住建部合同規(guī)定土地需有償續(xù)期 專家建議基本住房免收

近日，溫州住宅建設(shè)用地使用權(quán)20年期間屆滿有償續(xù)租的做法引起了全國關(guān)注?！段餀?quán)法》中有關(guān)使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期的說法“是否有償”又引起各方爭議。

澎湃新聞翻閱目前國內(nèi)多地土地出讓文件發(fā)現(xiàn)，各個地方政府對于土地出讓期限到期后有具體說法。其中非住宅用地明確規(guī)定了續(xù)期時需要支付土地有償使用費。

非住宅明確規(guī)定需付費續(xù)期

澎湃新聞在住建部網(wǎng)站上找到的一份《國有土地使用權(quán)出讓合同》示范文本中發(fā)現(xiàn)，第五章中有四條內(nèi)容對于期限屆滿之后如何處理給出相關(guān)界定，包括出讓人同意續(xù)期的受讓人應(yīng)當(dāng)依法辦理有償用地手續(xù)，與出讓人重新簽訂土地有償使用合同，支付土地有償使用費。

這意味著所有土地到期后都將支付土地有償使用費。

住建部官網(wǎng)顯示，這一示范文本的上傳日期為2006年11月23日，官網(wǎng)上并沒有相關(guān)更新文件，而《物權(quán)法》的頒布時間為2007年。

澎湃新聞隨后翻閱了上海、廣州等地的土地出讓合同，里面除了住建部網(wǎng)站上《國有土地使用權(quán)出讓合同》里的相關(guān)規(guī)定，加入了《物權(quán)法》所規(guī)定的對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿“自動續(xù)期”的條款。

不過，在土地出讓合同中盡管加入了自動續(xù)期條款，但對是否收費并未有詳細(xì)解釋。而對于需申請的非住宅類土地，則明確了需要支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。

住宅自動續(xù)期是否無償？

2007年頒布實施的《物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。第二款為：非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

錦天城律師事務(wù)所合伙人李斌輝表示，對于住宅用地使用權(quán)到期后我們的住房何去何從的主要矛盾源頭在于我們的土地是歸國家所有。在市場經(jīng)濟的情況下，國家將國有土地的使用權(quán)切割出來，比如供房地產(chǎn)商開發(fā)等，以此來收取土地出讓金。而使用權(quán)只是所有權(quán)的一個方面。而這衍生出來的問題就是，土地使用權(quán)期限屆滿后，如何處理。

《物權(quán)法》中，對住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿“自動續(xù)期”，并沒有規(guī)定任何條件。對于這一點，業(yè)內(nèi)學(xué)者也有不同的爭議：一是認(rèn)為沒有規(guī)定自動續(xù)期的條件，就意味著應(yīng)該是無條件的；二是認(rèn)為，自動續(xù)期并非無條件，《物權(quán)法》沒有細(xì)化是當(dāng)時埋下的伏筆，需要更進(jìn)一步的法律來明確。

李斌輝稱，當(dāng)時在《物權(quán)法》立法過程中，有很多聲音提出在使用權(quán)期間屆滿后，應(yīng)規(guī)定續(xù)期相關(guān)的條件，但出于各方面因素的考慮并沒有在《物權(quán)法》中細(xì)化。但可以肯定的是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期后，自動續(xù)期是肯定的，并不需要業(yè)主申請后續(xù)期，但是否有償續(xù)期目前法律還沒有給出規(guī)定，需要等待相關(guān)法律來規(guī)定。

專家建議基本住房免收續(xù)期費用

北京市法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會副會長兼秘書長、中央財經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)法研究所所長尹飛表示，對于土地使用權(quán)期限滿后如何操作還需要中央的頂層設(shè)計，需要法律層面的規(guī)范。“個人認(rèn)為，補交土地出讓金也不是一個好方法，可以改收房產(chǎn)稅。因為土地出讓金和房產(chǎn)稅之間的關(guān)系本來就存在爭議，對于現(xiàn)在擁有的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅顯然也不太合理，因此可以考慮將土地使用權(quán)期滿后的房子征收。”

全國政協(xié)委員、上海社科院教授張泓銘的觀點是，在滿足居民基本住房需求的情況下，基本住房的土地不應(yīng)該收取土地出讓金，可以設(shè)置一個免費的基數(shù)，對超過部分征收，可以是一次性征收也可以是年租制，“我的主張是提倡年租制”。在《物權(quán)法》沒有明確規(guī)定的情況下，需要相關(guān)部門重新細(xì)化。

“如果相關(guān)部門愿意放棄掉一部分利益，其實完全可以將土地使用權(quán)永久化。”李斌輝指出。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。