新房土地年限縮水依然定高價(jià) 開發(fā)商：購(gòu)房者不在意

溫州土地使用權(quán)年限房屋到期怎么辦？這引發(fā)了購(gòu)房者對(duì)于二手房特別是老公房房?jī)r(jià)的顧慮，但事實(shí)上，一手房也可能因?yàn)榈貕K此前“囤地、拆遷”等歷史遺留問(wèn)題，導(dǎo)致使用權(quán)年限縮水。

有些在售的一手房，產(chǎn)證還未辦理，土地使用權(quán)年限已經(jīng)縮水了20年！不過(guò)，在實(shí)際銷售中，開發(fā)商并沒(méi)有因?yàn)橥恋厥褂闷谙蘅s水而影響定價(jià)。

一手房也會(huì)土地使用權(quán)縮水

這種情況并不罕見，某國(guó)企開發(fā)商表示，在獲取土地的方式中，開發(fā)企業(yè)除了可以從公開市場(chǎng)（一級(jí)市場(chǎng)）競(jìng)買土地，也而已從其他企業(yè)受眾（二級(jí)市場(chǎng)）獲得土地。一級(jí)土地市場(chǎng)供應(yīng)量小，地價(jià)較高，在二級(jí)尋覓土地，是不少開發(fā)商獲取土地的重要方式。但是二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的土地常常存在一些“歷史問(wèn)題”，比如原開發(fā)企業(yè)囤地、或因?yàn)榻?jīng)營(yíng)壓力爛尾，又或者拆遷被擱置。無(wú)論何種原因，這類地塊的共性都是從出讓方獲取土地后，自身無(wú)法開發(fā)的地塊，導(dǎo)致這些地塊剩余的土地使用年限往往缺失在5-10年以上，甚至更久。

國(guó)家對(duì)于土地的使用權(quán)年限是從出讓土地給開發(fā)企業(yè)開始的，這意味這類二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)地塊經(jīng)過(guò)幾年的閑置，再經(jīng)過(guò)2-3年的開發(fā)周期，建成商品房給客戶，這類“一手房”的使用權(quán)年限縮水在10年以上的并不罕見。

對(duì)于這類地塊，也有不同的應(yīng)處理方式。

該人士稱，大部分的開發(fā)商并不會(huì)去介意缺失的土地使用權(quán)年限，因?yàn)榧词雇恋厥褂脵?quán)年限缺失幾年，也不會(huì)影響項(xiàng)目在市場(chǎng)的售價(jià)。房屋的售價(jià)是根據(jù)地段、品質(zhì)、配套等綜合因素決定的。因此，開發(fā)商在二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買土地時(shí)，即便明知土地使用權(quán)年限已經(jīng)少了幾年，也不會(huì)過(guò)于在意。

舊改地塊可協(xié)商補(bǔ)足70年

該人士稱，在涉及到舊改的土地時(shí)，如果因?yàn)椴疬w原因?qū)е峦恋厥褂脵?quán)年限縮水的的有，是可以通過(guò)補(bǔ)繳款來(lái)補(bǔ)足70年的。他們?cè)?jīng)歷過(guò)，即雙方簽訂完土地轉(zhuǎn)讓合同之后，買家向規(guī)土局申請(qǐng)。補(bǔ)的金額的方式有兩種，一種是按照基準(zhǔn)地價(jià)，一種是按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)。

該人士稱，一般是按照基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算的開發(fā)商才愿意補(bǔ)的，因?yàn)楸仁袌?chǎng)評(píng)估價(jià)低。

基準(zhǔn)地價(jià)即土地初始價(jià)，也稱城市基準(zhǔn)地價(jià)，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評(píng)估法定最高年期的土地使用權(quán)價(jià)格，并由市、縣及以上人民政府公布的國(guó)有土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

但是這種情況非常少見。

澎湃新聞?dòng)浾呦蚪咏?a href="http://a5759.cn/city/shanghai/" target="_blank">上海城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)人士處了解到，舊改地塊因?yàn)樯婕皻v史原因，導(dǎo)致開發(fā)商周期加長(zhǎng)，政府在和開發(fā)企業(yè)溝通商量的基礎(chǔ)上，允許讓開發(fā)企業(yè)補(bǔ)繳一定的資金延長(zhǎng)土地使用權(quán)年限。

但是當(dāng)下，因?yàn)樯虾Ｒ呀?jīng)禁止毛地出讓，這種情況已經(jīng)不多見。此外，目前土地公開市場(chǎng)出讓也已經(jīng)十分規(guī)范，約定了開發(fā)企業(yè)拿到地塊后開工完工的時(shí)間，如果超過(guò)約定時(shí)間還不開發(fā)，則會(huì)面臨地塊被收回的風(fēng)險(xiǎn)。因此，這類土地使用權(quán)縮水的情況，在新出讓的土地中很少出現(xiàn)。

上海律師事務(wù)所高級(jí)合伙人宋安成也表示，很少有開發(fā)商會(huì)為補(bǔ)土地使用權(quán)而支付款項(xiàng)，因?yàn)檠a(bǔ)繳款究竟按照什么為基準(zhǔn)，沒(méi)有完全統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，貴了開發(fā)商不愿意支付這個(gè)成本，低了出讓方不愿意。

房?jī)r(jià)和土地使用權(quán)年限有關(guān)嗎？

某港資企業(yè)開發(fā)商表示，開發(fā)商也壓根不會(huì)愿意去補(bǔ)足土地使用權(quán)年限，因?yàn)檫@個(gè)和房?jī)r(jià)沒(méi)有必然聯(lián)系。

比如上海黃浦區(qū)某個(gè)高端住宅項(xiàng)目，售價(jià)高達(dá)12萬(wàn)以上，但其房產(chǎn)證的使用權(quán)年限足足已經(jīng)縮水了20年，原因就是該地塊從二級(jí)市場(chǎng)拿到的時(shí)候，賣家因?yàn)楦鞣N原因耽擱了20年沒(méi)有開發(fā)。

上述港資企業(yè)開發(fā)商坦言，在一手房市場(chǎng)，土地使用權(quán)年限對(duì)房?jī)r(jià)影響微乎其微，購(gòu)房者關(guān)注的是房屋品質(zhì)，因此，開發(fā)商也自然不會(huì)過(guò)于在意買到的地塊是否存在使用權(quán)年限縮水的現(xiàn)象。

新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷則表示，目前的市場(chǎng)價(jià)格體系不會(huì)被土地使用權(quán)年限的問(wèn)題顛覆。僅在二手房買賣中，對(duì)使用權(quán)年限嚴(yán)重不足的房屋會(huì)有一定影響。

有銀行信貸人士則表示，老公房之所以比新房次新房便宜，除了品質(zhì)差一點(diǎn)之外，銀行對(duì)于老公房因?yàn)橥恋厥褂媚晗迒?wèn)題有一定的考量，比如對(duì)于房齡在20-30年以上的房屋，不給予信貸支持，或者貸款年限收窄，因此這些因素也會(huì)制約老公房的售價(jià)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。