馬梅若：樓市亟待建立完善長效調(diào)控機制

連番利好政策出臺后，我國房地產(chǎn)市場的回暖勢頭日益穩(wěn)固。近幾個月以來，全國特別是一線城市和部分二線城市的房價、銷售和建筑情況均已復蘇。

4月15日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國商品房銷售面積24299萬平方米，同比增長33.1%。而4月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，統(tǒng)計范圍內(nèi)絕大多數(shù)城市房價環(huán)比上漲，上漲城市個數(shù)比上月大幅增加，總體漲幅擴大。與此同時，6.2%的房地產(chǎn)投資增速，也是一年內(nèi)的最快增速。

上述數(shù)據(jù)意味著，政府提振樓市的利好政策已見成效。這對于需要依靠房地產(chǎn)帶動鋼鐵、水泥和玻璃以及其他大宗商品需求的中國經(jīng)濟來說，無疑是個利好消息。

然而，正如國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉對3月份數(shù)據(jù)進行解讀時所表示的：“盡管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市。”

這種分化格局并不新鮮。自2014年下半年樓市進入調(diào)整期以來，房地產(chǎn)政策開始出現(xiàn)松動。在各地政府頻繁出臺利好樓市政策大背景下，房地產(chǎn)市場重歸活躍。一線城市房價持續(xù)回暖，深圳、上海次第出現(xiàn)新一輪房價暴漲，北京地區(qū)及周邊房價上漲重新提速，甚至南京、蘇州等地樓市也不斷升溫。據(jù)媒體報道，當前鄭州、南昌、合肥、廈門等部分二線城市土地庫存告急，有的城市庫存只有3個月左右。房價上升較快，樓市的“去庫存”政策亟須轉(zhuǎn)向。

3月下旬，新一輪的調(diào)控政策已經(jīng)落地。此輪樓市復蘇的領跑者深圳、上海兩地政府率先為樓市降溫。在經(jīng)歷17個月內(nèi)房價從均價23000元/平方米暴漲至49989元/平方米后，3月25日深圳政府發(fā)布購房新規(guī)，兩年內(nèi)有貸款記錄及還清首貸者再購房執(zhí)行四成首付，社保繳納方面則由1年改為3年；同日，上海市政府也宣布在經(jīng)歷“非理性過熱”階段后，從嚴執(zhí)行住房限購政策，提高首套房購房門檻及改善型購房者首付比例。截至目前，盡管北京尚未宣布類似的嚴控措施，但其周邊地區(qū)已有動作：毗鄰通州的燕郊地區(qū)將首套房最低首付比例從20%上調(diào)至30%，并嚴格限制非本地戶籍購房者購買二套房。

如此調(diào)控不難理解。眾所周知，樓市的“大落”固然對國民經(jīng)濟的拖累作用明顯，不利于中國經(jīng)濟增速保持在合理區(qū)間目標之內(nèi)，但“大起”將催生更大的資產(chǎn)價格泡沫，為以后中國經(jīng)濟的調(diào)控增加難度，埋下風險隱患，二者皆不可取。

不過，一線城市“閃電落地”的零時差購房新政，讓近期剛剛進入交易環(huán)節(jié)但尚未來得及網(wǎng)簽的購房者叫苦不迭。不可否認，近期的海量購房者中的確混有部分投機者。新政對抑制深圳、上海、北京周邊地區(qū)房價過快上漲效應明顯。但是，被市場大潮催入場的剛需購房者和有著實實在在需求的改善型換房者也因此進退維谷，甚至陷入交易糾紛之中。

回顧我國房地產(chǎn)市場多年來發(fā)展歷程不難發(fā)現(xiàn)，由于我國樓市政策缺乏系統(tǒng)性、前瞻性，使得樓市發(fā)展始終難以逃脫“高房價”或“高庫存”的兩難循環(huán)，經(jīng)濟增長的可持續(xù)性、政策的連貫性、房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的穩(wěn)定性以及民眾的幸福感都因此大打折扣。

當然，政府已經(jīng)開始了更多探索。早在2015年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式推出。該政策一方面可以更好地保護居民的合法權益，明確物權，保證不動產(chǎn)交易的透明性和安全性，推動存量房市場的健康發(fā)展；另一方面，該政策還可以極大地改善涉及不動產(chǎn)信息工作時的行政、司法效率，扭轉(zhuǎn)我國不動產(chǎn)登記長期存在“九龍治水”、“政策多門”的行政管理痼疾，摸清我國樓市的真正“家底”，為日后不動產(chǎn)登記信息平臺建設打下堅實基礎，讓調(diào)控不受一時的房價“綁架”，真正有法可依。更重要的是，只有中國有多少房子、其分布結(jié)構如何等問題搞清楚了，房產(chǎn)稅征收才能有據(jù)可依，樓市交易中稅費混亂、以費代稅等現(xiàn)象才有望得到改變。在這一基礎上，我國樓市調(diào)控的長效機制方能建立。

一般而言，長期的制度性建設往往沒有短期利好政策見效快，因此推動起來時常遇阻而返。但各方理應保持警惕，樓市調(diào)控政策既不能短視，沿襲舊有思路，采取行政化手段強行控制房價上漲；也不能無所作為，看著房價一路飆升卻無動于衷；更不能胡亂作為，政策缺乏連貫性、穩(wěn)定性，讓市場惶惶不安。

只有在適當?shù)亩唐趹敝咄?，在充分考量系統(tǒng)性和外溢性風險基礎上，著力推動不動產(chǎn)登記工作等有利于完善長期調(diào)控制度的基礎性工作，才能真正實現(xiàn)樓市長期、健康、平穩(wěn)發(fā)展。樓市亟待建立完善長效調(diào)控機制。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。