雅苑”為例，其價(jià)格約為每平方米4萬元左右，而根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月份，上海閔行區(qū)均價(jià)為7.87萬元。業(yè)內(nèi)人士稱，由于新房?jī)r(jià)格管控，導(dǎo)致新房?jī)r(jià)格顯著低于周邊二手房?jī)r(jià)格。

某樓盤中介人員說，對(duì)購(gòu)房者來說，“新盤是買到就是賺到，比大部分理財(cái)都好?！痹谶@一大背景下，上海此前多個(gè)新盤都出現(xiàn)200套到300套房源，2000多人甚至3000多人認(rèn)籌的景象。

今年初，上海一位博士在4次參與搖號(hào)失敗，買不到房的情況下，實(shí)名建議修改上海的認(rèn)籌搖號(hào)規(guī)則。這一舉動(dòng)引發(fā)輿論廣泛關(guān)注。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，此次政策實(shí)際上和此前的“博士生抱怨搖號(hào)難”事件有關(guān)。計(jì)分購(gòu)房制度體現(xiàn)了購(gòu)房排序的導(dǎo)向，是當(dāng)前特殊住房交易時(shí)期體現(xiàn)公平導(dǎo)向的住房分配制度，能夠真正保障剛需購(gòu)房群體利益。

調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)今年以來層層加碼

“本來看中閔行區(qū)一套學(xué)區(qū)房，360萬元左右，猶豫了一周，房東漲了10萬元。”上海市民胡先生說，因孩子上學(xué)，本想著購(gòu)買一套學(xué)區(qū)房，但沒想到上漲速度如此之快?！靶姨潧]再猶豫，不然還在漲。”

上海樓市二手房從2020年底開始也經(jīng)歷了一輪價(jià)格漲幅，新房市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)到二手房市場(chǎng)，并直接體現(xiàn)在成交量上。數(shù)據(jù)顯示，2020年12月份，上海二手住宅成交套數(shù)約為3.9萬套，環(huán)比增長(zhǎng)20.3%，同比增長(zhǎng)高達(dá)96.2%。按此前數(shù)據(jù)，上海二手房月均交易量長(zhǎng)期穩(wěn)定在2萬套左右。

在樓市不斷升溫的同時(shí)，上海調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)。1月21日，上海發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，通過一系列組合拳調(diào)節(jié)住房需求，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。意見提出，對(duì)夫妻離異3年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波分析說，這一政策是打補(bǔ)丁政策，嚴(yán)堵假離婚買房，這一政策對(duì)于一些想通過假離婚來獲得購(gòu)房資格，以及通過假離婚來獲得首套資格，都會(huì)產(chǎn)生直接遏制作用。

意見規(guī)定調(diào)整增值稅征免年限。個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收增值稅；個(gè)人將購(gòu)買5年以上（含5年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收增值稅；個(gè)人將購(gòu)買5年以上（含5年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

在擴(kuò)大供給方面，意見提出，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加商品住房用地供應(yīng)，特別是在郊區(qū)軌道交通站點(diǎn)周邊、五大新城（南匯、松江、嘉定、青浦、奉賢新城）加大供應(yīng)力度。

嚴(yán)躍進(jìn)說，土地供應(yīng)要增加，結(jié)構(gòu)要調(diào)整，這也是比較吻合上海當(dāng)前購(gòu)房需求的特征，能夠真正緩解供求矛盾。

政策收緊還在繼續(xù)。上海公拍網(wǎng)1月25日發(fā)布的一套拍賣房源提示，競(jìng)買人應(yīng)事先確認(rèn)具有購(gòu)房資格，無購(gòu)房資格的需承擔(dān)悔拍等法律后果。

此前，在上海，法拍房不受限購(gòu)政策影響，沒有繳納社保、稅收記錄、婚姻狀況等因素限制。

數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，上海二手房成交量突破30萬套，法拍房成交1660套左右，約占5‰。2020年上海法拍住宅成交單價(jià)平均為每平方米5.09萬元，同比上漲12%。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦說，該項(xiàng)調(diào)控舉措，一方面堵上政策漏洞，另一方面也釋放政策儲(chǔ)備充足的信號(hào)，讓市場(chǎng)進(jìn)一步降溫。

收緊信貸加速樓市降溫

“以前放款周期在四五天左右，最長(zhǎng)兩周，現(xiàn)在一兩個(gè)月的放款周期很正常?！鄙虾Ｒ患夜煞葜沏y行相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說，隨著房地產(chǎn)信貸政策收緊，直接影響就是放款周期延長(zhǎng)。

此外，多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，全國(guó)首套房平均利率今年2月出現(xiàn)上調(diào)。貝殼研究院監(jiān)測(cè)的2月份全國(guó)52個(gè)城市首套房貸利率為5.32%，二套利率為5.60%，環(huán)比均增加3個(gè)基點(diǎn)，且增幅較此前擴(kuò)大。

對(duì)于近期房貸市場(chǎng)走勢(shì)，貝殼研究院稱，節(jié)前央行多次進(jìn)行逆回購(gòu)操作緩解資金面緊張態(tài)勢(shì)，銀行房貸放款節(jié)奏略有改善。但在房地產(chǎn)貸款新規(guī)及抑制市場(chǎng)過熱調(diào)控政策的約束下，房貸利率或繼續(xù)走高，放款周期仍將減慢。

業(yè)內(nèi)人士分析，房貸集中度管理相關(guān)規(guī)定落實(shí)是此輪房貸利率上調(diào)主因。2020年底，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，建立了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。

通知明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機(jī)制。綜合考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機(jī)構(gòu)類型等因素，分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限，對(duì)超過上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。

其中最高檔是中資大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限分別為40％和32.5％；最低檔是村鎮(zhèn)銀行，兩項(xiàng)占比分別為12.5％和7.5％。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂分析說，LPR及MLF利率持續(xù)不變，表明當(dāng)前我國(guó)貨幣政策在疫情得到有效控制、經(jīng)濟(jì)修復(fù)態(tài)勢(shì)延續(xù)背景下，繼續(xù)保持穩(wěn)健適度，不急轉(zhuǎn)彎，未來房貸利率仍有進(jìn)一步上調(diào)可能。

除央行政策外，上海監(jiān)管機(jī)構(gòu)也出臺(tái)“自選”政策。1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》要求，“嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力。強(qiáng)化首付款資金真實(shí)性審查要求，防止借款人通過消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等渠道違規(guī)獲取個(gè)人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。”

據(jù)悉，此前個(gè)人房抵押經(jīng)營(yíng)貸流入股市、樓市現(xiàn)象部分存在。業(yè)內(nèi)人士介紹，操作主要方式是借款人通過個(gè)人名下的企業(yè)先以貿(mào)易合同形式將房抵貸資金支付給安排好的交易對(duì)手，交易完成后再將資金繞回，相關(guān)銀行難以全鏈條監(jiān)控資金流向。

除了經(jīng)營(yíng)貸，還有消費(fèi)貸。上海銀保監(jiān)局提出，要加強(qiáng)信貸資金用途管理，防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。防范借款人或受托支付對(duì)象通過非常規(guī)大額取現(xiàn)、中間人過渡資金等各類方式規(guī)避用途管理。完善信貸資金用途監(jiān)測(cè)與攔截機(jī)制，擴(kuò)大模型監(jiān)測(cè)范圍，提升監(jiān)測(cè)效果。

上海銀保監(jiān)局還要求，商業(yè)銀行對(duì)于違規(guī)獲取首付款資金、存在造假行為等申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的，應(yīng)拒絕其房貸申請(qǐng)，將其列入黑名單，并作為失信行為信息報(bào)送本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。