魯能重組地產(chǎn)業(yè)務(wù)今年發(fā)力 壓縮資產(chǎn)包以退為進(jìn)

近日魯能集團(tuán)發(fā)起的第三次重組，再度縮減資產(chǎn)包內(nèi)容，但資產(chǎn)質(zhì)量頗高。分析認(rèn)為，此次重組后，廣宇發(fā)展或?qū)⒊蹙咧行头科笠?guī)模。此次重組更應(yīng)被看作是一次契機(jī)，只有對(duì)公司管理、戰(zhàn)略、產(chǎn)品線(xiàn)等方面進(jìn)行全面優(yōu)化，才真正有能力實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

在2009年、2013年兩次計(jì)劃重組未果后，近日魯能集團(tuán)正式啟動(dòng)對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的第三次重組。

4月12日，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，擬通過(guò)發(fā)行股份的方式，向魯能集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)旗下4個(gè)公司的股份。

分別是魯能集團(tuán)持有的重慶魯能開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司34.5%、宜賓魯能開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司65%、山東魯能亙富開(kāi)發(fā)有限公司100%、北京順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司100%的股份。

與前兩次重組相比，在此次擬注入上市公司的資產(chǎn)包中，剔除了幾家海南公司。雖然資產(chǎn)規(guī)模有所縮小，但質(zhì)量被認(rèn)為進(jìn)一步優(yōu)化。由于當(dāng)前政策和市場(chǎng)環(huán)境較好，業(yè)內(nèi)人士頗為看好此次重組的前景。

作為獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的21家央企之一，魯能被認(rèn)為擁有雄厚的政商、資金實(shí)力，以及龐大的土地儲(chǔ)備規(guī)模，其近期動(dòng)作亦表現(xiàn)出進(jìn)取之意。過(guò)去幾年來(lái)，魯能的發(fā)展速度和發(fā)展模式曾頗受詬病，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在沖擊“第二軍團(tuán)”過(guò)程中，此次重組應(yīng)被看作一次契機(jī)。

“縮水”的資產(chǎn)包

公告顯示，魯能集團(tuán)持有廣宇發(fā)展20.82%股份，是后者第一大股東。廣宇發(fā)展雖是魯能集團(tuán)旗下唯一的房地產(chǎn)上市平臺(tái)，但業(yè)務(wù)規(guī)模并不大。

根據(jù)2015年年報(bào)，廣宇發(fā)展旗下僅有重慶魯能公司、重慶英大公司兩家房地產(chǎn)公司，2015年的在建、竣工項(xiàng)目合計(jì)為8個(gè)，均分布在重慶。相比之下，魯能集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)遍布全國(guó)多個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。2015年，廣宇發(fā)展的房地產(chǎn)銷(xiāo)售備案金額為24.16億元，僅占魯能地產(chǎn)220億銷(xiāo)售額的11%。

在2009年的重組方案中，標(biāo)的公司有7家，其中有4家位于海南。2013年的重組中，資產(chǎn)包中的公司增至8家，有兩家位于海南。

此次被納入重組的資產(chǎn)包中，僅有4家公司，旗下項(xiàng)目分別位于重慶、宜賓、北京、濟(jì)南，規(guī)模明顯縮減。按照中信建投房地產(chǎn)研究員陳慎的說(shuō)法，這或許是由于海南市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大，魯能放棄了將海南項(xiàng)目注入廣宇發(fā)展的想法，這也使得該部分資產(chǎn)更為優(yōu)化。

對(duì)于此次重組的資產(chǎn)，魯能方面向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“具體范圍仍在進(jìn)一步細(xì)化完善。但放棄海南資產(chǎn)的做法，仍被認(rèn)為是‘忍痛割?lèi)?ài)’。魯能在海南擁有大量土地儲(chǔ)備，在此前的重組評(píng)估中，部分海南公司的項(xiàng)目規(guī)模和評(píng)估價(jià)值明顯高于其他區(qū)域公司。若將該部分資產(chǎn)注入廣宇發(fā)展，將極大拓展上市資產(chǎn)的規(guī)模。”

但海南樓市向來(lái)風(fēng)險(xiǎn)較大，既存在政策的不確定性，又容易影響到資產(chǎn)質(zhì)量，因此并非最佳重組標(biāo)的。2010年，由于“規(guī)劃方案可能發(fā)生調(diào)整”，魯能計(jì)劃的第一次重組曾暫停將海南盈濱島置業(yè)有限公司注入到廣宇發(fā)展中。

在新的資產(chǎn)包中，重慶魯能開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司的65.5%股份本就在廣宇發(fā)展的上市資產(chǎn)中。其余的對(duì)標(biāo)項(xiàng)目，宜賓魯能開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司主要投資開(kāi)發(fā)宜賓山水原著等項(xiàng)目；山東魯能亙富開(kāi)發(fā)有限公司主要投資開(kāi)發(fā)濟(jì)南領(lǐng)秀城、領(lǐng)秀公館、魯能泰山7號(hào)院等項(xiàng)目；北京順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司主要投資開(kāi)發(fā)7號(hào)院、魯能泰山7號(hào)別墅等項(xiàng)目。有業(yè)內(nèi)人士指出，從這些項(xiàng)目的區(qū)域分布和體量來(lái)看，資產(chǎn)質(zhì)量頗高。

根據(jù)北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司于2014年1月出具的評(píng)估報(bào)告，這四家公司的評(píng)估價(jià)值分別為49.94億元、33.02億元、30.83億元和10.87億元。按照股權(quán)比例計(jì)算，注入到廣宇發(fā)展旗下的資產(chǎn)規(guī)模約為80.39億元。

分析人士認(rèn)為，2013年末和2014年初正是房地產(chǎn)市場(chǎng)的低點(diǎn)，如今市場(chǎng)升溫明顯，這部分資產(chǎn)價(jià)值至少提升25%，即魯能此次注入廣宇發(fā)展的資產(chǎn)規(guī)模將超過(guò)100億元。若算上廣宇發(fā)展在2015年末79.95億元的總資產(chǎn)，此次重組后，廣宇發(fā)展或?qū)⒊蹙咧行头科笠?guī)模。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，此次魯能地產(chǎn)重組的資產(chǎn)包規(guī)模雖然較小，但頗為優(yōu)質(zhì)。既有利于其順利完成重組，又對(duì)這些項(xiàng)目的后續(xù)發(fā)展有積極作用。

借殼野心

相比前兩次嘗試，此次魯能重組房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的時(shí)機(jī)也被看好。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)政策的總基調(diào)為“去庫(kù)存”，政策層面對(duì)于資本市場(chǎng)的融資、并購(gòu)、重組等動(dòng)作較為支持。且在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體向好的環(huán)境下，雖然并購(gòu)成本會(huì)增加，但總體環(huán)境仍然樂(lè)觀(guān)。

2015年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首度提出支持開(kāi)發(fā)商兼并重組。也被認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)一項(xiàng)重大的政策利好，多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2016年房地產(chǎn)并購(gòu)重組案例和金額都將明顯增多。

對(duì)于此次重組的時(shí)點(diǎn)選擇，魯能集團(tuán)在給予21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者的回復(fù)中稱(chēng)，“十八屆三中全會(huì)以來(lái)，國(guó)家對(duì)深化國(guó)有企業(yè)改革做出了一系列戰(zhàn)略部署，鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)加快上市步伐。為積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，加快發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)，經(jīng)公司慎重研究，啟動(dòng)了廣宇發(fā)展本次重大資產(chǎn)重組。”

廣宇發(fā)展首次重組失敗，恰恰是政策原因。2009年12月，廣宇發(fā)展公布重組方案。國(guó)資委在2010年6月表態(tài)，“原則同意”重組方案。但2011年6月，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，“由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀(guān)調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組處于暫停狀態(tài)。”造成未能成功。

2013年11月，廣宇發(fā)展公布第二次重組方案。證監(jiān)會(huì)于次年7月受理了該項(xiàng)申請(qǐng)。2015年4月，廣宇發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)重組失敗。理由是：根據(jù)證監(jiān)會(huì)的審核意見(jiàn)，“本次重組申請(qǐng)文件關(guān)于上市公司實(shí)際控制人是否發(fā)生變更的信息披露，不符合《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》第四條的規(guī)定。”

這一理由頗為耐人尋味。一位不愿具名的分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“資產(chǎn)重組的特點(diǎn)是公司內(nèi)部主導(dǎo)資源配置，往往不涉及實(shí)際控制人變更。如果出現(xiàn)實(shí)際控制人變更的情況，意味著外來(lái)實(shí)體主導(dǎo)資源配置，這就構(gòu)成了借殼上市的條件。”他說(shuō)，證監(jiān)會(huì)的意思是，如果魯能有借殼上市的想法，應(yīng)按照借殼的路徑來(lái)操作，而非重組。

過(guò)去多年來(lái)，魯能一直有著將旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合上市的想法。但該人士指出，無(wú)論采取單獨(dú)上市還是借殼上市，都并非易事。

其一，魯能旗下的房地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模十分龐大，不易厘清。其二，作為國(guó)資控股企業(yè)，魯能需要經(jīng)歷更為嚴(yán)格的資產(chǎn)和流程審核，以及股權(quán)架構(gòu)的重新設(shè)置。因此，采用資產(chǎn)重組方式，率先將優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目注入上市公司平臺(tái)，顯然更為穩(wěn)妥和便捷。

有分析認(rèn)為，魯能可能將住宅項(xiàng)目注入上市平臺(tái)，商辦和旅游地產(chǎn)暫不注入。但該說(shuō)法并未得到魯能方面的確認(rèn)。

后程發(fā)力的契機(jī)

過(guò)去幾年，魯能的業(yè)績(jī)一直不溫不火，2012年至2014年還曾出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑的記錄。2015年，魯能地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模220億元，挺進(jìn)全國(guó)50強(qiáng)。但仍有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，魯能的業(yè)績(jī)，與其龐大的資金實(shí)力和土地儲(chǔ)備規(guī)模并不相符。

有專(zhuān)家將魯能地產(chǎn)的發(fā)展模式稱(chēng)為“大盤(pán)模式”。相比其他開(kāi)發(fā)商，魯能地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目體量普遍偏大，其在山東、重慶、海南等地都曾開(kāi)發(fā)過(guò)“百萬(wàn)大盤(pán)”。

“大盤(pán)模式”的優(yōu)勢(shì)在于，土地成本低、盈利空間大。但同樣存在沉淀的資金規(guī)模大、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大的弊端，且對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力要求較高。

就魯能地產(chǎn)而言，上述不具名分析師指出，近幾年來(lái)，魯能主要的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)來(lái)自這些大項(xiàng)目。但由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，容易受市場(chǎng)波動(dòng)影響。同時(shí)，項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度偏慢，其土地成本優(yōu)勢(shì)并未完全凸顯，項(xiàng)目利潤(rùn)也不如預(yù)期可觀(guān)。

2015年以來(lái)，魯能地產(chǎn)除重塑品牌形象外，還借助市場(chǎng)升溫的態(tài)勢(shì)，通過(guò)四季度發(fā)力。今年第一季度，魯能的銷(xiāo)售規(guī)模達(dá)到127億。

魯能方面向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2016年銷(xiāo)售目標(biāo)力爭(zhēng)達(dá)到400億元。其“十三五”期間的目標(biāo)為，在深耕現(xiàn)有戰(zhàn)略布點(diǎn)城市基礎(chǔ)上，以京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角三大城市群和濟(jì)青、海南、成渝、海西、華中為重點(diǎn)區(qū)域，形成“全國(guó)布局、梯次有序、特色鮮明、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)突出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局”。

有統(tǒng)計(jì)顯示，截至2014年，魯能擁有超過(guò)1000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，主要分布在海南、重慶和山東、大連等地。這也被認(rèn)為是其去年以來(lái)銷(xiāo)售增長(zhǎng)的重要基礎(chǔ)。今年以來(lái)，魯能又在天津、重慶等地拿地補(bǔ)倉(cāng)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，登陸資本市場(chǎng)，不僅有利于資產(chǎn)的保值增值，且能夠增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，并拓展融資渠道。對(duì)于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)大有裨益。

上述不具名分析師亦指出，魯能地產(chǎn)“天資”頗佳，但在內(nèi)部管控、抗風(fēng)險(xiǎn)能力等方面，長(zhǎng)期存在不足之處。此次重組更應(yīng)被看作是一次契機(jī)，只有對(duì)公司管理、戰(zhàn)略、產(chǎn)品線(xiàn)等方面進(jìn)行全面優(yōu)化，才真正有能力實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。