新房土地年限縮水依然定高價 開發(fā)商：購房者不在意

溫州土地使用權(quán)年限房屋到期怎么辦？這引發(fā)了購房者對于二手房特別是老公房房價的顧慮，但事實上，一手房也可能因為地塊此前“囤地、拆遷”等歷史遺留問題，導(dǎo)致使用權(quán)年限縮水。

有些在售的一手房，產(chǎn)證還未辦理，土地使用權(quán)年限已經(jīng)縮水了20年！不過，在實際銷售中，開發(fā)商并沒有因為土地使用期限縮水而影響定價。

一手房也會土地使用權(quán)縮水

這種情況并不罕見，某國企開發(fā)商表示，在獲取土地的方式中，開發(fā)企業(yè)除了可以從公開市場（一級市場）競買土地，也而已從其他企業(yè)受眾（二級市場）獲得土地。一級土地市場供應(yīng)量小，地價較高，在二級尋覓土地，是不少開發(fā)商獲取土地的重要方式。但是二級市場流轉(zhuǎn)的土地常常存在一些“歷史問題”，比如原開發(fā)企業(yè)囤地、或因為經(jīng)營壓力爛尾，又或者拆遷被擱置。無論何種原因，這類地塊的共性都是從出讓方獲取土地后，自身無法開發(fā)的地塊，導(dǎo)致這些地塊剩余的土地使用年限往往缺失在5-10年以上，甚至更久。

國家對于土地的使用權(quán)年限是從出讓土地給開發(fā)企業(yè)開始的，這意味這類二級市場流轉(zhuǎn)地塊經(jīng)過幾年的閑置，再經(jīng)過2-3年的開發(fā)周期，建成商品房給客戶，這類“一手房”的使用權(quán)年限縮水在10年以上的并不罕見。

對于這類地塊，也有不同的應(yīng)處理方式。

該人士稱，大部分的開發(fā)商并不會去介意缺失的土地使用權(quán)年限，因為即使土地使用權(quán)年限缺失幾年，也不會影響項目在市場的售價。房屋的售價是根據(jù)地段、品質(zhì)、配套等綜合因素決定的。因此，開發(fā)商在二級市場購買土地時，即便明知土地使用權(quán)年限已經(jīng)少了幾年，也不會過于在意。

舊改地塊可協(xié)商補足70年

該人士稱，在涉及到舊改的土地時，如果因為拆遷原因?qū)е峦恋厥褂脵?quán)年限縮水的的有，是可以通過補繳款來補足70年的。他們曾經(jīng)歷過，即雙方簽訂完土地轉(zhuǎn)讓合同之后，買家向規(guī)土局申請。補的金額的方式有兩種，一種是按照基準(zhǔn)地價，一種是按照市場評估價。

該人士稱，一般是按照基準(zhǔn)地價計算的開發(fā)商才愿意補的，因為比市場評估價低。

基準(zhǔn)地價即土地初始價，也稱城市基準(zhǔn)地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定最高年期的土地使用權(quán)價格，并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。

但是這種情況非常少見。

澎湃新聞記者向接近上海城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會人士處了解到，舊改地塊因為涉及歷史原因，導(dǎo)致開發(fā)商周期加長，政府在和開發(fā)企業(yè)溝通商量的基礎(chǔ)上，允許讓開發(fā)企業(yè)補繳一定的資金延長土地使用權(quán)年限。

但是當(dāng)下，因為上海已經(jīng)禁止毛地出讓，這種情況已經(jīng)不多見。此外，目前土地公開市場出讓也已經(jīng)十分規(guī)范，約定了開發(fā)企業(yè)拿到地塊后開工完工的時間，如果超過約定時間還不開發(fā)，則會面臨地塊被收回的風(fēng)險。因此，這類土地使用權(quán)縮水的情況，在新出讓的土地中很少出現(xiàn)。

上海律師事務(wù)所高級合伙人宋安成也表示，很少有開發(fā)商會為補土地使用權(quán)而支付款項，因為補繳款究竟按照什么為基準(zhǔn)，沒有完全統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，貴了開發(fā)商不愿意支付這個成本，低了出讓方不愿意。

房價和土地使用權(quán)年限有關(guān)嗎？

某港資企業(yè)開發(fā)商表示，開發(fā)商也壓根不會愿意去補足土地使用權(quán)年限，因為這個和房價沒有必然聯(lián)系。

比如上海黃浦區(qū)某個高端住宅項目，售價高達12萬以上，但其房產(chǎn)證的使用權(quán)年限足足已經(jīng)縮水了20年，原因就是該地塊從二級市場拿到的時候，賣家因為各種原因耽擱了20年沒有開發(fā)。

上述港資企業(yè)開發(fā)商坦言，在一手房市場，土地使用權(quán)年限對房價影響微乎其微，購房者關(guān)注的是房屋品質(zhì)，因此，開發(fā)商也自然不會過于在意買到的地塊是否存在使用權(quán)年限縮水的現(xiàn)象。

新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷則表示，目前的市場價格體系不會被土地使用權(quán)年限的問題顛覆。僅在二手房買賣中，對使用權(quán)年限嚴(yán)重不足的房屋會有一定影響。

有銀行信貸人士則表示，老公房之所以比新房次新房便宜，除了品質(zhì)差一點之外，銀行對于老公房因為土地使用年限問題有一定的考量，比如對于房齡在20-30年以上的房屋，不給予信貸支持，或者貸款年限收窄，因此這些因素也會制約老公房的售價。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。