神秘的廊坊九條：房管局和開(kāi)發(fā)商都不清楚如何落地實(shí)施

從北京到河北燕郊，下了通燕高速就是102國(guó)道，道路兩側(cè)云集數(shù)十家房地產(chǎn)項(xiàng)目售樓處，因而被稱為售樓一條街。進(jìn)入4月份以來(lái)，這一條街逐漸陷入沉寂。“我已經(jīng)15天沒(méi)有去過(guò)現(xiàn)場(chǎng)售樓處了。”坐下來(lái)后，盧曉以這句話作為開(kāi)場(chǎng)白，作為河北燕郊售樓一條街眾多房地產(chǎn)銷售的一員，他負(fù)責(zé)銷售位于香河縣一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。“現(xiàn)在已經(jīng)停止銷售了，現(xiàn)場(chǎng)售樓處也沒(méi)幾個(gè)人了。”

這意味著半個(gè)月來(lái)盧曉銷售業(yè)績(jī)?yōu)榱?，因?yàn)閷?shí)際成交都在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售中心，“廊坊的限購(gòu)政策很模糊，具體怎么實(shí)施現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法，目前還是按照原來(lái)政策，真正造成影響的是廊坊市的‘督導(dǎo)檢查’。”

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)多方了解證實(shí)，在廊九條限購(gòu)政策正式落地之前，一場(chǎng)督導(dǎo)檢查的風(fēng)暴已經(jīng)席卷當(dāng)?shù)?，燕郊、大廠、香河和固安四地暫停發(fā)放預(yù)售許可證，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目在不具備“五證一書”的情況下違規(guī)排號(hào)、銷售，開(kāi)發(fā)商將面臨重罰。“原來(lái)圈起土地就開(kāi)始賣樓，現(xiàn)在要求必須拿到預(yù)售證才可以銷售，不符合要求的不給辦理預(yù)售證，造成現(xiàn)在市場(chǎng)房源緊張。”

一時(shí)間，原本火爆的市場(chǎng)戛然而止，像盧曉這樣的銷售人員，也由忙碌進(jìn)入無(wú)所事事的狀態(tài)，“香河和大廠的項(xiàng)目基本都停止銷售了，有預(yù)售證的都賣完了，沒(méi)證的不讓賣，燕郊也就兩三個(gè)項(xiàng)目在售，其余的沒(méi)有房可賣。”

神秘的廊九條細(xì)則

閑著的盧曉除了玩游戲，也幫助公司培訓(xùn)新入職的銷售人員，在他看來(lái)，限購(gòu)政策主要為了限制投資炒房，“去年這個(gè)時(shí)候，燕郊房?jī)r(jià)還在萬(wàn)元上下徘徊，現(xiàn)在是多少，上個(gè)月開(kāi)盤的幾個(gè)項(xiàng)目都23000元/平方米了。”

不到一年時(shí)間燕郊房?jī)r(jià)翻番，大廠和香河兩地也應(yīng)聲上漲，其中大廠潮白河新城由7000元漲至17000元，香河由5000元突破了萬(wàn)元大關(guān)。

房?jī)r(jià)快速上漲是廊坊市出臺(tái)限購(gòu)政策的主要原因，“在燕郊買房的，一半以上是投資，自住比例很低，如果任由房?jī)r(jià)上漲，在燕郊生活工作的人買不起房子，房子都被投資的買走了，一旦經(jīng)濟(jì)不景氣，政府擔(dān)心人口大面積撤離。”盧曉分析。

4月2日，廊坊市正式發(fā)布《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，俗稱廊九條，其中只有一條針對(duì)購(gòu)房者，即非本地戶籍家庭只能購(gòu)買一套住房，且首付比例不低于30%。

廊坊市房管局一位參與起草廊九條的人士表示，目前出臺(tái)的僅僅是個(gè)指導(dǎo)性意見(jiàn)，“具體如何實(shí)施，各個(gè)地方根據(jù)自身情況再出臺(tái)細(xì)則，所以具體內(nèi)容我們也不清楚。”其透露廊坊市并沒(méi)有對(duì)各地出臺(tái)實(shí)施細(xì)則限定時(shí)間。

三河市、大廠縣和固安縣三地房管局也表示，目前沒(méi)有接到任何實(shí)施限購(gòu)政策的通知及內(nèi)容，“我們也在等通知，現(xiàn)在還是按照老政策來(lái)。”夸張的是，部分房管局人員還不知道廊坊市已經(jīng)出臺(tái)了新政策。

政策出來(lái)，房管局和開(kāi)發(fā)商都不清楚如何落地實(shí)施，這在當(dāng)?shù)厥乔八从械?。根?jù)盧曉多年經(jīng)驗(yàn)，以往政府方面出臺(tái)有關(guān)樓市政策，前期均會(huì)和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行廣泛溝通，“政策出來(lái)前兩三天，我們就已經(jīng)知道了。”

但這次顯然是個(gè)例外，銷售人員不清楚，開(kāi)發(fā)商不清楚，“我們和房管局溝通過(guò)，他們也不清楚，也在等通知。”

現(xiàn)行政策主要針對(duì)首付，如果名下沒(méi)有任何貸款，購(gòu)房執(zhí)行20%的首付，反之則按照30%的首付執(zhí)行。

2013年7月前，廊坊市曾短暫實(shí)施過(guò)非本地戶籍購(gòu)房者須繳滿一年社保的政策，因2013年下半年房?jī)r(jià)下跌而廢除。

不過(guò)，有關(guān)限購(gòu)的一些條款已經(jīng)開(kāi)始在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)界流傳，其中一條獲得廊坊本地多位房地產(chǎn)人士認(rèn)可的說(shuō)法是，未來(lái)新政中，本地戶籍家庭只能購(gòu)買兩套住房，首套房首付比例由20%提高到30%，第二套住宅首付比例將由30%提高到60%。

這一說(shuō)法并沒(méi)有獲得官方證實(shí)，但這一傳言在燕郊二手房市場(chǎng)獲得部分驗(yàn)證，鏈家地產(chǎn)、興越地產(chǎn)和興達(dá)二手房多個(gè)中介表示，目前已經(jīng)接到銀行主管通知，二手房本地戶籍家庭首套首付30%，第二套首付60%；非本地戶口只能辦理首套貸款，第二套及以上不再審批。

燕郊本地中國(guó)銀行人士證實(shí)這一說(shuō)法，已經(jīng)接到二手房貸款限貸通知，并開(kāi)始實(shí)施，“一手房我們還沒(méi)有接到通知，所以還是按照原來(lái)政策，現(xiàn)在應(yīng)該就中行和光大有這方面的要求，其他行還沒(méi)有。”

盧曉認(rèn)為，政策真正落實(shí)不會(huì)有想象中的那么嚴(yán)，但也不會(huì)像以前僅僅是個(gè)擺設(shè)，“現(xiàn)在房?jī)r(jià)上漲這么快，整頓應(yīng)該是可以理解的，但如果太嚴(yán)格了，等于斷了開(kāi)發(fā)商活路了，也行不通，政策可能會(huì)很嚴(yán)格，但實(shí)施過(guò)程中肯定會(huì)存在折扣和變通。”

4月6日下午4點(diǎn)，有關(guān)香河縣7日起將暫停上傳外地戶籍購(gòu)房合同的消息開(kāi)始廣泛流傳，隨后多個(gè)地產(chǎn)界人士確認(rèn)了這一真實(shí)性，但內(nèi)容也僅限于此，限購(gòu)政策何時(shí)落地，沒(méi)有人能夠給出一個(gè)準(zhǔn)確答案。

晚上9點(diǎn)半左右，盧曉發(fā)短信說(shuō)，燕郊限購(gòu)政策將在4月8日正式實(shí)施，不過(guò)，很快這一說(shuō)法被其他人否定，“連房管局和開(kāi)發(fā)商都不知道，這消息根本就不靠譜。”

全國(guó)首個(gè)被限購(gòu)的鎮(zhèn)

廊坊限購(gòu)政策讓包括盧曉在內(nèi)的多數(shù)人感到意外，早在3月下旬業(yè)界傳言廊坊將出臺(tái)限購(gòu)政策時(shí)，盧曉曾堅(jiān)定表示不會(huì)出臺(tái)，“限購(gòu)的都是一線城市的事，廊坊何德何能享受限購(gòu)這么高級(jí)的待遇！”

不到10天，廊坊出臺(tái)《關(guān)于完善住房保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，盧曉表示很郁悶，“燕郊可能是全國(guó)唯一一個(gè)被限購(gòu)的鎮(zhèn)了。”燕郊國(guó)家級(jí)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)原本是三河市下屬一個(gè)鎮(zhèn)。

從本世紀(jì)初至今十多年的時(shí)間里，燕郊常住人口由3萬(wàn)攀升至百萬(wàn)級(jí)別，官方口徑中，燕郊人口是60萬(wàn)，不過(guò)民間普遍認(rèn)為已經(jīng)達(dá)到110萬(wàn)左右，燕郊也由一個(gè)鎮(zhèn)成為國(guó)家級(jí)高新區(qū)。

4月6日上午9點(diǎn)，當(dāng)盧曉坐在燕郊售樓一條街一個(gè)十幾平方米的售樓處玩游戲時(shí)，幾公里外燕順路上的碧桂園時(shí)代城銷售中心則一片忙碌，整個(gè)大廳被圍得水泄不通，多數(shù)都是交了訂金的購(gòu)房者在交首付、網(wǎng)簽和辦理按揭貸款等業(yè)務(wù)。“昨天忙到1點(diǎn)多。”一位銀行信貸人員表示。

在已經(jīng)舉起的限購(gòu)大棒還未落下時(shí)，購(gòu)房者們?cè)诟鷷r(shí)間賽跑。他們擔(dān)心政策落地后，對(duì)首付比例和購(gòu)房資格會(huì)進(jìn)行限制，如果不能提前完成網(wǎng)簽和按揭手續(xù)，未來(lái)不僅首付比例可能增加，購(gòu)房資格甚至都可能被取消。廊坊市房管局一位人士表示，目前原則上仍按照原來(lái)20%的首付政策執(zhí)行。

6日下午4點(diǎn)左右，也就是香河關(guān)于暫停上傳外地戶籍購(gòu)房合同消息傳出時(shí)，碧桂園時(shí)代城的銷售們就開(kāi)始給購(gòu)房者打電話，讓盡快趕到售樓處辦理相關(guān)手續(xù)。

從下午6點(diǎn)到晚上11點(diǎn)，接到通知的購(gòu)房者從各地陸續(xù)趕到售樓處，大多數(shù)從北京下班直接過(guò)來(lái)，還有一部分坐火車從外地趕來(lái)，不過(guò)由于辦理的人數(shù)太多，銷售中心晚上8點(diǎn)左右就封鎖了大門，后來(lái)者多數(shù)未能進(jìn)去。

賽跑從4月5日下午就已經(jīng)開(kāi)始，據(jù)碧桂園時(shí)代城一位人士透露，5日上午簽約和按揭的人說(shuō)并不多，下午聽(tīng)到風(fēng)聲的購(gòu)房者們開(kāi)始多了起來(lái)，“一直進(jìn)行到6日凌晨1點(diǎn)多。”4月6日原本限定80個(gè)貸款辦理名額，但當(dāng)天辦理了近300個(gè)，一直持續(xù)到7日凌晨3點(diǎn)。

督導(dǎo)檢查下的風(fēng)聲鶴唳

4月份以來(lái)，雖然限購(gòu)實(shí)施細(xì)則還未正式落地，但整個(gè)燕郊住宅市場(chǎng)逐漸降溫，港中旅、天洋城、福成、興達(dá)等當(dāng)?shù)卮箝_(kāi)發(fā)商已經(jīng)暫停銷售，目前只有嘉都、匯福、燕達(dá)等少數(shù)項(xiàng)目還在銷售尾房。

這并非限購(gòu)政策效果顯現(xiàn)，而是源于一場(chǎng)“督導(dǎo)檢查”。從3月31日，廊坊市房管局對(duì)三河、大廠、香河和固安房地產(chǎn)市場(chǎng)展開(kāi)督導(dǎo)檢查，涉及7個(gè)方面40項(xiàng)檢查內(nèi)容，“力爭(zhēng)杜絕出現(xiàn)違規(guī)預(yù)售、惡意炒作、虛假宣傳、亂收費(fèi)等行為”。

檢查內(nèi)容包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否存在違建審批或監(jiān)管不力等問(wèn)題；商品房預(yù)售管理、聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)推廣等情況；開(kāi)發(fā)企業(yè)委托不具備資格的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理預(yù)售等情況；違反法律法規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)廣告行為，違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定銷售商品房等行為。

在督導(dǎo)檢查之前，整個(gè)廊坊地區(qū)房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)較為混亂，正如盧曉所言，圈起地就開(kāi)始排號(hào)賣房，有的項(xiàng)目還未動(dòng)工就開(kāi)始收取首付款，等到預(yù)售證下來(lái)正式開(kāi)盤時(shí)，房源已經(jīng)所剩無(wú)幾。

在包括京津冀協(xié)同發(fā)展、北京市政府東遷等一系列消息刺激下，從2015年5月份以來(lái)，燕郊、大廠、香河和固安等地樓市持續(xù)繁榮，而督導(dǎo)檢查首先規(guī)范的就是獲取預(yù)售許可證的條件和禁止違規(guī)銷售。

4月6日，廊坊市房管局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)檢查了大廠潮白河新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這之前，香河和大廠多數(shù)項(xiàng)目已經(jīng)在重壓之下停止銷售，大廠和香河多位銷售人員證實(shí)了這一消息，盧曉也是被迫閑下來(lái)的其中一員。

港中旅、興達(dá)、天洋城、福成、大廠孔雀城等開(kāi)發(fā)商銷售人員均表示，目前沒(méi)有可售房源，由于政府方面已經(jīng)暫停發(fā)放預(yù)售許可證，原本計(jì)劃4月份排號(hào)或者開(kāi)盤的項(xiàng)目被迫推遲，“具體什么時(shí)間，現(xiàn)在公司也沒(méi)法確定。”港中旅海泉灣一位銷售表示。

督導(dǎo)檢查之下，部分已經(jīng)提前獲得預(yù)售證的項(xiàng)目成為購(gòu)房者眼中的香餑餑。燕郊和順義交界地帶的一個(gè)項(xiàng)目，由于位置較為偏遠(yuǎn)，一直銷售疲軟，四期原本計(jì)劃4月中旬開(kāi)盤，但在市場(chǎng)房源短缺的情況下，開(kāi)盤時(shí)間提前到了4月3日。

4月6日當(dāng)天，售樓處一片繁忙，前來(lái)看房和辦理手續(xù)的人絡(luò)繹不絕。與盧曉對(duì)接的一位銷售人員表示，每天成交量在30-40套左右，“照這樣下去，很快就會(huì)銷售完。”

盧曉所在的項(xiàng)目已經(jīng)無(wú)房可賣，但通過(guò)把客源引導(dǎo)到燕郊項(xiàng)目，他也能夠獲得可觀的中介費(fèi)用。

整個(gè)下午，盧曉談了很多，甚至談到了他在老家務(wù)農(nóng)的父親，他父親和大伯分家時(shí)，父親凈身出戶，靠借高利貸成家立業(yè)，他父親喜歡歷史，經(jīng)常告誡他，無(wú)論有多難，只要能填飽肚子，其他都不是問(wèn)題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。