一線樓市退燒 專家：價格下滑是暫時性調(diào)整

在調(diào)控政策影響下，一線城市樓市3月份出現(xiàn)的盛況已不復存在。深圳、上海、北京樓市均開始“退燒”。

深圳樓市的成交指標持續(xù)多周下行，個別樓盤甚至出現(xiàn)棄購現(xiàn)象。上海的成交量也明顯萎縮。北京雖然并未出臺相關調(diào)控政策，但受市場預期的影響，北京二手房市場的各項指標已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的改變，成交量、成交周期等相關指標均出現(xiàn)下滑。

□市場表現(xiàn)

深圳成交指標加速下行

隨著調(diào)控政策的出臺，深圳樓市應聲下跌。數(shù)據(jù)顯示，深圳新房市場成交量連續(xù)六周下滑，部分樓盤開盤現(xiàn)場出現(xiàn)棄購現(xiàn)象。而二手房市場，全市超九成板塊報價下調(diào)。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，從日成交量看，新政之前深圳新房日均成交面積1萬-1.5萬平方米，3月25日新政出臺當天成交23517平方米，環(huán)比上漲137.2%。隨后26-27日兩天分別成交16338平方米、4517平方米，環(huán)比分別下降30.5%、72.4%。

從周成交量看，新政出臺的第一周，即今年第13周（3月28日-4月3日），新房成交面積70494平方米，環(huán)比下降28.3%。今年第14周（4月4日-4月10日）成交面積53115平方米，環(huán)比下降24.7%，相比第13周的成交規(guī)模，呈加速下降態(tài)勢。

上海成交明顯萎縮

“滬九條”出臺至今，上海新房市場呈現(xiàn)量價齊跌態(tài)勢。上海中原地產(chǎn)市場研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月26日至4月17日，新政出臺后上海新房市場日成交套數(shù)為282套，比3月1日至3月25日新政出臺前下降53.44%。

價格方面，新政后，上海的新房市場成交均價為31273元/平方米，環(huán)比新政前下滑6.07%。上海中原市場研究中心資深研究經(jīng)理龔敏表示，3月25日“滬九條”出臺之后，新房住宅市場均價下調(diào)了6%左右，120平方米以上各段及單價6萬-10萬元/平方米段房源回落，表明中高端改善型項目受新政影響明顯，而90平方米以下的中小面積房源及單價在3萬元/平方米以下的中低價房源比重上升，在結構改善的影響下，4月房價指數(shù)降溫在預料之中。

北京3月盛況不復

雖然北京未出臺相關的調(diào)控政策，但部分一線城市調(diào)控政策的收緊對購房者的預期產(chǎn)生了不小的影響。

北京樓市下行的苗頭在二手房市場表現(xiàn)得較為明顯。記者在近期的調(diào)查中了解到，目前二手房的成交周期較3月份明顯拉長，且門店的成交量呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。“相對春節(jié)后市場而言，當前房價趨穩(wěn)，短期內(nèi)有波動，但是從各項指標來看，后期回落的傾向比較明顯。不管是報價還是調(diào)價方面，業(yè)主的預期都在回落，具體表現(xiàn)為報價向市場價回歸，接受降價的業(yè)主占比增加，同時入市的需求在進一步減少。”鏈家地產(chǎn)分析人士表示。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年4月上半月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽12929套，環(huán)比3月下半月下降34.7%；成交均價為43513元/平方米，環(huán)比3月下半月下降1.4%。從日均網(wǎng)簽量來看，4月上半月北京二手住宅日均網(wǎng)簽量為862套，與3月全月的日均網(wǎng)簽量相比下降了16.5%。

就新房市場來說，數(shù)據(jù)顯示，4月首周新房成交跌落至階段性低點，4月第二周（4月11日-4月17日）雖然成交有所回升，但已不復3月快速上升的盛況。

上述統(tǒng)計機構的數(shù)據(jù)還顯示，4月第二周北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實現(xiàn)成交2256套，成交面積24.91萬平方米，環(huán)比分別增加20%、30%。而截至17日，4月前17天共實現(xiàn)商品住宅成交5464套，相比3月上半月增加44%，相比3月下半月出現(xiàn)7%的下滑。

□專家看市

目前價格下滑是暫時性調(diào)整

此輪調(diào)控政策的出臺與一線城市樓市的快速升溫密切相關。統(tǒng)計局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京3月新建商品住宅價格環(huán)比上漲3.3%，同比上漲17.6%。上海3月新建商品住宅價格環(huán)比上漲4.3%，同比上漲30.5%。廣州3月新建商品住宅價格環(huán)比上漲2.9%，同比上漲15.3%。

“應該說此類政策有比較強的殺傷力。如果隨著下半年供應量的上升，以及市場需求提前釋放，調(diào)控政策會發(fā)生一定的利空作用。而且這樣一個利空效應若和地產(chǎn)周期調(diào)整結合，那么可能會引起市場步入新一輪的蕭條期。這樣一個時間點或在2017年末出現(xiàn)。但從今年市場看，還不會引起太大的交易蕭條局面的出現(xiàn)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴記者。

在嚴躍進看來，一線城市目前的價格下滑，是一種暫時性的調(diào)整，是此前虛高價格泡沫的一次短暫破裂。從實際情況看，由于庫存規(guī)模不足，而后續(xù)整個市場交易依然會持續(xù)活躍，并不會出現(xiàn)斷崖式下跌的現(xiàn)象，后續(xù)依然會有一個價格上升的態(tài)勢。

未來樓市政策不會再放寬

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，今年初樓市出臺的一攬子去庫存優(yōu)惠政策已經(jīng)在春節(jié)過后的3月收到明顯效果。當前負利率的背景下，國內(nèi)中小投資者仍然缺乏多元、穩(wěn)定的投資渠道，導致樓市仍然是實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的最佳途徑之一，因此對于調(diào)控政策和貨幣信貸政策的寬松反饋明顯，樓市迅速回暖。

從3月份的數(shù)據(jù)看，全國樓市走勢已經(jīng)走出低谷期，正在從一線城市和個別二線城市的復蘇擴展到全國大部分城市。在這樣的市場背景下，預計未來樓市調(diào)控政策將不會繼續(xù)放寬，而是在現(xiàn)有基礎上保持相對穩(wěn)定。

下半年或有一輪市場調(diào)整

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“量跌價穩(wěn)”將是整體二季度趨勢，同時，下半年開始尤其是10月份之后新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能會來臨。在成交量出現(xiàn)下滑的市場背景下，個案價格有可能會在下半年出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大的中高端樓盤極有可能率先降價。屆時，如果企業(yè)沒有在今年上半年做到未雨綢繆，那么，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。